상속 재분할 취득세는 물건별로 — 상계도 환급도 안 되는 이유와 심판·조정의 차이

상속등기 뒤 지분을 다시 나누면 증여세만 문제가 되는 것이 아닙니다. 부동산이면 늘어난 지분에 취득세를 한 번 더 냅니다. 그것도 상속 세율이 아니라 증여 같은 무상취득 세율입니다. 그리고 그 판단은 상속재산 전체가 아니라 부동산 한 건 한 건을 기준으로 합니다.

조문 — 늘어난 지분은 「증여받아 취득한 것으로 본다」

예외는 세 가지입니다. ① 제20조제1항 신고·납부기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 안에 「재분할에 의한 취득과 등기등을 모두 마친 경우」 ② 상속회복청구의 소 확정판결 ③ 채권자대위로 법정상속분대로 등기된 재산의 협의 재분할. 국세(증여세)에 있는 물납 예외는 없습니다. 기한 계산은 신고기한 해설에 정리했습니다.

이 조항은 2014년에 생겼고, 부칙(법률 제12153호) 제7조는 「이 법 시행 후 공동상속인이 협의하여 확정된 상속재산을 재분할하는 경우부터 적용한다」고 정했습니다. 2019년부터 기한 내 예외에 “등기까지 마칠 것”이 추가됐습니다.

물건별 판단 — 다른 부동산에서 줄어든 몫과 상계 안 된다

조심2016지0856(2016. 10. 6.) 사건에서 상속인 3명은 부동산을 각 1/3로 협의분할 등기했다가, 한 부동산(쟁점1부동산)만 청구인 2명이 각 1/2을 갖도록 재협의분할해 경정등기했습니다. 청구인들은 다른 부동산에서는 지분이 줄었으니 전체로 보면 무상으로 얻은 것이 없다고 주장했지만 기각됐습니다.

그 사건의 처분청은 「재분할 되더라도 취득이 소급하여 무효가 되지 않아 재분할로 인해 지분이 적어지는 상속자에게는 환급이 불가한 점」, 「전체 상속분 증감을 상계하여 판단 시 교환으로 인한 취득으로도 볼 수 있는 점」을 들었습니다. 지분이 줄어든 사람이 처음 낸 상속 취득세를 돌려받는다는 구조가 아니라는 뜻입니다(감소 상속인 환급 여부를 정면으로 다툰 결정은 아니므로 관할 시·군·구에 확인하세요). 증여를 취소해도 취득세가 남는 비슷한 구조는 증여 반환과 취득세에서 다뤘습니다.

국세는 반대 방향 위험이 있습니다. 여러 필지를 서로 맞바꿔 각자 단독소유로 정리하면 국세청은 「한필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 것으로 이는 양도소득세 과세대상」이라고 봅니다(재산세과-3146). 취득세는 물건별 증여 취득, 국세는 교환(양도) — 세목마다 결론이 다를 수 있습니다.

현금을 줬다면? — 계약서·거래신고가 없으면 무상

조심2017지0705(2017. 9. 8.)에서 청구인은 4명이 각 1/4로 상속등기한 건물의 나머지 3/4을 「협의분할로 인한 상속」 원인으로 경정등기했습니다. 다른 상속인들에게 임대수입을 계좌이체로 줬으니 매매(유상취득)라고 주장했지만, 처분청은 별도 매매계약서가 없고 부동산 거래신고도 하지 않았다는 점을 들었고 심판원은 무상취득 세율 적용을 유지했습니다. 대가를 주고 지분을 넘기려면 처음부터 매매로 계약·신고해야 하고, 그때는 양도소득세 문제가 됩니다.

협의·조정·심판·회복판결 — 원인에 따라 갈린다

서울세제-7444 사안은 심판 진행 중 한 상속인의 채권자가 법정지분으로 대위등기를 해 둔 상태였고, 서울시는 심판 결과에 따른 이전이 상속인들이 「협의」해 재분할한 경우가 아니라는 점을 이유로 들었습니다. 같은 법원 절차라도 조정(합의)과 심판(결정)이 다르게 취급된 셈입니다. 국세(증여세)에서 조정·심판을 직접 다룬 예규는 이번에 찾지 못했습니다.

계산 예시

세율은 예시입니다. 무상취득 취득세 표준세율은 1천분의 35(지방세법 §11①2), 상속(농지 외)은 1천분의 28(§11①1나)이고, 여기에 지방교육세(§151)와 농어촌특별세가 붙습니다. 계산기는 합계세율을 직접 넣게 돼 있고, 아래는 “일반 4.0%(3.5% + 지방교육세 0.3% + 농특세 0.2%)”, “상속 3.16%(2.8% + 0.16% + 0.2%)” 프리셋으로 계산했습니다. 전용 85㎡ 이하 주택은 농특세가 빠지고, 조정대상지역의 일정가액 이상 주택을 무상취득하면 중과(§13의2②, 표준세율 4%에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율)가 될 수 있습니다 — 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외됩니다.

기한 안에 재분할 등기를 마쳤어도 늘어난 지분을 상속 취득으로 추가 신고하는 방식과 줄어든 상속인의 환급 여부는 관할 시·군·구마다 확인이 필요합니다. 그래서 계산기는 기한 내 값을 “참고”로만 보여 줍니다. 과세표준은 원칙적으로 시가인정액이고, 조심2016지0856 사건 처분청은 시가표준액을 썼습니다 — 어떤 가액이 적용되는지는 취득세율 정리와 관할 확인이 필요합니다.

체크리스트

• 재분할 대상이 부동산 몇 건인지, 건마다 누구 지분이 늘었는지 — 늘어난 건마다 따로 신고
• 원인이 협의·조정인지, 분할심판 결정인지(심판이면 상속 취득으로 본 해석 있음)
• 기한(달 말일 + 6개월) 안에 협의 와 등기를 모두 끝낼 수 있는지 — 미성년자는 특별대리인 선임 기간 포함
• 대가를 주고받는다면 매매계약서·거래신고(무상 판단 방지) — 이 경우 양도세 검토
• 증여세도 함께: 최초 분할 vs 재분할 판정