공동상속 취득세는 지분 최대자 한 명이 정한다 — 50:50이면 거주자, 그다음 연장자, 51%의 차이

한 집을 여럿이 상속받아도 취득세 특례(0.8%)를 판단하는 사람은 한 명입니다. 지분이 가장 큰 상속인입니다. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그래도 같으면 나이가 많은 사람입니다. 그 한 명의 가구에 다른 주택이 있으면 특례가 없습니다.

판정 순서 — 시행령 제29조 제3항

원문은 「1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다」입니다. 이어 「이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다」고 정하고, 제1호 「그 주택에 거주하는 사람」, 제2호 「나이가 가장 많은 사람」을 둡니다.

1. 지분 비교 — 1/3과 33.33%는 다릅니다. 분수 그대로 비교해야 합니다(33/100·33/100·34/100이면 34/100이 단독 최대).
2. 동률이면 거주자 — 최대지분자 중 그 주택에 사는 사람이 한 명이면 그 사람입니다. 「거주」를 주민등록으로 볼지 실거주로 볼지는 원문에 정의가 없습니다.
3. 거주자도 없거나 여럿이면 연장자 — 생년월일이 가장 빠른 사람입니다. 생년월일까지 같으면 원문에 다음 순서가 없어 관할 확인이 필요합니다.

그다음은 그 ‘소유자로 보는 상속인’의 1가구가 무주택인지(제29조 제1항·제2항)를 봅니다. 가구 범위는 상속주택 취득세 0.8% 받는 조건에 정리했습니다.

7억 원 주택 예시(가상) — 형 유주택·동생 무주택

공시가격 7억 원, 전용 84㎡. 형(1964년생)은 자기 집이 있고, 동생(1966년생)은 무주택입니다. 둘 다 그 집에 살지 않았습니다.

50:50에서 특례가 안 되면 각자 3억 5천만 원에 2.8% 취득세(9,800,000원)와 교육세(560,000원)를 냅니다. 51:49로 동생이 최대지분자가 되면, 일괄 해석에서는 동생 지분(3억 5,700만 원)에 2,856,000원 + 571,200원, 형 지분(3억 4,300만 원)에 2,744,000원 + 548,800원입니다. 합계 차이는 1,400만 원입니다. 농특세는 84㎡ 이하라 어느 쪽이든 없습니다.

다른 상속인 지분에도 0.8%인가 — 해석이 둘

세무 실무 자료에서는 주된 상속인에게 적용되는 세율을 다른 공동상속인 지분에도 함께 적용한다고 설명하는 경우가 많습니다(해석 A). 다만 이 글을 쓰며 그 근거가 되는 행정안전부 유권해석 원문은 확인하지 못했습니다. 시행령 제29조 제3항이 「그 주택의 소유자로 본다」고 한 사람을 기준으로 「1가구 1주택의 취득」 여부를 정하는 구조라 해석 A가 문언에 더 가깝습니다. 하지만 과세관청 판단이 다를 수 있어 도구는 두 결과를 나란히 보여 줍니다.

세금은 각자 지분만큼, 그러나 연대납부

• 각자 지분 과세: 지방세법 제7조 제7항은 「상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다」고 정합니다. 제11조 제2항은 공유물이면 「그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다」고 정합니다.
• 연대납부: 같은 제7조 제7항 후단은 「상속인의 납부의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조제1항 및 제5항을 준용한다」고 정합니다. 지방세기본법 제44조 제1항은 공유물에 관계되는 징수금을 「공유자 또는 공동사업자가 연대하여 납부할 의무를 진다」고 정합니다. 다른 상속인이 자기 몫을 안 내면 나에게도 청구될 수 있습니다.

지분을 정하기 전에 — 취득세만 보고 정하면 안 되는 이유

협의분할 지분은 다른 세금에도 그대로 이어집니다.

• 양도세: 공동상속주택 소수지분자의 주택 수 판정도 최대지분 → 거주 → 연장자 순입니다 — 공동상속주택 소수지분과 양도세 비과세.
• 재분할: 상속등기 뒤 지분을 다시 나누면 늘어난 몫은 증여 취득으로 봅니다(§7⑬). 신고·납부기한 안에 재분할과 등기를 모두 마친 경우 등은 예외입니다 — 상속등기 후 지분 바꾸기, 6개월 넘기면 증여세, 상속 재분할 취득세는 물건별로.
• 상속세: 상속세 분담은 법정상속분이 아니라 각자 받은 재산 기준입니다 — 상속세 상속인별 분담 비율 계산법.