공동상속주택 소수지분이면 상속 후 산 집도 비과세 — 최대지분자 판정 순서(지분 → 거주 → 연장자)

형제가 부모님 집을 지분으로 나눠 상속받는 경우가 많습니다. 이때 상속주택 일반주택 비과세 특례는 내 지분이 가장 큰지 아닌지로 적용 조문이 갈립니다. 소수지분자는 시행령 제155조 제3항으로 그 공동상속주택을 아예 내 주택 수에서 뺍니다. 그래서 상속 후에 산 집도 비과세를 받을 수 있습니다. 최대지분자는 단독상속처럼 제2항으로 판정해 상속개시 당시 갖고 있던 집만 됩니다.

조문 — 소수지분은 '내 집이 아니다'

제155조 제3항은 "공동상속주택 … 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다"고 정합니다. 단서는 "상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며", 최대지분자가 2명 이상이면 "1. 당해 주택에 거주하는 자", "3. 최연장자" 순서로 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 정합니다(제2호는 2008.2.22 삭제). 제2항과 달리 제3항에는 "상속개시 당시 보유한 주택"이라는 요건이 없습니다.

반대로 최대지분자는 서면-2021-부동산-8042(2022.05.16)가 "최대 상속지분을 소유한 상속인이 해당 공동상속주택(A)을 소유한 것으로 보는 것이며, … 같은 영 제155조제2항 규정에 따라 1세대1주택 비과세 여부를 판정"한다고 회신했습니다. 상속 후 산 집이면(2013-02-15 이후 취득) 특례가 없습니다. 제2항 요건은 상속주택 비과세 특례 글에 정리했습니다.

최대지분자 판정 순서

지분이 1%라도 크면 바로 최대지분자입니다. 50:50으로 나눌지 51:49로 나눌지가 형제 각자의 일반주택 비과세를 좌우합니다. "거주하는 자"를 상속개시일 현재로 볼지 양도일 현재로 볼지 직접 다룬 예규는 찾지 못했습니다. 판정기는 소유자 판정 기준일(상속개시일)에 맞춰 묻습니다.

협의분할 등기 전이면 법정상속분으로

상속등기를 하지 않았거나 협의분할 전에 일반주택을 팔면 제155조 제19항 본문에 따라 민법 제1009조·제1010조 상속분으로 소유자를 정합니다. 사전-2026-법규재산-0758(2026.09.15)은 "협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 … 제155조제19항 본문에 따라 「민법」 제1009조 및 제1010조에 따른 상속분에 의해 해당 상속주택의 소유자를 판단"한다고 회신했습니다. 서면-2016-부동산-3995도 같은 취지입니다. 협의분할 등기를 마쳤다면 등기 지분으로 봅니다(재산세과-1718).

법정상속분은 같은 순위 상속인끼리 똑같이 나누고, 배우자는 직계비속(없으면 직계존속)과 함께 상속할 때 5할을 더합니다(민법 §1009②).

대습상속·상속포기·유증·특별수익이 있으면 단순 비율이 맞지 않습니다. 순위와 구체적 상속분 계산은 법정상속분 글을 보세요.

지분은 상속개시일 기준 — 나중에 바꿔도 소용없다

서면-2025-법규재산-2004(2026.01.29)는 "공동상속지분이 변경되더라도 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로" 한다고 회신했습니다. 상속세 신고기한이 지난 뒤 경정등기로 다수지분자(50%, 최연장자)가 된 사안에서 제155조 제2항 특례 대상이 아니라고 봤습니다. 반대로 공동상속주택 2채를 상속세 과세표준 신고기한까지 재협의분할해 1채의 소수지분만 남긴 상태에서 일반주택을 팔면 비과세를 적용받을 수 있다는 회신이 있습니다(서면-2024-법규재산-2074). 지분 조정은 신고기한 안에 해야 의미가 있습니다.

'지분 차이가 비과세를 가른다' — 같은 집, 같은 날짜

2023-03-15 상속, 일반주택을 2023-09-01에 7억원에 사서 2026-11-30에 9억원에 판다고 합시다(필요경비 1,000만원).

일반과세 금액은 상속받은 날부터 5년(마지막 날 2028-03-15)이 지나지 않아 일반주택도 2주택 중과에서 빠진다고 본 계산입니다. 일반주택을 조정대상지역에서 샀다면 소수지분자라도 2년 거주가 필요합니다. 세율·공제율은 2026-10-05 기준이며 개정되면 달라집니다.

주의할 함정 두 가지

• 동일세대 상속 — 제155조 제2항 단서(동일세대면 동거봉양 합가 전 보유 주택만 상속주택으로 봄)는 괄호에서 "이하 제3항 … 에서 같다"고 정합니다. 국세청은 동일세대 피상속인에게서 받은 공동상속주택에는 제3항 특례가 적용되지 않는다고 회신했습니다(서면-2016-부동산-5881, 2010.2.18 이후 양도분). 조세심판원이 다르게 판단했다는 칼럼 설명(조세금융신문)도 있지만 심판례 원문은 대조하지 못했습니다. 판정기는 국세청 해석으로 "불가"를 내고 「해석 상반」을 표시합니다.
• 공동상속주택이 여러 채 — 제3항 괄호는 피상속인이 2채 이상이면 "제2항 각 호의 순위에 따른 1주택"만 공동상속주택으로 봅니다. 선순위(소유기간 → 거주기간 → 상속개시 당시 거주 → 기준시가) 1채의 소수지분만 주택 수에서 빠지고, 나머지 소수지분은 주택 수에 들어갑니다.

양도세 중과 주택 수를 셀 때도 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다(시행령 §167의3②2). 그래서 소수지분자는 중과 주택 수에서도 빠집니다. 어느 집을 먼저 팔지와 세액은 상속주택 양도세 글에서 다룹니다.