상속주택 양도세 — 어느 집을 먼저 팔까, 12억 초과분 계산과 상속주택 5년 중과 배제

상속주택과 일반주택을 한 채씩 가졌다면 상속주택 양도세는 "어느 집을 먼저 파느냐"로 크게 달라집니다. 상속주택 특례(시행령 §155②)는 일반주택을 팔 때만 상속주택을 없는 것으로 봐 줍니다. 상속주택을 먼저 팔면 1세대 2주택으로 과세됩니다(서면인터넷방문상담4팀-933). 그리고 상속받은 날부터 5년이 지나면 조정대상지역 2주택 중과까지 붙을 수 있습니다.

순서별 세액 비교 — 같은 두 집, 다른 결과

별도세대 부친이 2021-05-10 사망해 주택 B를 단독상속했습니다. 본인은 2016-04-01에 6억원에 산 일반주택 A(취득 당시 조정대상지역, 거주 6년, 필요경비 2,000만원)를 갖고 있습니다. 두 집 모두 2026-11-30에 판다고 가정합니다. A는 15억원, B는 7억원에 팔고, B의 취득가액(상속 당시 평가액)은 5억원, 필요경비는 500만원입니다. 계산 편의상 두 번째 양도도 같은 날로 둡니다.

상속주택 B는 2026-11-30이면 상속받은 날부터 5년(마지막 날 2026-05-10)이 지났습니다. 그래서 B가 조정대상지역에 있으면 중과 배제를 받지 못합니다. 순서만 바꿔도 세금이 5천만~1억원 넘게 차이 납니다. 세율·공제율은 2026-10-05 기준이며 개정되면 달라집니다.

12억 초과분은 어떻게 계산하나 (A를 먼저 팔 때)

특례로 비과세 요건을 갖춰도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 비율만큼은 과세합니다(소득세법 §89①3 괄호·§95③, 시행령 §160①). 12억원 판정은 지분 가액이 아니라 주택 전체 양도가액으로 합니다(시행령 §156①).

표2는 양도일 현재 1세대1주택일 때 쓰는데, 시행령 §159의4는 §155로 1주택으로 보는 주택도 포함합니다. 그래서 상속주택 특례를 받는 일반주택도 표2 대상입니다. 단 보유기간 중 거주 2년 이상이어야 하고, 미만이면 표1(연 2%, 최대 30%)입니다. 표1·표2 차이는 장기보유특별공제 계산법, 단계별 순서는 12억 초과 양도세 계산법에 있습니다.

상속주택 보유기간은 세 가지로 센다

예를 들어 부모님이 20년 가진 집을 상속받고 반년 만에 팔아도 단기세율(70%)은 붙지 않습니다. 하지만 장기보유특별공제는 상속개시일부터 3년이 안 되면 0%입니다. 일반주택을 먼저 팔고 남은 상속주택을 팔 때 비과세 2년 보유도 상속개시일부터 셉니다(서면인터넷방문상담4팀-933 — "상속개시일에 상속주택을 취득한 것으로 보아").

'상속받은 날부터 5년' — 중과 배제의 의미

양도 당시 조정대상지역에 있는 집을 1세대 2주택 상태에서 팔면 기본세율에 20%p를 더하고 장기보유특별공제를 빼지 않습니다(소득세법 §104⑦1·§95② 괄호). 상속주택이 끼면 다음 배제 규정을 봐야 합니다.

• 상속주택을 팔 때 — 시행령 §167의10①2호는 §167의3①7호 "제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)"을 중과에서 뺍니다. 5년 안이면 일반세율입니다.
• 특례 요건을 갖춘 일반주택을 팔 때 — §167의10①15호(제155조로 1세대1주택으로 보아 비과세 요건을 모두 갖춘 주택)로 중과 대상이 아닙니다.
• 특례를 못 받은 일반주택을 팔 때(상속 후 산 집 등) — 상속주택이 5년 미경과면 §167의10①10호("제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유")에 해당해 일반주택도 중과에서 빠진다고 봤습니다. 조문 구조로 도출한 결론이고 이 조합을 직접 다룬 예규는 대조하지 못했습니다.

"상속받은 날부터 5년"은 상속개시일 다음 날부터 센 5년의 마지막 날까지로 계산했습니다(초일불산입). 2023-03-15 상속이면 2028-03-15, 2024-02-29 상속이면 2029-02-28까지가 미경과입니다. 이 기산 방식도 예규로 확인하지 못해 경계일 양도는 세무사 확인이 필요합니다.

보유 2년 이상 주택의 2주택 중과 한시 배제(§167의10①12의2 가목)는 2026-05-09 양도분으로 끝났습니다(그날까지 토지거래허가를 신청한 주택에 대한 나목 예외는 따로 있습니다). 그 뒤로는 상속받은 날부터 5년이 지났는지가 상속주택 양도세의 중과 여부를 사실상 가릅니다.

2026 세제개편안 — 장특공 '거주' 중심 개편 (미확정)

2026년 세제개편안(정부안, 2026-08-03 발표)은 1세대1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸는 안을 담았습니다. 보도·법무법인 뉴스레터 기준으로 2028년 양도분은 거주 연 6% + 보유 연 2%(공제 대상 양도차익 한도 20억원), 2029년부터는 거주 연 8%(최대 80%, 한도 10억원)입니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대1주택은 기본공제를 2,500만원으로 올리는 안도 있습니다. 2026-10-05 현재 국회 심의 중이고, 정부 상세본 원문은 대조하지 못했습니다. 상속주택 특례 자체를 바꾸는 내용은 보도에서 확인되지 않았습니다. 판정기는 이 안을 기준표 프리셋으로만 제공하고 자동 적용하지 않습니다.