동거봉양 합가 양도세 비과세 — 부모님과 합치면 10년, '60세'는 합가일 기준 만 나이

집 한 채를 가진 자녀가 집 한 채를 가진 부모님을 모시려고 세대를 합치면 한 세대에 집이 두 채가 됩니다. 이 상태에서 집을 팔면 원래는 1세대 2주택이라 비과세가 안 됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제4항은 이런 경우를 위한 특례입니다. 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1세대1주택으로 보고 비과세 여부를 판정합니다. 이것이 동거봉양 합가 양도세 비과세입니다.

요건 한눈에

조문은 이렇습니다. "1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며…)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다."

10년은 2018년 2월 13일 개정(대통령령 제28637호)으로 5년에서 늘어난 기간입니다. 그 부칙 제2조 제2항은 양도소득에 관한 개정규정을 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다고 정합니다. 그래서 2018년 2월 13일 전에 합가했더라도 그 뒤에 팔면 10년으로 셉니다. 60세 미만이라도 중증질환 등 산정특례 대상인 직계존속을 포함한 제3호는 2019년 2월 12일 개정(대통령령 제29523호)으로 들어왔습니다. 기한 연수·60세·12억원은 모두 2026-10-05 기준 값이며 개정되면 달라집니다.

'60세'는 언제, 어떻게 세나 — 합가일 기준 만 나이

두 가지가 중요합니다. 첫째, 양도일이 아니라 세대를 합친 날 현재 나이입니다. 합가 뒤에 60세가 되어도 소용없습니다. 둘째, 나이는 출생일을 1일째로 넣어 셉니다(민법 §158). 그래서 만 60세가 되는 날은 60번째 생일 당일입니다.

전입신고 날짜 하루 차이로 결과가 갈립니다. 생일 직전이라면 주민등록상 합가일을 생일 이후로 잡는 것이 안전합니다. 2월 29일생은 평년에 언제 나이를 먹는지 예규로 확인하지 못했습니다. 이 경우는 세무사에게 확인하세요.

60세 미만이어도 되는 예외 3가지

1. 배우자의 부모 — 시부모·장인장모도 포함합니다(§155④1호: "배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람").
2. 부모 중 한 명만 60세 이상 — "직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우"도 포함합니다(§155④2호). 서면법규과-820은 집을 가진 어머니가 60세 미만이어도 같은 세대에 60세 이상인 할머니가 있으면 특례를 적용받을 수 있다고 회신했습니다.
3. 60세 미만 중증질환 등 산정특례자 — 국민건강보험법 시행령 별표 2에 따른 중증질환·희귀난치성질환·결핵 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속으로서 시행규칙 제61조의4가 정하는 사람입니다(§155④3호).

먼저 파는 집은 내 집이어도, 부모님 집이어도 된다

조문은 "먼저 양도하는 주택"이라고만 합니다. 어느 쪽 집인지는 가리지 않습니다. 사전-2025-법규재산-0740은 합친 날부터 10년 이내에 "합가 전 직계존속 세대가 보유하고 있던 B주택을 양도하는 경우" 1세대1주택으로 본다고 회신했습니다. 그래서 두 집 중 세금이 적은 쪽을 먼저 파는 선택이 가능합니다. 다만 파는 집 자체가 2년 보유(조정대상지역 취득이면 2년 거주) 요건을 갖춰야 합니다. 보유기간은 합가일이 아니라 그 집 소유자의 취득일부터 셉니다.

두 번째로 파는 집은 그때 남은 1주택이라 합가 특례 없이 일반 1세대1주택으로 판정합니다. 합가 전에 산 집이어야 한다는 점도 주의하세요. 합가 뒤에 새로 산 집은 "합가로 2주택이 된" 경우가 아닙니다.

예시 — 16억원에 팔면 세금은?

본인 세대가 2015-03-20에 5억원에 산 서울 A주택(필요경비 1,500만원, 거주 8년, 취득 당시 비조정)이 있습니다. 1주택을 가진 아버지(1962-04-10생)와 2022-07-01에 세대를 합쳤습니다. A를 2026-12-15에 16억원에 팝니다.

비과세 특례를 받아도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 비율만큼은 과세됩니다(소득세법 §89①3 괄호·§95③). 계산 순서는 1세대1주택 12억 초과 양도세 계산법에 있습니다. 같은 집을 10년이 지나 팔면 세금이 얼마나 늘어나는지는 합가 2주택 처분기한 계산법에서 비교합니다.

논란 중인 개편안 — '봉양 비거주 3년'

2026년 세제개편안(정부안, 2026-08 발표)은 1세대1주택 장기보유특별공제를 거주 중심으로 바꾸려 합니다. 그 과정에서 동거봉양 등으로 다른 시·군에 살게 된 비거주 기간을 최장 3년까지만 거주로 인정하는 안이 들어 있어 논란이 됐습니다(연합뉴스TV 2026-08-19 보도). 2026-10-05 현재 국회 심의 중이고 확정되지 않았습니다. 판정기는 이 안을 자동 적용하지 않습니다.

이 판정기가 다루지 않는 경우

• 합가 전에 이미 한쪽이 2주택(일시적 2주택 포함)이어서 합가 후 3주택이 되는 경우 — 국세청은 특례를 겹쳐 적용할 수 있다고 보지만 기한을 모두 지켜야 합니다(처분기한 글 참고)
• 조합원입주권·분양권, 장기임대·상속·농어촌주택이 끼는 경우
• 합가한 부모님이 돌아가셔서 상속이 생긴 경우(§155② 단서 — 합치기 이전부터 보유한 주택만 상속주택으로 봄)