양도세 대납 계산법 — 매수자가 낸 세금을 끝까지 더하는 그로스업 공식과 국세청 예시 재현
매수인이 양도세를 대신 내 주면 그 세금도 양도가액에 들어갑니다. 2024. 11. 7. 이후 양도분은 매수자가 부담하는 세금 전부를 더합니다(기획재정부 조세정책과-2048). 세금을 더하면 세금이 늘고, 늘어난 세금을 또 더해야 합니다. 이 끝없는 덧셈이 어디서 멈추는지 계산하는 것이 양도세 대납 계산, 흔히 말하는 그로스업입니다.
1. 왜 끝없이 더해지나 — 체인 표
국세청 보도참고자료 붙임2의 예시를 그대로 따라가 보겠습니다. 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 팔고, 1년 이상 보유(분양권 60% + 지방소득세 6% = 66%), 기본공제 250만원입니다. 아래 원 단위 값은 계산기 결과이고, 괄호 안은 보도자료의 백만원 단위 수치입니다.
| 매수인이 낸 상태 | 누적 대납 | 신고 양도가액 | 그 양도가액의 세액 |
|---|---|---|---|
| 일반 거래(대납 없음) | 0 | 1,700,000,000 | 328,350,000 (328) |
| 1차까지 부담 | 328,350,000 | 2,028,350,000 | 545,061,000 (545) |
| 2차까지 부담 | 545,061,000 | 2,245,061,000 | 688,090,260 (688) |
| 3차까지 부담 | 688,090,260 | 2,388,090,260 | 782,489,571 |
| … 49차(전액) | 965,735,291 | 2,665,735,291 | 965,735,291 (966) |
회차마다 더 내야 할 금액(2차분 216,711,000 → 3차분 143,029,260 → 4차분 94,399,311 …)은 매번 직전 금액의 66%로 줄어들어 결국 0원이 됩니다. 누적 대납 = 그 양도가액의 세액이 되는 지점이 전액 부담 세액입니다. 보도자료 붙임2-2 각주는 2차분을 (양도차익 500 + 1차분 328 − 기본공제 2.5) × 66% − 328 = 217백만원으로, 3차분을 143백만원으로 계산했습니다. 이 표의 회차별 추가분과 같습니다.
2. 단일세율이면 공식 한 줄
T = 세액(P + T) — P는 계약 매매대금, T는 매수인이 부담하는 세액
세율이 하나(r, 지방소득세 포함)이고 고가주택 안분·장기보유특별공제가 없으면 (차익 + T − 기본공제) × r = T 이므로 T = r × (차익 − 기본공제) ÷ (1 − r)입니다.
기획재정부 조세정책과-2048 첨부 사실관계가 바로 이 식을 썼습니다. 분양권 전매, 양도차익 20,000,000원, 기본공제 2,500,000원, 세율 44%(단기 40% + 지방소득세 4%)입니다.
- (1안) 최초 1회 합산: 1차분 7,700,000원 → (20,000,000 + 7,700,000 − 2,500,000) × 44% = 11,088,000원
- (2안) 계속 재계산: [(20,000,000 − 2,500,000) × 44%] / (1 − 44%) = 13,750,000원
국세청 예시도 같은 식입니다. (500백만 − 2.5백만) × 66% / (1 − 0.66) = 966백만원입니다. 실제 세금은 국세와 지방소득세를 각각 원 미만 절사하므로 원 단위로 반복하면 몇 원 작게 멈춥니다. 2048 예시는 13,749,997원, 국세청 예시는 965,735,291원으로 공식값(13,750,000원·965,735,294원)과 3원 차이입니다. 두 값 모두 T = 세액(P + T)를 만족하고, 계산기는 반복이 멈추는 가장 작은 원 단위 값을 씁니다.
