분양권 지금 전매 vs 준공 후 양도 — 세후 차익 비교와 손익분기 매도가 (비과세·일반·중과 4가지 경우)

프리미엄이 붙은 분양권은 두 갈래로 팔 수 있습니다. 지금 전매해서 60~70%를 내거나, 잔금을 치르고 주택이 된 뒤에 파는 것입니다. 준공 후가 대체로 유리하다고들 하지만, 다른 주택이 있어 중과가 붙거나 준공 직후에 팔면 결과가 뒤집힙니다. 같은 분양권으로 네 가지 결말을 계산해 봤습니다.

같은 분양권, 네 가지 결말

가상의 사례입니다. 분양가 8억원, 2024-06-10 당첨. A: 2026-10-20 프리미엄 2억원(경비 500만원)에 전매 → 보유 2년이라 60%. B: 2027-03-31 잔금(취득세 등 2,500만원) → 매도 중개 500만원을 쓰고 10억 5천만원에 매도. 보유비용(잔금대출 이자·보유세·관리비 등)은 세금 계산엔 넣지 않고 세후 차익에서만 뺍니다.

B2·B3·B4의 과세표준은 모두 2억 1,750만원(10.5억 − 8억 − 2,500만 − 500만 − 기본공제 250만)입니다. 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제는 0입니다. 같은 과표에서 기본세율이면 6,898만원, 중과 +20%p면 1억 1,683만원입니다. 준공 1년 안에 팔면 주택 단기세율 70%가 기본세율보다 커서 1억 6,747만원입니다.

손익분기 매도가 — 9억 3,795만 ~ 10억 6,321만원

준공 후 매도가가 얼마 이상이어야 지금 전매보다 나을까요. 위 조건(2029-04-02 매도, 보유비용 4,000만원)에서 만원 단위로 찾은 손익분기 매도가는 다음과 같습니다.

지금 전매가는 분양가 + 프리미엄 = 10억원입니다. 그러니 중과 대상이면 준공 후 시세가 지금보다 6천만원 넘게 올라야 본전입니다. 비과세라도 B 는 2년 5개월 뒤에 들어오는 돈입니다. 그동안의 기회비용은 보유비용에 넣어 비교해야 합니다.

준공 직후 매도는 다시 70%

분양권 보유기간은 주택 보유기간으로 이어지지 않습니다. 주택 취득일은 잔금청산일입니다(잔금 전 등기면 등기접수일, 잔금 때 미완성이면 사용승인일 등 완성일 — 시행령 §162①2·8). 입주하자마자 팔면 주택 1년 미만 70%, 1~2년이면 60%와 기본세율 중 큰 세액이 붙습니다(§104①2·3호). 1세대1주택 비과세도 보유 2년이 필요합니다. 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년까지 채워야 합니다(시행령 §154①, 공고 전 무주택 세대 계약은 거주요건 면제 ①5호).

중과 부활(2026-05-10~)과 2027 개편안

보유 2년 이상 주택의 다주택 중과 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다(시행령 §167의10①12의2 등, 경과조치 별도). 그 뒤 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 +20%p(2주택)·+30%p(3주택 이상)가 붙고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(§104⑦, §95② 괄호). 분양권도 주택 수에 들어갑니다.

2026-08-03 정부 세제개편안은 중과 가산율을 2027년 +5%p/+10%p, 2028년 +10%p/+15%p로 한시 완화하는 내용입니다(KB의 생각 정리). 국회를 통과하지 않은 안이므로 계산기는 「2027 개편안 +5」를 프리셋으로만 두고 자동 적용하지 않습니다. 분양권 60·70% 세율을 바꾸는 안은 찾지 못했습니다.

손피 — 세금이 프리미엄의 1.9배까지

매수자가 양도세를 대신 내 주는 「손피」 거래는 그 세금도 양도가액에 들어갑니다. 기획재정부는 2024-11-07 해석(조세정책과-2048)부터 매수자가 그 거래의 양도세 전액을 부담하기로 약정하면 전부 합산한다고 봤습니다. 이전 해석은 최초 1회분만 합산했습니다(이투데이 보도 인용).

전액을 합산하면 세금 T 가 T = 0.66 × (차익 + T − 250만원)을 풀어야 하는 값이 되어 차익의 약 1.93배로 커집니다. 1년 미만(77%)이면 3.3배입니다. 다운계약은 부당과소신고 가산세 40%와 비과세·감면 배제 대상입니다.

정리

• 준공 후 양도가 유리하려면 ① 준공 후 2년 이상 보유하고 ② 중과 대상이 아니어야 합니다. 둘 중 하나가 깨지면 지금 전매가 나을 수 있습니다.
• 비교 기준은 세금이 아니라 보유비용까지 뺀 세후 차익입니다. 손익분기 매도가와 지금 시세를 같이 보세요.
• 기산일 판정은 분양권 보유기간은 언제부터?, 세율 구조는 분양권 양도세 70%·60%에 있습니다.