양도소득세 계산 순서 한 번에 — 양도차익·장특공·기본공제 250만·누진세율·지방소득세 10%까지 (예시 4개)

양도소득세는 "판 값 − 산 값 × 세율"이 아닙니다. 소득세법이 정한 순서는 양도차익 → 장기보유특별공제 → 양도소득금액 → 기본공제 250만 원 → 과세표준 → 세율(누진·단기·중과 중 큰 세액) → 지방소득세 10%이고, 이 순서만 알면 손으로도 검산할 수 있습니다. 아래 예시 1~3은 같은 입력을 양도소득세 계산기의 프리셋(1주택 15억 고가주택·일반 주택 7억 5년 보유·1년 미만 단기 양도)에 넣어두었고, 예시 4는 값을 직접 입력해 확인할 수 있습니다(계산기에는 이 밖에 조정지역 2주택 중과 프리셋도 있습니다). 세율·공제율은 글 작성 시점의 조문 기준 예시 기본값이니 신고 전에는 국가법령정보센터·국세청에서 최신 기준을 확인하세요.

1단계 — 양도차익 (제95조 제1항·제97조)

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 실지거래가액이 원칙이고, 필요경비는 취득세·등록비용·중개수수료·법무사비, 자본적지출(발코니 확장·새시·난방 교체 등), 양도비(중개수수료·양도세 신고비용 등) 중 증빙이 있는 금액입니다. 취득가액을 확인할 수 없으면 환산취득가액과 개산공제 규정이 따로 적용되므로 계산기에 넣기 전에 세무사 확인이 필요합니다(개산공제율은 토지·건물 3%[미등기 0.3%], 지상권·전세권·등기된 부동산임차권 7%, 그 밖의 자산 1% — 시행령 제163조 제6항). 양도가액이 취득가액+경비보다 작으면 양도차손이고, 같은 해 같은 그룹(부동산) 양도소득과 통산됩니다.

2단계 — 장기보유특별공제 (제95조 제2항)

3년 이상 보유한 토지·건물·조합원입주권은 양도차익의 일정 비율을 공제합니다. 표1(일반)은 3년 6%에서 매년 2%p씩 올라 15년 이상 30%, 표2(1세대1주택, 보유 3년+거주 2년 이상)는 보유 4%p/년 + 거주 4%p/년으로 최대 80%입니다. 보유 3년 미만·미등기·조정대상지역 다주택 중과 대상·분양권·주식은 공제가 없습니다. 표 전체와 계산 예시는 장기보유특별공제 계산법 글에 정리했습니다.

3단계 — 양도소득금액과 기본공제 250만 원 (제103조)

양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제. 여기서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준입니다. 기본공제는 소득 그룹별(① 부동산·부동산에 관한 권리 및 기타자산 ② 주식등 ③ 파생상품 ④ 신탁수익권)로 각각 연 1회이므로, 같은 해 부동산을 두 건 팔면 두 번째 건은 공제가 없습니다(제103조 제1항 제1호는 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호를 한 그룹으로 묶습니다). 미등기양도자산은 기본공제도 받지 못합니다(같은 호 단서).

4단계 — 세율: 기본세율 8단계 + 단기·중과·미등기 중 큰 세액 (제55조·제104조)

초과누진이므로 구간별로 잘라 더하고, 누진공제는 그 계산을 한 줄로 줄인 값입니다(산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제). 여기에 세 가지 특례 세율이 겹치면 각각 계산한 세액 중 큰 금액을 적용합니다.

• 단기보유: 주택·조합원입주권·분양권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%(분양권은 2년 이상도 60%). 그 밖의 자산은 50%/40%. 여기서 보유기간은 취득일을 산입해 셉니다(제104조 제2항의 "취득일부터 양도일까지"가 국세기본법 제4조 단서의 특별한 규정이어서 민법 제157조의 초일불산입이 배제됨 — 국세청 재산46014-205, 2002.12.18.; 같은 취지 서면인터넷방문상담4팀-564, 2004.4.28.). 따라서 만 N년이 되는 날 = 취득일 + N년 − 1일이고, 2023.4.8. 취득분은 2025.4.7.부터 2년 이상이 되어 60% 단기세율에서 벗어납니다.
• 조정대상지역 다주택 중과: 2주택 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 장특공 배제. 중과 대상은 제104조 제7항 각 호가 모두 "…해당 주택"이라고 정한 대로 주택 양도에 한합니다 — 조합원입주권·분양권은 주택 수 계산에만 들어가고, 분양권 자체를 팔 때는 중과가 아니라 60%(1년 미만 70%) 단일세율이 적용됩니다. 2022.5.10.~2026.5.9. 양도분은 한시배제됐고 2026.5.10. 이후 양도분부터 재적용됩니다(단, 보유 2년 이상 주택을 5.9.까지 계약하고 계약일부터 4/6개월 내 양도하면 배제 — 3주택 이상은 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 1세대 2주택은 제167조의10 제1항 제12호의2) — 다주택 중과 재개 글 참고.
• 미등기양도자산: 70%, 장특공·기본공제 모두 배제. 나아가 제91조 제1항이 「미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법 외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다」고 정하므로, 1세대1주택 요건을 갖췄더라도 비과세도, 12억 초과분 안분도 적용되지 않고 양도차익 전액이 과세표준이 됩니다.

5단계 — 지방소득세 10%와 예정신고 기한 (지방세법 제103조의3·소득세법 제105조)

양도소득세 산출세액의 10%를 개인지방소득세로 따로 냅니다(세율이 소득세 세율의 10%). 실제 부담은 "양도세 × 1.1"이라고 기억하면 됩니다. 예정신고·납부 기한은 부동산은 양도일(잔금일·등기일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월, 주식은 반기 말일부터 2개월입니다. 8월 20일 잔금이면 10월 31일까지. 납부세액이 1천만 원을 넘으면 2개월 이내 분납할 수 있습니다(제112조). 예정신고세액공제(10%)는 2011년 폐지돼 적용되지 않습니다.

예시 4개로 검산 (예시 기본값 기준)

네 케이스 모두 국세청 홈택스 "양도소득세 자동계산"에 같은 조건을 넣어 대조할 수 있습니다. 계산기 결과는 참고 추정치이며 감면·비과세 특례·가산세는 반영하지 않습니다.

정리 — 일곱 줄 공식

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. (1세대1주택 12억 초과분만) 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
3. 장특공 = 과세 양도차익 × 공제율(표1 6~30% / 표2 최대 80%)
4. 과세표준 = 양도차익 − 장특공 − 기본공제 250만
5. 산출세액 = max(과세표준 × 기본세율 − 누진공제 (+중과), 단기 60/70%, 미등기 70%)
6. 지방소득세 = 산출세액 × 10%
7. 예정신고 = 양도일 속한 달 말일부터 2개월