일시적 2주택 처분기한, 2026년 10월부터 다시 2년 — 누가 2년이고 누가 3년인가
"일시적 2주택은 3년 안에만 팔면 된다"는 설명은 2023년부터 2026년 9월까지는 맞았습니다. 하지만 소득세법 시행령 제155조 제1항이 2026년 9월 30일 대통령령 제36737호로 개정되어 10월 1일부터 시행됐습니다. 이제 처분기한은 다시 2년과 3년 두 갈래입니다. 누가 2년인지는 지역, 신규 주택 취득일, 양도일 세 가지로 갈립니다.
개정 조문 — 1호는 2년, 2호는 3년
1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우: 2년 [조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우는 제외]
2. 제1호 외의 경우: 3년
부칙 제2조 제1항은 1호(2년)를 "조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 이 영 시행 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터" 적용한다고 정합니다. 시행일은 2026년 10월 1일입니다. 같은 조 제2항은 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되는 경우를 종전 규정(3년)에 따르게 합니다.
개정 전후 비교
| 구분 | 2026-09-30까지 양도 | 2026-10-01 이후 양도 |
|---|---|---|
| 종전 조정 + 신규 조정, 신규 취득 2026-08-04 이후 | 3년 | 2년 |
| 종전 조정 + 신규 조정, 신규 취득·계약금 2026-08-03 이전 | 3년 | 3년 (부칙 제2조②) |
| 종전 조정 + 신규 조정, 신규 계약금을 조정대상지역 공고일 이전 지급 | 3년 | 3년 (1호 괄호) |
| 종전·신규 중 하나라도 비조정 | 3년 | 3년 (2호) |
2026-10-04 기준 수치이며, 개정되면 달라집니다.
판정 흐름 — 네 번 묻는다
- 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역인가? 아니면 → 3년
- 신규 주택이 조정대상지역에 있는가? 아니면 → 3년. 그 지역 공고일 이전에 계약금을 냈다면 → 3년
- 신규 주택을 2026-08-04 이후에 취득했는가? 8-03 이전에 취득했거나 계약·계약금 지급이 증빙되면 → 3년
- 종전 주택을 2026-10-01 이후에 양도하는가? 그 전에 이미 팔았다면 → 3년(개정 전 양도)
네 질문에 모두 "예"면 2년입니다. 3번의 "취득"은 잔금일 기준 취득일입니다(시행령 §162). 다만 분양권처럼 "취득할 수 있는 권리"는 어느 날을 기준으로 볼지 보도마다 표현이 달라, 재정경제부 해설이나 예규가 나오면 다시 확인해야 합니다. 판정기는 이 부분을 고급 설정의 수동 선택으로 남겨 두었습니다.
마감일 계산 — 대개 신규 취득일의 N년 뒤 같은 날
기간은 신규 취득일(초일)을 빼고 셉니다(서면-2018-부동산-3033). 그래서 마감일은 대개 신규 취득일의 2년 또는 3년 뒤 같은 날이고, 그날 잔금을 치러도 기한 안입니다. 예외는 평년 2월 28일 취득분입니다. 기산일이 3월 1일이므로 만료 해가 윤년이면 마감일은 2월 29일입니다(민법 §157·§160②). 예를 들어 2025년 2월 28일 취득, 3년이면 2028년 2월 29일까지입니다.
- 네 질문 모두 "예" → 2년
- 처분기한 마감일 = 2028-09-10
- 같은 사람이 계약금을 2026-07-20에 냈다면 → 부칙 제2조② → 3년 → 2029-09-10
마감일이 주말·공휴일이어도 늦춰 준다는 근거는 찾지 못했습니다. 잔금은 마감 직전을 피하세요. 처분기한 마지막 날 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 공매가 진행 중이면 기한 안에 판 것으로 봅니다(§155⑱).
기한을 넘기면 — 비과세 상실에 중과까지
처분기한을 넘기면 일시적 2주택 특례가 없어져 그냥 2주택자의 양도가 됩니다. 조정대상지역 2주택 중과를 한시 배제하던 시행령 §167의10①12의2는 "2026년 5월 9일까지 양도하는 주택"으로 끝났습니다. 그래서 양도 당시 종전 주택이 조정대상지역이면 기본세율 + 20%p 중과에 장기보유특별공제 배제가 붙을 수 있습니다(소득세법 §104⑦1·§95②). 기한 안에서 요건을 갖춘 일시적 2주택은 12억원 초과 고가주택이라도 중과 대상이 아닙니다(§167의10①15호).
| 같은 거래 (18억 양도·취득 6억·경비 2천만·보유 7년·거주 5년) | 국세 + 지방소득세 |
|---|---|
| 기한 내 — 비과세 + 12억 초과분 과세 | 6,252만원 |
| 기한 경과 — 조정 2주택 중과(+20%p, 장특공 배제) | 7억 6,938만원 |
| 기한 경과 — 중과 배제 사유가 있을 때 일반과세(장특공 표1 14%) | 4억 2,855만원 |
하루 차이로 세금이 약 7억원 달라집니다. 계산 과정은 1세대1주택 12억 초과 양도세 계산법에서 단계별로 볼 수 있습니다. 중과 구조는 2026년 다주택자 양도세 중과 재개에서 다룹니다.
조정대상지역 확인 방법
조정대상지역은 국토교통부 공고로 지정·해제되어 수시로 바뀝니다. 보도 기준으로 2026-10-04 현재 서울 25개 구 전체와 경기 15곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남은 2025-10-16, 화성 동탄·용인 기흥·구리는 2026-07-01)이 지정되어 있습니다. 판정에 쓰는 시점은 요건마다 다릅니다.
- 처분기한 2년/3년 — 신규 주택 취득일 현재 두 주택의 지정 여부
- 거주 2년 요건 — 종전 주택 취득 당시 지정 여부
- 기한 경과 시 중과 — 양도일 현재 종전 주택의 지정 여부
국토교통부 공고문에서 지정일·해제일을 확인하세요. 판정기도 지역 목록으로 자동 판정하지 않고 세 시점을 각각 입력받습니다.
- 「소득세법 시행령」 제155조 제1항·제18항, 제167조의10. 대통령령 제36737호, 2026-10-01 시행. 국가법령정보센터. 원문
- 「소득세법 시행령」 부칙 <대통령령 제36737호, 2026.9.30.> 제1조·제2조. 국가법령정보센터. 원문
- 「소득세법」 제95조 제2항·제104조 제7항. 국가법령정보센터. 원문
- 국세청. 서면-2018-부동산-3033 (2018.10.17). 국세법령정보시스템. 원문
- 뉴스핌. 「조정대상지역 일시적 2주택 특례 3년→2년…10월부터 적용」, 2026-09-29. 원문
- 대한민국 정책브리핑(국토교통부). 「서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정」, 2025-10-15. 원문
- 대한민국 정책브리핑(국토교통부). 「'동탄·기흥·구리' 3곳 투기과열지구·조정대상지역 지정 — 7월 1일부터 효력」, 2026-06-30. 원문