장기보유특별공제 계산법 — 표1(연 2%, 최대 30%) vs 표2(보유 4%+거주 4%, 최대 80%), 1세대1주택 12억 초과 고가주택 안분 예시
장기보유특별공제(장특공)는 양도소득세에서 세율 다음으로 세액을 크게 움직이는 변수입니다. 같은 양도차익이라도 표1(일반)은 최대 30%, 표2(1세대1주택)는 최대 80%를 차익에서 빼 주기 때문입니다. 이 글은 소득세법 제95조 제2항의 두 표를 연차별로 정리하고, 국세청 예시(1세대1주택 15억 고가주택)로 12억 초과분 안분까지 손으로 검산합니다. 연차별 절감액은 양도소득세 계산기 장특공 탭에서 바로 시뮬레이션할 수 있습니다.
누가 받나 — 적용 요건과 배제 (제95조 제2항)
- 대상: 보유기간 3년 이상인 토지·건물·조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외). 보유기간은 취득일부터 양도일까지 만 연수(제95조 제4항). 다만 조합원입주권은 공제 대상 양도차익이 조문상 「관리처분계획 인가 및 사업시행계획인가 전의 토지분 또는 건물분의 양도차익」으로 한정되므로(제95조 제2항 괄호), 인가 후 청산금 납부분에 대응하는 차익에는 장특공이 붙지 않습니다 — 계산기는 이 안분을 하지 않으니 입주권은 세무사 확인이 필요합니다.
- 보유기간은 취득일을 산입합니다. 국세기본법 제4조는 세법의 기간 계산을 민법에 따르도록 하면서 「그 세법에 특별한 규정이 있는 것」을 제외하는데, 제95조 제4항·제104조 제2항의 "취득일부터 양도일까지"가 그 특별한 규정이어서 민법 제157조의 초일불산입이 배제됩니다(국세청 재산46014-205, 2002.12.18. — 제95조·제104조의 보유기간을 명시; 같은 취지 서면인터넷방문상담4팀-564, 2004.4.28.). 즉 만 N년이 되는 날 = 취득일 + N년 − 1일입니다. 예를 들어 2022.4.8. 취득이면 3년을 채우는 날은 2025.4.8.이 아니라 2025.4.7.이고, 이날 양도하면 표1 6%를 받습니다. 하루 차이로 장특공과 단기세율(60/70%)이 갈리므로 잔금일을 잡을 때 반드시 확인하세요.
- 배제: 보유 3년 미만, 미등기양도자산, 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택(제104조 제7항), 분양권, 주식·국외자산. 미등기양도자산은 장특공·기본공제뿐 아니라 1세대1주택 비과세와 12억 초과분 안분까지 배제돼 양도차익 전액이 과세표준이 됩니다(제91조 제1항).
- 표2 요건: 대통령령으로 정하는 1세대1주택으로 보유 3년 이상 + 보유기간 중 거주 2년 이상(시행령 제159조의4). 거주 2년 미만이면 1세대1주택이라도 표1을 적용합니다. 비거주자는 표2 적용 대상이 아닙니다.
표1 — 일반 (보유기간, 연 2%p, 최대 30%)
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 15년 이상 | 30% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
표2 — 1세대1주택 (보유 4%p/년 + 거주 4%p/년, 합산 최대 80%)
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | 8% (보유 3년 이상인 경우 한정) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
보유분과 거주분을 더한 값이 공제율입니다. 10년 보유·10년 거주면 40% + 40% = 80%, 5년 보유·2년 거주면 20% + 8% = 28%, 10년 보유·거주 없음이면 표2 요건 미달이라 표1 20%입니다. 두 표 모두 글 작성 시점 조문 기준 예시 기본값이며, 계산기 기준표 탭에서 수정할 수 있습니다.
12억 초과 고가주택의 안분 — 국세청 예시로 검산 (시행령 제160조)
1세대1주택 비과세 요건을 채운 주택은 양도가액 12억 원 이하면 전액 비과세입니다(2021.12.8. 이후 양도분, 그 전은 9억). 12억을 넘는 고가주택은 초과분만 과세하는데, 양도차익을 그대로 쓰지 않고 다음 비율로 안분합니다.
