일시적 2주택 비과세 요건 4가지 — 1년·2년·처분기한·12억, 하루 차이로 갈리는 날짜 계산법

집을 갈아타려고 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 이때 옛 집을 팔면서 1세대1주택 비과세를 받는 것이 일시적 2주택 비과세입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 요건은 네 가지뿐이지만 전부 날짜로 판정합니다. 그리고 날짜를 세는 규칙이 요건마다 다릅니다. 하루 차이로 비과세가 깨지는 일이 실제로 생기는 이유입니다.

요건 4가지 한눈에

①~③을 모두 갖추면 비과세입니다. ④는 비과세를 받더라도 세금이 0원인지, 12억원 초과분에 세금이 붙는지를 가릅니다. 정확히 12억원이면 "초과"가 아니므로 전액 비과세입니다. 12억 초과분 계산은 1세대1주택 12억 초과 양도세 계산법에서 따로 다룹니다.

먼저 — 취득일·양도일은 잔금일이다

모든 날짜 계산의 출발점은 계약일이 아니라 잔금일입니다. 소득세법 제98조와 시행령 제162조는 취득·양도 시기를 대금을 청산한 날로 정합니다. 잔금 전에 소유권 이전등기를 했으면 등기접수일이 기준입니다. 신축 주택은 사용승인서 교부일 등 시행령 제162조 각 호의 별도 기준을 따릅니다. 계약서에 적힌 잔금 예정일이 아니라 실제로 잔금을 치른 날이라는 점을 기억하세요.

날짜 계산 ① — 1년 요건: 대개 「취득일 + 1년 + 1일」부터

"1년 이상이 지난 후"의 계산에는 초일(취득한 날)을 넣지 않습니다. 국세청 예규 서면-2017-법령해석재산-0785는 이렇게 회신했습니다.

초일을 빼고 세면 1년은 2016년 4월 30일에 끝납니다. 따라서 "지난 후"는 그다음 날인 2016년 5월 1일부터입니다. 판정기는 이 규칙대로 신규 취득 가능 최초일 = 종전 취득일 다음날부터 센 1년이 끝난 다음 날로 계산합니다. 대개 「종전 취득일 + 1년 + 1일」과 같습니다. 예외는 평년 2월 28일 취득분입니다. 기산일이 3월 1일이므로 1년은 이듬해 3월 1일의 전날에 끝납니다(민법 §157·§160②). 이듬해가 윤년이면 만료일이 2월 29일이 되고, 최초 가능일은 3월 1일입니다. 예를 들어 2023년 2월 28일 취득이면 2024년 2월 29일 취득은 아직 이르고, 3월 1일부터 가능합니다. 예규가 직접 판단한 날짜는 4월 29일(불충족)뿐입니다. 4월 30일 잔금처럼 경계에 걸리면 하루 이상 여유를 두는 편이 안전합니다.

수용·건설임대·부득이한 사유(시행령 §154①1호·2호 가목·3호)에 해당하면 1년 요건이 면제됩니다(§155① 후단).

날짜 계산 ② — 2년 보유: 「취득일 + 2년 − 1일」부터

보유기간은 반대로 초일을 넣습니다. 소득세법 제95조 제4항은 보유기간을 "취득일부터 양도일까지"로 정합니다. 양도소득세 집행기준 89-154-20도 "해당 자산을 취득한 날의 초일을 산입하여 양도한 날까지로 계산"한다고 설명합니다. 취득일 당일이 1일째이므로 2년은 하루 앞당겨 채워집니다.

다만 집행기준 원문은 세무사 해설(아래 참고 문헌)을 통해 확인한 것입니다. 보유 2년 경계에 걸린다면 하루 늦춰 잡으세요. 취득 당시 종전 주택이 조정대상지역에 있었다면 거주 2년도 채워야 합니다(시행령 §154① 대괄호). 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 봅니다(§154⑥).

날짜 계산 ③ — 처분기한: 대개 「신규 취득일의 N년 뒤 같은 날」까지

처분기한도 초일을 넣지 않습니다. 국세청 서면-2018-부동산-3033은 "다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우를 판단할 때 기간계산에는 다른 주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것"이라고 회신했습니다. 이 사안은 신규 주택을 2015.8.20에 취득하고 종전 주택을 2018.8.20에 양도한 경우였습니다. 즉 마감일은 대개 신규 취득일의 N년 뒤 같은 날이고, 그날 잔금을 치러도 기한 안입니다. 정확히는 신규 취득일 다음날(기산일)부터 N년이 지난 해의 기산일 전날입니다(민법 §157·§160②). 그래서 평년 2월 28일 취득분이 윤년에 만료되면 마감일은 2월 29일입니다. 예를 들어 2025년 2월 28일 취득, 처분기한 3년이면 마감일은 2028년 2월 29일입니다.

N이 2년인지 3년인지는 2026년 10월 1일 시행 개정으로 다시 갈렸습니다. 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026-08-04 이후 취득했다면 2년, 그 밖에는 3년입니다(2026-10-04 기준, 개정 시 달라짐). 자세한 갈래와 경과조치는 일시적 2주택 처분기한, 2026년 10월부터 다시 2년에 정리했습니다.

마감일이 토요일·공휴일이어도 늦춰진다는 근거는 찾지 못했습니다. 국세기본법 제5조의 기한 특례는 신고·납부 기한에 관한 규정입니다. 판정기는 마감일을 늦추지 않고 계산합니다. 처분기한 마지막 날 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 공매가 진행 중이면 기한 안에 판 것으로 봅니다(§155① 괄호·§155⑱).

이 판정기가 다루지 않는 경우

• 상속주택(§155②), 동거봉양 합가(§155④), 혼인 합가(§155⑤) 특례
• 장기임대주택·거주주택 특례(§155⑳)
• 새로 취득한 것이 주택이 아니라 조합원입주권·분양권인 경우(§156의2·§156의3 별도 규정)
• 3주택 이상, 비거주자, 겸용주택·부수토지 배율 초과

이런 경우는 요건과 기한이 달라집니다. 세무사 또는 국세상담센터(126)에 확인하세요.