3. 기본세율·중과·고가주택은 반복 계산
누진세율은 T가 커지면서 구간이 바뀌고, 1세대1주택 고가주택은 양도가액이 바뀌면 과세 비율 (양도가액 − 기준금액) ÷ 양도가액도 바뀝니다(시행령 제160조 제1항). 그래서 공식 대신 1절의 체인을 끝까지 돌립니다. 아래는 계산기 결과입니다(가상 예시, 기본공제 250만원·지방소득세 10%).
| 조건 | 일반 거래 세액 | 전액 부담 T | 반복 |
|---|---|---|---|
| 일반 과세 주택 5억, 취득 3억, 경비 1천만, 기본세율, 장특공 0 | 56,441,000 | 96,977,662 | 23회 |
| 조정 2주택 중과 +20%p, 10억, 취득 6억, 장특공 배제 | 233,816,000 | 742,731,575 | 61회 |
| 1세대1주택 고가 15억, 취득 8억, 장특공 80% | 2,821,500 | 2,875,990 | 5회 |
| 1세대1주택 11.5억(기준금액 이하 비과세) | 0 | 0 | 1회 |
중과 주택은 한계세율이 65%(45% + 20%p, 지방세 포함 71.5%)까지 올라가 T가 일반 세액의 3배를 넘습니다. 1세대1주택 고가주택은 과세되는 비율이 작아 대납이 늘어도 세금이 조금밖에 늘지 않습니다. 고가주택 계산 순서는 1세대1주택 12억 초과 양도세 글에 정리했습니다.
4. 세율 66%면 세금이 과세표준의 1.94배
단일세율에서 전액 부담 세액은 과세표준의 r ÷ (1 − r) 배, 일반 거래 세액의 1 ÷ (1 − r) 배입니다.
| 세율(지방소득세 포함) | 대표 사례 | T ÷ 과세표준 | T ÷ 일반 세액 |
|---|---|---|---|
| 44% | 2048 예시(40% + 4%) | 0.79배 | 1.79배 |
| 60% | 국세 60%만 매수인 부담(지방세는 매도인) | 1.50배 | 2.50배 |
| 66% | 분양권·주택 1~2년(60% + 6%) | 1.94배 | 2.94배 |
| 77% | 분양권·주택 1년 미만(70% + 7%) | 3.35배 | 4.35배 |
국세청 예시의 966백만원은 일반 거래 328백만원의 2.94배입니다. “대납 세금 = 차익 × 66%”로 어림하면 3분의 1밖에 잡지 못합니다. 세율이 70~77%인 단기 양도에서 손피를 고민한다면 이 배수부터 확인하세요. 분양권 세율과 보유기간 기산은 분양권 양도세 70%·60% 글에 있습니다.
5. 1세대1주택 비과세면 0
비과세 요건을 갖추고 양도가액(대납 전)이 고가주택 기준금액 이하면 일반 거래 세액이 0원이라 매수인이 부담할 세금도 0원이고 체인은 첫 회에 끝납니다. 다만 대납을 더한 양도가액이 기준금액을 넘는 경계 사례는 계산기로 따로 확인하세요. 같은 고정점 구조의 증여세판 계산은 증여세 포함 증여 계산법을 보세요.
6. 계산기가 하지 않는 것
비과세·중과·보유기간 판정과 장기보유특별공제율 계산은 하지 않습니다. 사용자가 고른 세율 방식과 입력한 공제율로만 계산합니다(양도소득세 계산 순서 글 참고). 같은 해 다른 양도와의 합산, 조세특례제한법 감면, 가산세도 반영하지 않습니다. 세율표·기본공제·고가주택 기준금액·지방소득세 비율은 2026-10-28 현행 예시값이며 화면에서 바꿀 수 있습니다.
- 「소득세법」 제55조·제95조·제96조·제103조·제104조 [법률 제21221호, 2026. 1. 1. 시행]. 국가법령정보센터. 원문
- 「소득세법 시행령」 제160조 [대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행]. 원문
- 「지방세법」 제103조의3 [법률 제21308호, 2026. 1. 1. 시행]. 원문
- 기획재정부. 조세정책과-2048(2024. 11. 7.) 및 첨부 사실관계. 기획재정부 세법해석 사례
- 국세청 보도참고자료 「손피거래・다운거래 잘못했다가 양도세 폭탄 맞을라」(2024. 11. 25.) 붙임2-1·2-2. KDI 경제교육·정보센터 게시