국민주택채권 할인손, 매매가로 계산하면 틀린다 — 기준은 시가표준액이다

등기비용 견적에서 가장 자주 틀리는 항목이 국민주택채권입니다. 8억원짜리 아파트를 사면서 "8억 × 31/1,000"로 계산하면 매입액이 24,800,000원, 할인율 8%로 부담금이 1,984,000원이 나옵니다. 그런데 이 집의 시가표준액이 5.6억원이라면 실제 매입액은 14,560,000원, 부담금은 1,164,800원입니다. 81만원 차이가 납니다. 기준이 매매가가 아니기 때문입니다.

기준은 「지방세법」 제4조 시가표준액이다

제1종국민주택채권의 매입 기준은 「주택도시기금법 시행령」 제8조 제2항이 위임한 [별표]에 있습니다. 부동산등기는 그 [부표] 제15호이고, 첫 문장이 기준을 못박습니다.

「지방세법」 제4조 제1항은 시가표준액을 "「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액"으로 정합니다. 아파트라면 공동주택가격, 단독주택이면 개별주택가격, 토지는 개별공시지가입니다. 통상 시세의 60~70% 수준이므로, 매매가로 계산하면 실제보다 훨씬 많은 금액이 나옵니다.

예외가 하나 있습니다. 시가표준액이 아직 공시되지 않은 신규분양 공동주택은 "「지방세법」 제10조의3에 따른 취득당시가액을 시가표준액으로 한다"고 같은 부표가 정합니다. 입주 전 분양권 상태에서 소유권이전등기를 하는 경우가 여기 해당합니다.

요율표 전문 — 부표 제15호 (개정 2025. 8. 26.)

같은 시가표준액이어도 부동산 종류와 소재지에 따라 요율이 다릅니다. 아래는 부표 원문의 수치 그대로입니다(단위: 1,000분율).

가. 소유권의 보존 또는 이전 — 1) 주택

시가표준액이 2천만원 미만인 주택은 매입 대상이 아닙니다. 표에 구간이 없기 때문입니다.

2) 토지 — 요율이 주택보다 훨씬 높습니다.

3) 주택 및 토지 외의 부동산(상가·오피스텔·업무시설 등)

나. 상속(증여 그 밖의 무상취득 포함) — 여기서는 부동산 종류를 구분하지 않습니다.

다. 저당권의 설정 및 이전 — 주택담보대출을 받으면 근저당 설정등기에도 채권이 붙습니다. 설정금액이 2천만원 이상인 경우만 해당하고, 설정금액의 10/1,000이며 매입금액은 10억원 한도입니다. 소유권이전분과 별개로 계산됩니다.

같은 6억원이어도 서울 주택은 31/1,000(1,860만원), 지방 주택은 26/1,000(1,560만원), 서울 상가는 20/1,000(1,200만원), 상속이면 42/1,000(2,520만원)입니다. 요율표를 잘못 고르면 배 이상 틀립니다.

단수 처리 — 585,000원이 590,000원이 되는 규칙

요율을 곱한 금액을 그대로 매입하지는 않습니다. 별표 본문 제4호가 끝자리를 정리합니다.

• 시가표준액 4,500만원 주택 → 4,500만 × 13/1,000 = 585,000원 → 단수 5,000원은 5천원 이상이므로 올림 → 590,000원
• 같은 계산에서 584,999원이 나왔다면 단수 4,999원 → 버림 → 580,000원
• 계산액이 3,000원처럼 1만원에 못 미치면 → 최저 매입금액 10,000원

반올림이 아니라 5천원을 경계로 한 올림·버림이라는 점이 포인트입니다. 서울 시가표준액 5.99억 주택은 5.99억 × 26/1,000 = 15,574,000원이고, 단수 4,000원은 버려져 15,570,000원이 됩니다.

즉시매도와 만기 보유 — 할인율은 왜 매일 바뀌나

채권을 사서 만기까지 들고 있으면 원리금을 받습니다. 하지만 대부분은 매입과 동시에 되팝니다(즉시매도). 이때 사는 값과 파는 값의 차이가 매각차손이고, 이것이 실제로 없어지는 돈입니다.

은행이 안내하는 「할인율」은 단순히 채권 시세가 아닙니다. 매도단가·선급이자·소득세·주민세·수수료를 모두 반영한 「채권발행금액 대비 고객 실제부담비율」이고, 채권 시장 금리에 따라 매일 바뀝니다. 개인과 법인은 원천징수가 달라 같은 날에도 할인율이 다릅니다.

표면금리를 "연 1.0%"로 적어 둔 글이 많지만 법령에 고정돼 있지 않습니다.

그러니 "채권 이자 몇 %"는 발행 당시 공고를 봐야 합니다. 만기 보유를 택하면 매각차손은 0이 되지만 매입액만큼의 현금이 상환일까지 묶입니다. 위 8억 사례라면 1,456만원이 묶이는 대신 116만원을 아끼는 선택입니다.

할인손이 취득세를 늘린다 — 6억·9억 경계

여기가 이 글의 핵심입니다. 채권 매각차손은 나가는 돈으로 끝나지 않고 취득세 과세표준에 더해집니다.

