상속주택 비과세 특례 — 일반주택을 먼저 팔아야 하고, '상속 전부터 갖고 있던 집'만 된다

집 한 채를 가진 사람이 부모님 집을 상속받으면 한 세대에 집이 두 채가 됩니다. 원래라면 1세대 2주택이라 어느 집을 팔아도 비과세가 안 됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항은 이 경우 상속주택은 없는 것으로 보고, 원래 갖고 있던 일반주택을 팔 때 1세대1주택 비과세를 판정하게 해 줍니다. 이것이 상속주택 비과세 특례(상속주택 일반주택 비과세 특례)입니다. 처분 기한은 없지만, 조건이 생각보다 좁습니다.

요건 한눈에

조문의 핵심 문장은 "상속받은 주택과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 … 으로서 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 … 은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다"입니다. 기간·기준일·12억원은 2026-10-05 기준 값이며 개정되면 달라집니다.

상속 후 산 집은 안 된다 — 단, 2013년 2월 15일 전에 샀다면 예외

"상속개시 당시 보유한 주택"이라는 괄호는 2013년 2월 15일 대통령령 제24356호로 들어왔습니다. 그 전에는 상속을 받은 뒤에 산 집도 일반주택으로 인정됐습니다. 부칙 제20조는 이 개정규정을 "이 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터" 적용한다고 정했습니다. 그래서 기준은 상속일이 아니라 일반주택을 산 날입니다.

국세청도 같은 결론입니다. 사전-2019-법령해석재산-0647(2019.12.31)은 "상속주택을 취득한 후 2013.2.15. 전에 A주택을 취득"한 1세대가 A주택을 팔 때 1세대1주택으로 보고, 고가주택이면 시행령 제160조 제1항으로 양도차익을 계산한다고 회신했습니다. 사전-2019-법령해석재산-0749(2020.02.17)도 같은 구조를 다룹니다(두 회신은 일시적 2주택이 겹친 사안이고, 회신 속 처분기한 "3년"은 회신 당시 기준입니다).

2013-02-15 당일에 산 집은 "시행 후 취득"으로 보아 새 규정(특례 없음)으로 판정하는 것이 안전합니다. 당일 취득을 직접 다룬 예규는 찾지 못했습니다.

같은 세대였던 부모님 집을 상속받았다면

상속개시 당시 부모님과 같은 세대였다면 그 집은 원칙적으로 "상속받은 주택"으로 보지 않습니다. 서면인터넷방문상담5팀-1823(2007.06.18)은 "동일세대원으로부터 상속받은 주택은 '상속받은 주택'으로 볼 수 없어 당해 규정을 적용할 수 없는 것"이라고 회신했습니다. 한 세대가 원래부터 2주택이었던 것과 다르지 않다는 취지입니다.

예외는 동거봉양 합가입니다. 제155조 제2항 단서 괄호는 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합친 경우, 합치기 전부터 부모님이 갖고 있던 주택은 상속받은 주택으로 본다고 정합니다. 합가 자체의 특례(합친 날부터 10년)는 동거봉양 합가 글을 보세요.

상속주택을 먼저 팔면 과세된다

특례 문언은 "1세대가 일반주택을 양도하는 경우"입니다. 서면인터넷방문상담4팀-933(2006.04.12)은 "당해 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대2주택자에 해당하여 양도소득세가 과세"된다고 회신했습니다. 같은 회신은 일반주택을 먼저 판 뒤 남은 상속주택을 팔 때는 "상속개시일에 상속주택을 취득한 것으로 보아" 1주택 비과세를 다시 판정한다고 했습니다. 순서별 세금 차이는 상속주택 양도세 — 어느 집을 먼저 팔까에서 계산합니다.

예시 두 개 — 하루 차이가 아니라 '산 순서'가 가른다

예시 1은 양도차익 8.8억원 중 12억 초과분 비율 20%만 과세하고, 장기보유특별공제 표2(보유 40% + 거주 24% = 64%)를 같은 비율로 뺀 결과입니다. 예시 2는 상속받은 날부터 5년이 지나지 않아(마지막 날 2028-03-15) 일반주택이 2주택 중과에서 빠졌다고 보고 일반세율로 계산했습니다. 같은 조건이라도 공동상속 소수지분자라면 예시 2도 전액 비과세가 될 수 있습니다. 세율·공제율은 2026-10-05 기준이며 개정되면 달라집니다.

이 판정기가 다루지 않는 경우

• 상속주택 + 일반주택 + 새로 산 집(일시적 2주택 중첩) — 국세청은 두 특례를 겹쳐 적용할 수 있다고 봅니다(사전-2023-법규재산-0178). 처분기한은 일시적 2주택 글을 보세요
• 조합원입주권·분양권을 상속받은 경우, 농어촌주택·장기임대주택이 겹치는 경우
• 상속세·취득세·종합부동산세 — 이 글은 양도세만 다룹니다