2026년 다주택자 양도세 중과 재개(5.10.~) — +20/30%p·장특공 배제가 세액을 얼마나 바꾸나, 주식 양도세(대주주 20/25%·소액주주 10/20%)까지

2022년 5월 10일부터 한시적으로 멈춰 있던 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일 양도분을 끝으로 종료되고, 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용됩니다(2026.2.12. 관계부처 합동 발표 — 예정대로 종료). 다만 2026.5.9.까지 매매계약을 체결하고 계약일부터 4개월(기존 조정대상지역)·6개월(2025.10.16. 신규 지정 지역) 이내에 양도하면 중과가 배제되는 보완 규정이 시행령에 반영됐습니다. 중과는 세율 +20/30%p만이 아니라 장기보유특별공제 배제까지 붙기 때문에 같은 집이라도 세액이 두 배 가까이 뛸 수 있습니다. 이 글은 중과의 구조와 기준일, 같은 조건에서 중과 유무가 세액을 얼마나 바꾸는지, 그리고 함께 자주 묻는 주식 양도세 세율(대주주 20/25%, 소액주주 10/20%, 국외 20%)을 정리합니다. 수치는 글 작성 시점 조문·발표 기준 예시 기본값이며 법령·시행령으로 바뀔 수 있습니다.

중과의 구조 — 제104조 제7항·시행령 제167조의3

• 대상: 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택(또는 1주택+입주권·분양권) 이상에 해당하는 주택을 양도할 때. 주택 수에는 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔이 포함될 수 있습니다. 다만 제104조 제7항 각 호는 모두 「…해당 주택」을 양도하는 경우로 정하고 있어, 입주권·분양권은 주택 수 계산에만 반영되고 그 자체를 양도할 때는 중과 대상이 아닙니다 — 분양권 양도는 제104조 제1항의 60%(1년 미만 70%) 단일세율이 적용됩니다.
• 세율: 기본세율(6~45%)에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p. 최고 구간이면 65%·75%에 지방소득세 10%까지 더해집니다.
• 장특공 배제: 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받지 못합니다(제95조 제2항 괄호). 10년 보유 20%·15년 30%가 사라지는 효과가 세율 가산 못지않게 큽니다.
• 한시배제: 2022.5.10.~2026.5.9. 양도분 중 보유 2년 이상 주택은 기본세율·장특공 적용(시행령 경과규정). 2026.5.9.까지 잔금을 치렀거나 등기를 넘긴 건은 그대로 배제 대상입니다.
• 계약일 기준 유예: 보유기간 2년 이상인 주택을 2026.5.9.까지 매매계약 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙되면, 기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)은 계약일부터 4개월, 2025.10.16. 신규 지정 조정대상지역은 계약일부터 6개월 이내에 양도하는 경우 중과가 배제됩니다(3주택 이상은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 1세대 2주택은 제167조의10 제1항 제12호의2 — 대통령령 제36129호, 2026.2.27. 공포·시행; 관계부처 합동 2026.2.12. 발표). 이어 대통령령 제36276호(2026.4.23. 공포·시행)로 2026.5.9.까지 토지거래허가를 신청하고 허가를 받아 매매계약을 체결한 경우도 배제 대상에 포함됐는데, 이 경우 양도기한은 계약일부터 4개월(신규 지정 지역 6개월)이고, 여기에 더해 2026.5.10. 이후에 계약했다면 2026.9.9.까지(신규 지정 지역 2026.11.9.까지) 양도해야 한다는 절대기한이 따로 붙습니다(제167조의3 제1항 제12호의2 나목 4 단서) — 즉 4개월과 9.9.은 같은 말이 아니라 별개 요건입니다. 예: 2026.5.1. 계약·2026.8.20. 잔금(기존 조정대상지역)은 중과 대상이 아닙니다.
• 기준일: 양도시기는 잔금청산일과 소유권이전등기일 중 빠른 날. 5월 10일 이후 잔금이면 계약일·지역별 4/6개월 유예에 해당하는지부터 따져야 합니다. 장기임대주택 등 중과 제외 주택(시행령 제167조의3 제1항 각 호)은 별도 확인이 필요합니다.

같은 집, 중과 유무로 세액은 얼마나 달라지나

양도 7억 · 취득 4억 · 필요경비 2천만(양도차익 2.8억) · 보유 5년 주택을 2026년 6월에 양도한다고 가정합니다(예시 기본값, 기본공제 250만).

