취득세 1%에서 12%까지 — 주택 수·조정대상지역·85㎡가 만드는 차이

같은 8억원짜리 아파트를 사도 어떤 사람은 과세표준의 2.76%(취득세 2.33% + 지방교육세 0.233% + 농어촌특별세 0.2%)를 내고 어떤 사람은 13.4%를 냅니다. 5배 가까운 차이입니다. 갈리는 지점은 세 곳입니다 — 취득 후 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적 85㎡. 여기에 6~9억 구간의 계산식과 생애최초 감면이 얹힙니다. 조문을 따라가면 규칙은 의외로 단순합니다.

기본 세율 — 주택은 세 구간

계산식을 손으로 풀어 보면 구조가 보입니다. 7억 5,000만원이면 750,000,000 × 2 ÷ 300,000,000 = 5, 거기서 3을 빼면 2, 1/100을 곱하면 0.02 = 정확히 2.0000%입니다. 6억에서는 1%, 9억에서는 3%가 되도록 직선으로 연결한 식입니다.

여기서 「취득당시가액」은 계약서 금액이 아니라 사실상취득가격(지방세법 §10의3①, 시행령 §18)입니다. 국민주택채권 매각차손과 발코니 확장·붙박이 가구 비용이 더해지므로, 경계 근처라면 계약서 금액으로 구간을 판정하면 틀립니다.

주택이 아니면 계산식이 없습니다. 상가·오피스텔·토지(농지 외)는 4%, 농지는 3%, 상속은 2.8%(농지 2.3%), 증여는 3.5%(비영리사업자는 2.8% — 제2호 단서, 시행령 제22조), 신축 같은 원시취득은 2.8%, 공유물 분할은 2.3%입니다(같은 항 제1호~제7호). 다만 상속으로 인한 1가구 1주택과 공유물 분할은 여기서 끝이 아닙니다 — 제15조가 이 세율에서 다시 2%를 빼 줍니다(아래 「세율의 특례」).

지분만 사는 경우에는 같은 호 후단이 환산을 정합니다 — 전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택 시가표준액 ÷ 취득 지분 시가표준액). 즉 세율은 집 전체 값으로 판정하고 세액은 내 지분 값에 매깁니다. 10억짜리 집의 절반을 5억에 샀다고 1%가 되지 않습니다.

세율의 특례 — 제11조 세율에서 2%를 다시 뺀다

표준세율표만 보고 계산하면 상속 1가구 1주택과 공유물 분할은 서너 배 과하게 나옵니다. 제15조가 별도의 계산 규칙을 두고 있기 때문입니다.

중과기준세율은 제6조 제19호의 1천분의 20, 곧 2%입니다. 그래서 숫자가 이렇게 바뀝니다.

1가구 1주택인지는 시행령 제29조가 정합니다. 상속인(재외국민 제외)과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 경우이고, 상속인의 배우자·미혼인 30세 미만 직계비속(상속인이 미혼이고 30세 미만이면 그 부모)은 주민등록표가 달라도 같은 가구로 봅니다. 고급주택은 제외되고, 여러 사람이 공동상속하면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다(동률이면 거주자 → 최연장자).

공유물 분할의 괄호도 중요합니다. 등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분은 제15조 제1항 제4호와 제11조 제1항 제5호가 완전히 같은 문언으로 둘 다 제외합니다. 그러니 초과분에는 2.3%도, 특례도 적용되지 않습니다. 형제 둘이 절반씩 가진 땅을 나누면서 한쪽이 60%를 가져갔다면, 초과한 10%는 「분할」이 아니라 그 실질에 따른 취득 — 대가를 지급했으면 제11조 제1항 제7호(농지 외 4%, 농지 3%), 대가 없이 가져왔으면 같은 항 제2호(3.5%)입니다. 계산기는 초과분의 가액과 그 성격을 따로 입력받아 분리해 계산하고, 지방교육세도 그 세율 기준으로 나누어 매깁니다. 참고로 「총유물」의 분할은 제15조 제1항 제4호에 열거돼 있지 않습니다 — 제11조 제1항 제6호에는 있지만 특례 대상은 아닙니다.

부가세 두 줄도 표준세율 때와 다르게 움직입니다.

• 지방교육세는 줄지 않습니다. 제151조 제1항 제1호 본문이 "제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율에서 1천분의 20을 뺀 세율"이라고 제11조의 세율을 직접 지목하기 때문입니다. 제15조의 특례세율이 아니라 표준세율을 기준으로 계산합니다 — 상속 1가구 1주택은 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%, 공유물 분할은 (2.3% − 2%) × 20% = 0.06%.
• 농어촌특별세는 비과세입니다(특례가 걸린 부분만 — 지분 초과분은 특례 밖이라 0.2%가 그대로 붙습니다). 농어촌특별세법 제4조 제10호의4가 "「지방세법」 제15조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 취득세"를 비과세로 열거하고, 같은 법 제4조 제8호(형식적인 소유권의 취득)의 위임을 받은 시행령 제4조 제4항이 "「지방세법」 … 제15조제1항제1호부터 제4호까지, 제7호 … 에 따른 감면"을 다시 열거합니다. 상속 1가구 1주택(제2호)과 공유물 분할(제4호)은 둘 다 그 안에 들어갑니다.