국세청 예시 — 양도 15억 · 취득 8억 · 필요경비 3천만 · 보유·거주 10년 이상(표2 80%)
- 전체 양도차익 = 15억 − 8억 − 0.3억 = 6.7억
- 과세 양도차익 = 6.7억 × (15 − 12) ÷ 15 = 1억 3,400만
- 장특공 = 1.34억 × 80% = 1억 720만 (= 전체 6.7억 × 80% × 3/15, 같은 값)
- 양도소득금액 = 1.34억 − 1.072억 = 2,680만 원 ← 국세청 안내 수치와 일치
- 과세표준 = 2,680만 − 기본공제 250만 = 2,430만 → 2,430만 × 15% − 126만 = 238.5만 → 지방소득세 23.85만 → 총 2,623,500원
같은 집을 거주 없이 10년 보유만 했다면 표1 20%가 적용돼 장특공은 2,680만, 양도소득금액 1억 720만, 과세표준 1억 470만 → 소득세 21,205,000원(지방소득세 포함 약 2,333만 원)으로 아홉 배 가까이 뛰어오릅니다. 표2의 "거주 2년" 요건이 왜 중요한지 보여주는 대목입니다.
1년 더 보유하면 얼마나 줄까 — 표1 시뮬레이션
일반 주택(비조정, 중과 없음) 양도 7억·취득 4억·경비 2천만(양도차익 2.8억)을 기준으로, 보유 연수만 바꾸면 다음과 같습니다(기본공제 250만 적용, 소득세만).
| 보유 | 표1 공제율 | 장특공 | 과세표준 | 산출세액 | 5년 대비 절감 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5년 | 10% | 2,800만 | 2억 4,950만 | 74,870,000원 | — |
| 6년 | 12% | 3,360만 | 2억 4,390만 | 72,742,000원 | 2,128,000원 |
| 10년 | 20% | 5,600만 | 2억 2,150만 | 64,230,000원 | 10,640,000원 |
| 15년 | 30% | 8,400만 | 1억 9,350만 | 53,590,000원 | 21,280,000원 |
38% 구간에서는 공제율 2%p(560만 원)가 늘 때마다 소득세 약 213만 원(지방소득세 포함 약 234만 원)이 줄어듭니다. 다만 3년·2년 경계를 며칠 차이로 못 넘기면 공제가 0이거나 단기세율이 붙으니, 잔금일을 정할 때 취득일로부터 만 연수를 꼭 확인하세요. 중과 대상이면 이 표 자체가 적용되지 않는다는 점은 다주택 중과 재개 글에서 다룹니다. 전체 계산 순서는 양도소득세 계산 순서 글을 참고하세요.
정리
- 표1: 3년 6% → 연 2%p → 15년 이상 30%. 보유 3년 미만·미등기·중과 대상·분양권은 0.
- 표2: 1세대1주택 + 보유 3년 + 거주 2년 → 보유 4%p/년 + 거주 4%p/년, 최대 80%.
- 12억 초과 고가주택은 양도차익과 장특공을 (양도가 − 12억)/양도가 비율로 안분.
- 국세청 예시(15억·8억·3천만·80%) → 양도소득금액 2,680만, 총 부담 약 262만 원.
- 「소득세법」 제55조(세율)·제89조(비과세 양도소득)·제94조(양도소득의 범위)·제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)·제97조(양도소득의 필요경비 계산)·제103조(양도소득 기본공제)·제104조(양도소득세의 세율)·제105조(양도소득과세표준 예정신고)·제112조(양도소득세의 분할납부). 국가법령정보센터. 원문 · 제55조 · 제103조 · 제104조
- 「소득세법 시행령」 제156조(고가주택의 범위)·제159조의4(장기보유특별공제)·제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산)·제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위). 국가법령정보센터. 원문
- 「지방세법」 제103조의3(세율) — 양도소득에 대한 개인지방소득세. 국가법령정보센터. 원문
- 「국세기본법」 제4조(기간의 계산) — 세법에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고 민법에 따름. 국가법령정보센터. 원문
- 국세청 유권해석. 재산46014-205(2002.12.18.) — "소득세법 제95조에서 규정하는 자산의 보유기간, 소득세법 제104조에서 규정하는 보유기간을 계산하는 때에는 민법 제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 불구하고 그 기간의 초일을 산입하여 자산의 보유기간 등을 계산하는 것임". 같은 취지로 서면인터넷방문상담4팀-564(2004.4.28.) 「1세대 1주택 보유기간 계산시 취득일 및 양도일의 기준」 회신은 "보유기간을 계산하는 때에는 민법에서 정하는 초일불산입의 규정에 불구하고 그 기간의 초일을 산입하여 자산의 보유기간 등을 계산하는 것이며"라고 하면서 위 재산46014-205를 유사사례로 첨부한다(아래 -564 원문에 전문 수록). 원문
- 국세청. 개인신고안내 > 양도소득세 > 기본정보 > 장기보유특별공제율. 원문
- 국세청. 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산(12억 초과분 안분 예시). 원문
- 국세청 홈택스. 세금모의계산 > 양도소득세 자동계산. 원문