차이는 72,754,000원, 양도차익 2.8억의 26%p입니다(실효세율 29.4% → 55.4%). 3주택 이상(+30%p)이면 세율 68%, 양도세 168,760,000원·총 185,636,000원으로 벌어집니다. 2026년 5월 9일 이전 잔금(또는 5.9.까지 계약 + 4/6개월 내 잔금)이었다면 왼쪽 열이 적용될 수 있었다는 뜻이고, 그래서 2026년 초부터 "5월 9일 전 매도" 물량이 논의됐던 것입니다. 반대로 말하면 이미 시기를 넘겼다면 조정대상지역 지정 해제 여부, 일시적 2주택 특례, 중과 제외 주택 해당 여부를 따져보는 것이 다음 순서입니다. 계산 순서 전체는 양도소득세 계산 순서, 장특공 표는 장기보유특별공제 계산법 글을 참고하세요.

주식 양도세 — 누가, 몇 %인가 (제104조 제1항 제11호·제12호)

국내 상장주식을 소액주주가 장내에서 팔면 양도소득세 과세 대상이 아니고 증권거래세만 냅니다. 과세되는 경우는 대주주, 비상장·장외 거래, 국외주식입니다. 다만 국외주식은 누구나가 아니라 "양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자"가 양도한 경우에 과세대상입니다(국세청 「주식등 양도소득세 과세대상」 안내).

국외주식의 중소기업주식등 10%는 「중소기업 내국법인이 국외에 상장한 주식」에만 적용됩니다. 국세청 세율 안내는 각주에서 "중소기업 내국법인이 국외에 상장한 주식 이외에 외국법인이 발행한 주식은 중소기업에 해당하지 않음"이라고 못 박고 있어, 미국·중국 등 현지 기업 주식은 규모와 무관하게 20%(지방소득세 포함 22%)입니다 — 일반적인 해외주식 투자자는 20%만 보면 됩니다.

대주주 기준은 2025년 세법개정안에서 10억 원으로 낮추는 안이 논의됐다가 현행 50억 원 유지로 정리됐습니다(기획재정부, 2025.9.15. 정책브리핑 — 금액기준 유지 발표; 세율·지분율 기준은 소득세법 제104조 제1항 제11호·시행령 제157조). 기본공제는 주식 그룹에서 별도로 연 250만 원이고(2020.1.1. 이후 양도분부터 국내·국외주식 손익통산이 허용되면서 기본공제도 국내·국외 합산 연 250만 원으로 정리됐습니다), 지방소득세 10%가 역시 붙습니다. 예정신고는 양도일이 속한 반기 말일부터 2개월(상반기 양도 → 8월 31일, 하반기 → 다음 해 2월 말).

정리

1. 조정대상지역 다주택 중과: 2주택 +20%p · 3주택 이상 +30%p · 장특공 배제. 한시배제는 2026.5.9. 양도분(잔금·등기 중 빠른 날)으로 종료. 단, 보유 2년 이상 주택을 5.9.까지 계약 + 계약일부터 4개월(기존 조정지역)/6개월(신규 지정 지역) 내 양도하면 중과 배제(3주택 이상 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 1세대 2주택 제167조의10 제1항 제12호의2, 제36129호 2026.2.27. 시행). 5.9.까지 토지거래허가 신청분도 배제되며, 이때는 4개월/6개월에 더해 5.10. 이후 계약분의 절대기한(2026.9.9./11.9.)이 따로 적용됩니다(제36276호, 2026.4.23.).
2. 2026.8.3. 발표된 정부 세제개편안(다주택 중과 한시 완화, 장기보유특별공제 개편 등)은 국회 의결 전 정부안으로 이 글에 반영하지 않았습니다.
3. 양도차익 2.8억·보유 5년 예시에서 중과 유무 차이는 약 7,275만 원(82,357,000 → 155,111,000원).
4. 주식: 상장 소액주주 장내 양도는 비과세, 대주주 20/25%(1년 미만 30%), 소액주주·비상장 10/20%, 국외 20%. 기본공제 250만은 주식 그룹 별도.
5. 주택 수·조정대상지역·대주주 여부는 사용자가 판단해야 하는 요소이므로, 신고 전 홈택스 모의계산과 세무사 확인을 권합니다.