그래서 5억원짜리 주택을 1가구 1주택으로 상속받으면 취득세 400만원 + 지방교육세 80만원 = 480만원, 곧 실효 0.96%입니다. 표준세율 2.8%만 보고 1,400만원을 준비했다면 세 배 가까이 틀린 셈입니다.

중과 — 4%에 2%를 두 번 또는 네 번 더한다

다주택·법인 중과는 별도의 세율표가 아니라 덧셈입니다. 기준이 되는 두 숫자가 있습니다.

• 표준세율 4% — 제11조 제1항 제7호 나목(그 밖의 원인, 농지 외)
• 중과기준세율 2% — 제6조 제19호 "1천분의 20"

법인은 주택 수와 무관하게 12%입니다. 개인은 조정대상지역이냐 아니냐로 한 칸씩 밀립니다 — 조정지역이면 2주택부터 8%, 비조정이면 3주택부터 8%입니다.

증여에도 중과가 있습니다. 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 일정가액 이상의 주택을 무상취득하면 12%를 매기고, 시행령 제28조의6 제1항이 그 "일정가액"을 시가표준액 3억원 이상으로 정합니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우는 제외입니다(같은 항 단서, 시행령 §28의6②).

85㎡ 한 칸이 만드는 0.2%p

취득세 고지서에는 세 줄이 찍힙니다 — 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세. 이 중 농어촌특별세는 면적 하나로 0이 됩니다.

농어촌특별세는 「지방세법」 제11조·제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 100분의 10입니다(농특세법 §5①6). 곧 과세표준의 0.2%이고, 중과가 걸리면 가산분까지 얹혀 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%가 됩니다.

8억원 아파트(과세표준 8억 기준)라면 전용 84.98㎡는 농특세 0원, 86㎡는 1,600,000원입니다. 분양 평면에서 84.9x㎡가 압도적으로 많은 이유 중 하나가 이것입니다.

지방교육세는 면적과 무관합니다. 주택 유상거래는 세율 × 50% × 20%, 곧 취득세율의 10분의 1이고(지방세법 §151①1 괄호), 중과 대상은 (4% − 2%) × 20% = 0.4%로 고정됩니다(같은 호 나목). 중과가 되면 취득세는 4~6배가 되지만 지방교육세는 0.40%로 고정돼 취득세율에 비례해 늘지 않습니다 — 3.0% 주택이 12% 중과가 되어도 지방교육세는 0.30%에서 0.40%로 오르는 데 그칩니다. 다만 지방자치단체는 조례로 표준세율의 ±50% 범위에서 가감할 수 있습니다(같은 조 제2항).

세 줄을 합친 전체 표

과세표준 대비 실효 부담률입니다. 농어촌특별세 열은 85㎡ 초과를 전제로 했고, 85㎡ 이하이면 그 칸이 0이 됩니다.

아래 두 줄은 지방세법 제15조 제1항의 「세율의 특례」가 걸린 경우입니다. 지방교육세 칸이 표준세율 기준으로 남아 있는 것과 농어촌특별세가 비과세인 것 모두 조문에 근거가 있습니다 — 다음 절에서 봅니다.

흔히 말하는 "다주택 취득세 8%·12%"는 취득세만의 수치이고, 실제로 내는 돈은 9.0%·13.4%입니다. 8억원이면 8% 중과는 800만원, 12% 중과는 1,120만원 더 큰 숫자입니다.

주택 수에 무엇이 들어가나

세율이 1%에서 12%로 뛰는 변수인데도 가장 오해가 많은 부분입니다. 조문은 부동산 등기부에 없는 것들까지 주택 수에 넣습니다.

시행령이 세부 규칙을 더합니다 — 1세대 내에서 공동소유하는 주택은 1개로 보고(§28의4④), 상속으로 여러 사람이 공동소유하면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다(같은 조 제5항, 동률이면 거주자 → 최연장자). 시가표준액 1억원 이하의 오피스텔이나 부속토지만 소유한 경우는 주택 수에서 빠집니다.

반대로 중과 자체에서 빠지는 주택도 있습니다. 가장 자주 걸리는 것이 시행령 제28조의2 제1호입니다 — 수도권 시가표준액 1억원 이하 / 수도권 외 2억원 이하인 주택. 다만 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외라 재개발 예정지의 저가 빌라는 중과를 피하지 못합니다. 이 밖에도 공공주택사업자 취득 주택, 노인복지주택, 가정어린이집, 멸실 목적 취득, 농어촌주택, 사원 임대용 주택 등이 제1호부터 제18호까지 열거돼 있습니다 — 가지번호(제2호의2·제2호의3·제3호의2·제13호의2·제13호의3)까지 세면 항목은 모두 23개입니다.

