양도세 대납 조건 매매, 정말 이득일까 — 손피와 「세후 보장 가격」 일반 매매의 총비용 비교

매도인이 “세금 떼고 손에 5억은 쥐어야 판다”고 할 때 길은 셋입니다. ① 5억에 팔고 매수인이 양도세를 전부 내 주는 손피, ② 세금을 내고도 5억이 남도록 매매가를 올리는 일반 매매, ③ 매매가를 조금 올리고 매수인이 1차분 세금만 내는 절충형. 2024. 11. 7. 이후 양도분이라면 매수인이 쓰는 돈은 세 경우 모두 같습니다.

1. 매도인 「손에 5억」 — 세 가지 계약 구조

가상 예시입니다. 일반 과세 주택을 3억원에 취득했고 필요경비 1천만원, 기본세율, 장기보유특별공제 0, 기본공제 250만원, 지방소득세 10%입니다. 계산기 「손피 역산」 탭 결과(원)입니다.

③에서 매도인은 신고 세액 96,977,662원 중 매수인이 낸 1차분 68,390,452원을 뺀 28,587,210원을 직접 냅니다. 국세청 분양권 예시(12억 취득, 손에 17억, 66%)로 바꿔도 손피 총지출과 일반 매매 최소 매매가가 둘 다 2,665,735,291원으로 같습니다.

매수인이 국세만 내 주고 지방소득세는 매도인이 내는 약정이면, 매도인이 손에 5억을 쥐기 위해 계약 매매대금이 5억이 아니라 508,816,151원이 됩니다(매수인 국세 대납 88,161,511원). 매수인 총지출은 이때도 596,977,662원으로 같습니다. 계산기 「손피 역산」 탭에서 대납 범위를 「양도소득세(국세)만 매수인 부담」으로 바꾸면 이 금액이 나옵니다.

손피가 “싸게 먹히던” 시절은 종전 해석 때입니다. 1회분만 양도가액에 더했기 때문에 같은 조건에서 매수인 총지출이 580,033,338원으로, 일반 매매보다 약 1,694만원 적었습니다. 이 차이는 2024. 11. 7. 이후 양도분에서 사라졌습니다(조세정책과-2048, 「새로운 해석 이후 양도분부터」).

2. 총비용이 같은 이유 — 수식 한 줄

그래서 손피는 세금을 줄이는 장치가 아니라 같은 돈을 「매매대금」과 「세금 대납」으로 나눠 적는 방법일 뿐입니다. 1세대1주택 고가주택처럼 기준금액 경계에서 과세 비율이 바뀌는 경우나 원 미만 절사 경계에서만 몇 원 차이가 날 수 있습니다. 계산기는 10원 넘게 차이 나면 따로 표시합니다.

3. 그래도 다른 점

• 계약서 매매가와 신고 금액 — ①은 계약서 매매가(5억)와 세법상 양도가액(약 5.97억)이 다릅니다. 매도인은 양도소득세 신고 때 대납 세액을 더한 양도가액으로 신고해야 하고, 빠뜨리면 경정 대상입니다(조심2019서3577: 실제 지급액 전부 합산).
• 세금 납부 주체와 위험 — 매수인이 세금을 내 주더라도 국세청 부동산거래관리과-36은 「이 경우에도 납세의무자는 양도자가 되는 것입니다.」라고 했습니다. 매수인이 약속한 세금을 늦게 주거나 일부만 주면 가산세를 포함한 책임은 매도인에게 남습니다. ②는 잔금으로 정산이 끝나 이 위험이 없습니다.
• 계약 문구 해석 위험 — 범위를 적지 않은 「매수인 부담」은 감면이 부인돼 늘어난 세액까지 매수인 몫이 될 수 있습니다(대법원 2024다322785, 특약 글).
• 매수인 취득가액 — 매수인이 낸 세금은 나중에 매수인이 팔 때 취득가액(필요경비)에 들어갈 여지가 있습니다. 국세청 부동산거래관리과-36이 첨부로 인용한 소득세법 기본통칙 97-6(제목 「매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입」, 주택신축판매업자가 부지를 산 사례)이 이 방향입니다. 다만 통칙의 현행 번호·문언과 개인 매수인에게 어떻게 적용되는지는 원문 확인이 필요합니다.
• 매수인 취득세 과세표준 — 유상승계취득의 과세표준은 「취득하기 위하여 … 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용」(지방세법 제10조의3 제1항)이고, 시행령 제18조 제1항 제5호는 「취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액」을 넣습니다. 손피로 낸 세금이 취득세 과세표준에 들어갈 수 있다는 근거가 되는 조문입니다. 다만 이 쟁점만 다룬 행정안전부 해석 원문은 확인하지 못했으니 신고 전에 관할 지자체에 확인하세요. 분양권 전매는 전매 시점에 취득세가 없습니다.
• 대출·시세 기준 금액 — 대출 한도나 시세 통계가 계약서 매매가를 기준으로 삼는다면 ①과 ②의 결과가 달라질 수 있습니다. 거래 전에 금융기관에 확인하세요.

4. 다운거래의 유혹과 제재

국세청은 「손피거래의 경우 매수자는 부동산 거래가액에 더해 양도소득세도 지불해야 해 금전적 부담이 커지는데, 이 때문에 거래가액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 다운거래의 유혹에 빠지기 쉽습니다.」라고 경고했습니다. 보도참고자료 붙임3에 정리된 불이익은 다음과 같습니다.

계산기는 다운거래를 계산하지 않습니다.

5. 결론

2024. 11. 7. 이후 양도분이라면 손피는 세금을 줄이지 못합니다. 매도인 「손에 N원」을 맞추는 데 드는 매수인 총비용은 손피든 일반 매매든 1차분만 약정이든 같습니다. 남는 차이는 누가 언제 세금을 내느냐, 그 약속이 깨졌을 때 누가 위험을 지느냐, 그리고 취득세·대출처럼 계약서 금액을 기준으로 삼는 다른 제도입니다. 계약을 단순하게 하고 매도인 위험을 없애려면 ②처럼 세후 보장 가격으로 매매가를 정하는 것도 방법입니다. 계산 원리는 그로스업 계산법 글에 있습니다.