다만 이 가산은 「사실상취득가격」이 과세표준인 취득에만 걸립니다. 시행령 제18조 제1항은 "법 제10조의3제1항 각 호 외의 부분에서 「대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격」이란…"으로 시작하는 유상승계취득의 과세표준 정의 규정이고, 원시취득도 사실상취득가격을 쓰므로(법 제10조의4 제1항) 같이 적용됩니다. 반면 증여는 시가인정액(법 제10조의2 제1항), 상속은 시가표준액(같은 조 제2항 제1호)이 과세표준이라 채권 할인손을 더하지 않습니다 — 위 나목 요율표로 채권은 사야 하지만, 그 할인손이 취득세를 늘리지는 않습니다.

단서가 개인에게서 빼 주는 것은 건설자금이자(1호)·할부이자(2호)·중개보수(7호)입니다. 제6호는 빠지지 않습니다. 개인이 사도 채권 할인손은 과세표준에 들어갑니다. 그리고 주택 취득세율은 과세표준이 6억·9억을 넘느냐로 갈리므로, 경계 근처에서는 계약서 금액만 보고 계산하면 틀립니다.

두 사례의 성격이 다릅니다. 9억 경계는 세율 자체가 2.99%에서 3.00%로 올라가 15만원 이상이 뜁니다. 반면 6억 경계는 구간은 넘지만 6~9억 구간식의 값이 1.0016%가 되고, 법이 정한 반올림(소수점 다섯째자리에서 반올림)을 적용하면 1.00%로 되돌아와 세율 차이는 나지 않습니다 — 늘어난 과세표준만큼만 세금이 붙습니다. "6억을 1원이라도 넘으면 세금이 폭증한다"는 말이 이 구간에서는 사실이 아닌 이유입니다.

반대로 채권을 취득 이후에 파는 경우에는 "취득 이전에 양도"라는 조문 요건에 해당하지 않습니다. 계산기에서는 이 가산을 체크박스로 켜고 끌 수 있게 해 두었습니다.

채권을 안 사도 되는 경우

부표와 별표 본문은 매입 제외·면제를 따로 정합니다.

• 건축물의 소유권보존등기는 제외입니다(부표 15호 가 (가)). 신축 건물을 짓고 보존등기를 하는 데는 채권이 붙지 않습니다. 다만 건축허가 단계에서는 별도로 제6호(건축허가)에 따른 채권을 매입합니다.
• 공유물을 공유지분율대로 분할해 이전등기하는 경우, 신탁 또는 신탁종료로 수탁자·위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우도 제외입니다(같은 항목 (나)).
• 별표 본문 제2호의 매입 면제 대상 — 국가기관, 지방자치단체, 시행령 제8조 제1항의 공공기관, 지방공기업, 한국자산관리공사, 부동산투자회사, 한국주택금융공사.
• 주택은 시가표준액 2천만원 미만, 토지는 5백만원 미만, 주택·토지 외 부동산은 1천만원 미만이면 요율표에 구간이 없어 매입 대상이 아닙니다.

어디서 조회하나

매입액과 부담금은 두 곳에서 확인합니다.

• 주택도시기금 「셀프 채권매입 도우미」 — 시가표준액을 넣으면 매입대상금액이 나오고, 즉시매도 시 고객부담금을 그날 단가로 계산해 줍니다.
• 취급은행(국민·우리·신한·하나·농협)의 「매도단가/할인율 조회」 — 실제 매입·매도를 하는 창구의 값입니다. 잔금일 당일 값을 확인하십시오.
• 시가표준액 자체는 부동산공시가격알리미(공동주택가격·개별단독주택가격·개별공시지가) 또는 위택스에서 조회합니다.

법무사에게 맡기면 「국민주택채권의 매입 또는 즉시매도 대행」으로 40,000원의 대행료가 붙습니다(대한법무사협회 「법무사보수표」 Ⅸ.3). 은행 창구에서 직접 하면 이 4만원이 빠집니다.

정리

• 매입액의 기준은 매매가가 아니라 「지방세법」 제4조 시가표준액입니다. 공동주택은 세대당, 공유물은 공유지분율에 따라 산정합니다.
• 요율은 부동산 종류 × 소재지 × 시가표준액 구간으로 갈립니다. 서울 주택 6억 이상은 31/1,000, 토지 1억 이상은 50/1,000, 상속·증여 1.5억 이상은 42/1,000입니다.
• 단수는 5천원 이상이면 1만원으로 올리고 미만이면 버립니다. 최저 매입금액은 1만원입니다.
• 즉시매도 할인율은 세금·수수료까지 반영한 실제부담비율이고 매일 바뀝니다. 표면금리·상환일은 법령이 아니라 발행 당시 고시로 정해집니다.
• 매각차손은 취득세 과세표준에 가산됩니다(령 §18①6). 개인도 예외가 아니고, 9억 경계에서는 세율이 한 단계 올라가 15만원 이상이 뜁니다. 다만 가산은 유상승계취득·원시취득에만 걸립니다 — 증여(시가인정액)·상속(시가표준액)은 과세표준 근거 조문이 달라 더하지 않습니다(법 §10의2①·②1호).
• 건축물의 소유권보존등기와 공유지분 분할 이전, 신탁 관련 이전등기는 매입 대상에서 제외됩니다.