1세대1주택 12억 초과 양도세 계산법 — 초과분 비율 안분과 장기보유특별공제 표2 적용 순서
1세대1주택 비과세를 받아도 양도가액이 12억원을 넘으면 세금이 나옵니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호가 "양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택"을 비과세에서 빼기 때문입니다. 하지만 전체에 과세하지는 않습니다. 12억원 초과 부분의 비율만큼만 과세합니다. 이 비율을 양도차익과 장기보유특별공제에 둘 다 곱하는 것이 핵심입니다.
계산식 — 같은 비율을 두 번 곱한다
시행령 제160조 제1항은 고가주택의 양도차익(1호)과 장기보유특별공제액(2호)을 모두 아래 비율로 나눕니다.
- 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
- 장기보유특별공제 = 양도차익 × 공제율 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
그다음은 일반 양도세와 같습니다. 양도소득금액에서 기본공제 250만원(§103)을 빼서 과세표준을 구하고, 기본세율(§55①, 6~45%)을 누진으로 적용합니다. 지방소득세는 그 10%입니다(지방세법 §103의3). 공제율은 1세대1주택 표2입니다. 보유 연 4%와 거주 연 4%를 더하며, 각각 최대 40%라 합계는 최대 80%입니다(§95② 표2, 2026-10-04 기준, 개정 시 달라짐).
예시 — 18억원 아파트, 보유 7년·거주 5년
서울 아파트를 2019-06-15에 6억원에 사서 5년 살았습니다(필요경비 2,000만원). 2026-09-10에 갈아탈 집을 산 뒤 2026-11-20에 18억원에 팝니다. 처분기한(2년, 2028-09-10) 안이고 요건을 모두 갖춘 일시적 2주택입니다. 지분 100%, 올해 다른 양도는 없습니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 18억 − 6억 − 2,000만 | 1,180,000,000원 |
| 과세비율 | (18억 − 12억) ÷ 18억 | 0.333333 |
| 과세 양도차익 | 양도차익 × 비율 | 393,333,333원 |
| 장기보유특별공제 | 표2 보유 7년 28% + 거주 5년 20% = 48%, × 비율 | 188,800,000원 |
| 양도소득금액 | 204,533,333원 | |
| 과세표준 | − 기본공제 250만 | 202,033,333원 |
| 양도소득세 | 기본세율(38% 구간) | 56,832,666원 |
| 지방소득세 | × 10% | 5,683,266원 |
| 합계 | 62,515,932원 |
양도차익이 11억 8,000만원인데 세금은 약 6,252만원입니다. 기한 안에서 요건을 갖춘 일시적 2주택은 중과 대상이 아닙니다(시행령 §167의10①15호). 처분기한을 넘겼다면 같은 거래가 중과로 약 7억 6,938만원이 됩니다. 이 차이는 처분기한 2년·3년 글에서 다룹니다.
흔한 오계산 ① — 장특공에 비율을 안 곱한다
장특공을 전체 양도차익에 적용하면 11억 8,000만원 × 48% = 5억 6,640만원입니다. 이 금액을 과세 양도차익 3억 9,333만원에서 빼면 소득금액이 마이너스가 되어 "세금 0원"이 나옵니다. 하지만 시행령 §160①2호는 장특공에도 같은 비율을 곱하라고 정합니다. 올바른 공제액은 1억 8,880만원이고 세금은 6,252만원입니다. 반대로 "전체 차익에서 장특공을 먼저 빼고 비율을 곱하는" 순서는 결과가 같습니다(곱셈 순서만 바뀜). 문제는 한쪽에만 비율을 곱할 때 생깁니다.
흔한 오계산 ② — 지분 가액으로 12억을 판정한다
부부가 50%씩 가진 18억원 주택을 팔면 각자 9억원이니 "12억 이하라 전액 비과세"라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 시행령 제156조 제1항은 고가주택 여부를 주택 전체의 실지거래가액으로 판단합니다. 1주택을 여럿이 공유해도 그 주택 전체 가액이 12억원을 넘으면 고가주택입니다. 세액은 지분만큼 각자 계산합니다.
| 위 예시를 50:50 공동명의로 | 1인당 |
|---|---|
| 양도차익 (지분 50%) | 590,000,000원 |
| 과세 양도차익 (× 1/3) | 196,666,666원 |
| 장특공 48% (× 1/3) | 94,400,000원 |
| 과세표준 (기본공제 1인당 250만) | 99,766,666원 |
| 양도소득세 + 지방소득세 | 21,426,166원 |
두 사람 합계는 약 4,285만원입니다. 비과세는 아니지만 누진세율이 나뉘어 단독명의(6,252만원)보다 적습니다.
거주 2년 미만이면 표1로 떨어진다
표2는 아무 1주택에나 적용되지 않습니다. 시행령 제159조의4는 양도일 현재 1세대1주택이고(§155에 따라 1주택으로 보는 일시적 2주택 포함) 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 요구합니다. 비조정지역에서 취득해 거주 요건 없이 비과세를 받는 경우라도 거주가 2년 미만이면 장특공은 표1(연 2%, 최대 30%)입니다.
| 같은 18억 거래 | 장특공률 | 세액 합계 |
|---|---|---|
| 거주 5년 → 표2 | 48% | 6,252만원 |
| 거주 1년(취득 당시 비조정) → 표1 | 14% | 1억 1,920만원 |
거주 기간 하나로 세금이 약 5,668만원 달라집니다. 팔 시점을 조금 늦춰 거주 연차가 바뀌면 공제율이 4%p씩 오릅니다. 판정기의 「언제 팔까」 탭은 처분기한 안에서 이 경계 날짜를 찾아 줍니다.
2028년 장특공 개편안 — 정부안·미확정
2026-08-03 발표된 「2026년 세제개편안」(정부안)에는 1세대1주택 장특공을 거주 중심으로 바꾸는 내용이 있다고 보도됐습니다. 2028년 양도분은 거주 연 6% + 보유 연 2%(공제 한도 20억원), 2029년 양도분부터는 거주 연 8%(한도 10억원)라는 내용입니다. 국회 심의 중이며, 정부 상세본 원문은 확인하지 못했습니다. 판정기는 이 안을 기준표 탭의 프리셋으로만 제공하고, 양도일이 2028년 이후여도 자동으로 적용하지 않습니다. 위 예시에 2028 정부안을 넣으면 공제율이 44%(보유 14% + 거주 30%)가 되어 세액이 약 6,909만원으로 늘어납니다.
계산 단계 전반은 양도소득세 계산 순서, 표1·표2 공제율 표는 장기보유특별공제 계산법에서 더 볼 수 있습니다.
- 「소득세법」 제89조 제1항 제3호, 제95조 제2항·제3항, 제103조, 제55조 제1항. 국가법령정보센터. 원문
- 「소득세법 시행령」 제156조(고가주택의 범위), 제159조의4(장기보유특별공제), 제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산), 제167조의10. 국가법령정보센터. 원문
- 「지방세법」 제103조의3(양도소득에 대한 개인지방소득세의 세율). 국가법령정보센터. 원문
- 국세청. 양도소득세 기본정보 — 세액계산 흐름도. 원문
- 법무법인(유) 세종. 「2026년 세제개편안 II: 자산과세 분야」 뉴스레터, 2026-08. 원문
- 파이낸셜뉴스. 「안 살면 稅폭탄… 거주 공제 12억→14억, 비거주 12억→9억 [2026 세제 개편]」, 2026-08-03. 원문