계약일 기준 예외 — 지정 전에 계약했다면

조정대상지역은 수시로 지정·해제됩니다. 지정 고시 직전에 계약한 사람에게 중과를 매기면 예측가능성이 없으므로, 법이 예외를 둡니다.

핵심은 괄호 안의 조건입니다. 계약서만으로는 부족하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인돼야 합니다. 계좌이체 내역처럼 날짜가 남는 증빙을 보관해야 한다는 뜻입니다. 잔금·등기를 지정 후에 하더라도 이 요건을 갖추면 비조정대상지역 기준으로 세율이 정해집니다.

규제지역 목록은 계속 바뀌므로 이 글도, 계산기도 지역 목록을 담지 않습니다. 취득일 현재 해당 여부는 국토교통부 공고 원문인 「조정대상지역 지정」(함께 보기 「투기과열지구 지정」)에서 확인하고 선택하는 편이 안전합니다. 지정·해제 공고는 국토교통부 공고 게시판에 발령 즉시 올라옵니다.

일시적 2주택 — 3년

이사를 가려고 새 집을 먼저 산 사람까지 2주택 중과를 맞으면 곤란합니다. 시행령이 이 경우를 빼 줍니다.

적용되는 것은 제13조의2 제1항 제2호(조정대상지역 2주택)의 중과뿐입니다. 3주택 이상에는 해당이 없습니다. 그리고 기한 내에 처분하지 못하면 중과세율로 추징됩니다 — 일단 표준세율로 신고한 뒤 3년을 넘기면 차액과 가산세를 함께 물게 됩니다. 처분기한은 달력에 적어 두는 편이 좋습니다.

생애최초 — 200만원 또는 300만원

구조가 "세율 인하"가 아니라 정액 공제라는 점이 중요합니다. 5억 5,000만원 주택이면 취득세가 550만원이고 여기서 200만원을 빼 350만원을 냅니다. 1억 5,000만원짜리 소형 주택이면 취득세 150만원이 전액 면제됩니다.

부가 조건도 봐야 합니다. 미성년자는 제외되고, 공동취득이면 총 감면액이 한도를 넘지 못하며(제2항), 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 추징됩니다(제4항). "주택을 소유한 사실이 없는 경우"에는 상속 공유지분을 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 1채만 소유했던 경우, 시가표준액 100만원 이하 주택 등 여섯 가지 예외가 붙습니다(제3항) — 과거에 집이 있었어도 해당할 수 있으니 관할 지자체에 확인할 값어치가 있습니다.

한 가지 회색지대가 있습니다. 지방교육세는 「감면율을 정하는 경우」와 「다른 세율을 정하는 경우」만 규정하는데(지방세법 §151①1 다목) 이 감면은 정액 공제라 어디에도 딱 맞지 않습니다. 계산기는 보수적으로 지방교육세를 감면 전 기준으로 잡고, 감면세액에 대한 농어촌특별세(감면세액의 20%, 농특세법 §5①1)는 선택 항목으로 두었습니다 — 실제 고지서와 대조해 보십시오.

정리

• 주택 유상거래 세율은 6억 이하 1% / 6~9억 구간식 / 9억 초과 3%이고, 구간식은 7.5억에서 정확히 2%가 되도록 직선으로 이어집니다(법 §11①8).
• 중과는 별도 표가 아니라 4% + 2% × 200% 또는 400% 입니다(법 §13의2, §6 19호). 법인은 주택 수와 무관하게 12%.
• 지방교육세·농특세까지 합치면 실효는 1.3%에서 13.4%까지 벌어집니다. "8%·12%"는 취득세만의 숫자입니다.
• 85㎡(수도권 외 비도시 읍·면은 100㎡) 이하면 농어촌특별세가 0입니다(농특세법 §4 11호).
• 주택 수에는 조합원입주권·주택분양권·주거용 오피스텔이 들어갑니다(법 §13의3). 1세대 공동소유는 1개.
• 조정대상지역 지정고시일 이전 계약 + 계약금 지급 증빙이면 지정 전 취득으로 봅니다(법 §13의2④).
• 일시적 2주택은 3년 이내 종전 주택 처분이 조건이고, 넘기면 추징됩니다(령 §28의5①).
• 생애최초는 200만원(제1호 주택은 300만원) 정액 공제이고 중과세율을 적용하지 않습니다(지특법 §36의3, 2028-12-31까지).
• 무상취득은 3.5%지만 대통령령으로 정하는 비영리사업자(종교·제사 단체, 학교·평생교육단체, 사회복지법인, 정당 — 령 §22)가 취득하면 2.8%입니다(법 §11①2 단서).
• 상속 1가구 1주택은 0.8%, 공유물 분할은 0.3%입니다 — 제11조 세율에서 중과기준세율 2%를 뺍니다(법 §15①2가·4, 령 §29). 지방교육세는 표준세율 기준으로 남고(법 §151①1 본문) 농어촌특별세는 비과세입니다(농특세법 §4 10호의4, 령 §4④).