분양권 양도세 70%·60% — 2년 넘게 들고 있어도 세율이 안 내려가는 이유와 1년 경계일 계산

분양권은 주택이 아니라 주택을 공급받을 권리입니다. 그래서 세율표도 따로 있습니다. 주택은 2년을 넘기면 일반 누진세율(6~45%)로 내려가지만, 분양권은 1년이 지나도 60%에서 멈춥니다. 지방소득세를 더하면 1년 미만 77%, 1년 이상 66%입니다.

세율표 — 주택과 분양권은 2년 문턱이 다르다

소득세법 §104①은 보유기간별로 세율을 정합니다. 1호(2년 이상 등)의 괄호에 「분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60」이 들어 있습니다. 2년을 넘게 보유한 분양권에도 일반세율이 아니라 60%가 붙는다는 뜻입니다.

여기에 양도소득분 개인지방소득세가 소득세율의 1/10로 붙습니다(지방세법 §103의3: 분양권 1천분의 60, 1년 미만 1천분의 70). 실효 부담은 77% / 66%입니다. 단기세율과 기본세율이 둘 다 해당하면 큰 세액을 냅니다(§104① 후단).

2억 프리미엄으로 직접 계산해 보기

청약에 당첨된 분양권을 프리미엄 2억원에 팔고, 중개보수 등 필요경비로 500만원을 썼다고 해 봅니다. 납입한 계약금·중도금은 양도가액과 취득가액에 같은 금액이 들어가므로 서로 지워집니다. 결국 프리미엄만 계산하면 됩니다.

하루 차이로 1년을 넘기면 2,117만 5천원이 줄어듭니다. 프리미엄 2억 중 손에 남는 돈은 70%일 때 4,677만 5천원, 60%일 때 6,795만원입니다.

1년 경계일 — 「1년 뒤 같은 날의 전날」

보유기간은 「해당 자산의 취득일부터 양도일까지」입니다(§104②). 국세청은 이 기간을 셀 때 민법의 초일불산입과 달리 취득일을 넣어 셉니다(재산46014-205, 서면4팀-564). 그래서 만 1년이 차는 날은 취득일 1년 뒤 같은 날의 전날입니다.

세율이 하루 차이로 갈리고 반대로 해석하는 안내도 있습니다. 그러니 경계일 당일보다 「안전 양도일」(1년 뒤 같은 날) 이후로 잔금일을 잡는 편이 안전합니다. 양도일은 계약일이 아니라 잔금청산일입니다(§98).

청약 당첨 분양권은 기산일이 당첨일인지 계약일인지부터 따져야 합니다. 2026년 대법원 판결 이후 이 문제가 다시 열렸습니다. 자세한 내용은 분양권 보유기간은 언제부터?에 정리했습니다.

장기보유특별공제·비과세도 없다

• 장특공 없음 — §95②의 공제 대상은 토지·건물과 원조합원 입주권입니다. 분양권은 들어가지 않습니다.
• 1세대1주택 비과세 없음 — 비과세는 「주택」 양도에만 있습니다. 분양권은 오히려 다른 주택을 팔 때 주택 수에 들어가 중과 판정에 영향을 줍니다(§104⑦).
• 기본공제만 연 250만원 — 같은 해 부동산·권리를 여러 건 팔면 한 번만 씁니다(§103①).

정리

• 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%. 2년이 넘어도 60%입니다. 지방소득세를 더하면 77%·66%입니다.
• 보유기간은 초일을 넣어 셉니다. 경계일은 1년 뒤 같은 날의 전날이고, 안전하게는 1년 뒤 같은 날 이후에 잔금을 받으세요.
• 장특공·비과세는 없습니다. 잔금을 치르고 주택이 된 뒤에 팔면 세율 체계가 바뀝니다. 비교는 지금 전매 vs 준공 후 양도에서 이어집니다.