분양권 보유기간은 언제부터? 당첨일·계약일·잔금일 — 2026년 대법원 판결(2024두54560) 이후 달라진 기산일

분양권 세율은 1년을 기준으로 70%와 60%로 갈립니다. 그래서 언제부터 셀지가 세금 수천만원을 좌우합니다. 국세청 실무는 오랫동안 청약 분양권을 「당첨일」부터 셌습니다. 그런데 2026년 3월 대법원이 주택 수 판정에서 「계약일」부터 보유한 것으로 봤습니다. 아래에서 취득 유형별 기산일과 아직 정리되지 않은 부분을 나눠 봅니다.

취득 유형별 기산일

기본통칙 98-162…2는 분양계약자가 계약상 권리를 모두 양도한 경우의 취득시기를 「권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)」로 정합니다. 재정경제부(구 기획재정부)도 입주자 모집공고에 따라 청약에 당첨된 분양권의 취득시기를 청약당첨일로 해석했습니다(재산세제과-85).

2024두54560 — 당첨 6일 뒤 집을 판 사람

조세금융신문 칼럼(강건 변호사, 2026.10.7.)이 전하는 사안은 이렇습니다. A씨는 2021년 4월 새 아파트로 이사한 뒤 9월 30일 종전 아파트를 팔았습니다. 일시적 2주택 비과세가 될 수 있는 거래였습니다. 그런데 엿새 전인 9월 24일 다른 아파트 청약에 당첨됐고, 분양계약은 집을 판 다음 날인 10월 1일에 맺었습니다.

당첨일 기준이면 A씨는 양도일에 주택 2채와 분양권 1개를 가진 3주택자가 되고, 3주택 중과세율이 붙습니다. A씨는 중과세율로 약 1억 3,340만원을 신고·납부한 뒤 경정청구를 했습니다. 대법원은 분양권 취득일을 분양계약일로 본 원심을 받아들여 A씨 승소를 확정했습니다. 칼럼이 전하는 이유는 넷입니다.

• 소득세법은 분양권을 「공급계약」을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로 정의한다(§88 10호).
• 당첨은 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 줄 뿐이고, 계약을 포기하면 지위를 갖지 못한다.
• 지방세법 시행령은 분양권 취득일을 분양계약일로 정하고 있고, 주택 수로 중과를 정하는 구조는 양도세도 같다.
• 기본통칙은 행정규칙이라 법규가 아니고, 그 자체로 과세 근거가 될 수 없다.

이 글은 판결 원문이 아니라 칼럼 보도를 인용한 것입니다. 개별 사안에 적용하기 전에는 판결문을 확인하세요.

판결이 다룬 범위와 아직 열린 문제

판결이 직접 판단한 것은 다른 주택을 팔 때 분양권을 주택 수에 넣느냐(구 §104⑦4호 중과)입니다. 칼럼은 판결 한 달 뒤 조세심판원이 같은 논리로 1주택+1분양권 비과세 특례(시행령 §156의3)의 분양권 취득일도 계약일로 봤다고 전합니다(조심2026인0222, 예비당첨 사안, 납세자 기각).

반면 분양권 자체를 팔 때의 보유기간(§104②, 70%↔60%)에도 계약일을 쓰는지는 정리되지 않았습니다. 칼럼도 기본통칙과 재정경제부 해석이 판결 뒤에도 그대로 남아 있다고 지적합니다. 그래서 계산기는 청약 당첨 분양권을 두 기준으로 모두 계산하고, 세액이 큰 쪽을 대표값으로 보여줍니다.

당첨일과 계약일 사이에 1년 경계가 끼면 — 2,117만원

2025-11-20 당첨, 2025-12-01 계약한 분양권을 프리미엄 2억원(경비 500만원)에 판다고 해 봅니다. 보유기간은 초일을 넣어 세므로 1년 도달일은 당첨일 기준 2026-11-19, 계약일 기준 2026-11-30입니다.

11월 19일~29일에 잔금을 받으면 기준에 따라 세금이 2,117만 5천원 달라집니다. 두 날짜 모두 1년이 지난 뒤, 안전하게는 계약일 1년 뒤 같은 날(2026-12-01) 이후에 파는 것이 가장 덜 위험합니다.

준공 후 주택의 취득일 — 분양권 기간은 이어지지 않는다

잔금을 치르면 분양권은 주택이 되고 보유기간을 처음부터 다시 셉니다. 주택 취득일은 이렇게 정합니다.

예컨대 2027-03-31 잔금이면 주택 만 1년은 2028-03-30, 만 2년은 2029-03-30, 만 3년은 2030-03-30입니다. 만 1년 전이면 주택 단기세율 70%, 2년 전이면 60%와 기본세율 중 큰 세액입니다. 장기보유특별공제는 3년부터 붙습니다.

정리

• 청약 분양권의 기산일은 당첨일(기존 통칙·해석)과 계약일(2024두54560 논리)이 함께 쓰이는 과도기입니다.
• 판결은 주택 수 판정 사안이었고, 분양권 양도 보유기간에도 같은 기준을 쓰는지는 열려 있습니다. 두 날짜 모두 1년이 지난 뒤 파는 것이 안전합니다.
• 준공 후 주택은 잔금일부터 새로 셉니다. 세율 구조는 분양권 양도세 70%·60%, 비교는 지금 전매 vs 준공 후 양도에 있습니다.