합가 2주택 처분기한 계산법 — 10년 마감일, 먼저 파는 집, 넘기면 중과까지

부모님과 합가했거나 결혼해서 집이 두 채가 됐다면, 특례를 받을 수 있는 시간은 10년입니다(소득세법 시행령 제155조 제4항·제5항). 이 기간 안에 먼저 파는 집 한 채만 1세대1주택으로 봅니다. 합가 2주택 처분기한을 하루 단위로 계산하는 법과, 기한을 넘기면 세금이 얼마나 달라지는지 정리합니다.

마감일 계산 — 합가일 다음 날부터 10년

조문은 "합친 날부터 10년 이내", "혼인한 날부터 10년 이내"라고 씁니다. 세법의 기간 계산은 민법을 따릅니다(국세기본법 §4). 민법 제157조에 따라 기간의 첫날은 넣지 않으므로 합가일(혼인신고일) 다음 날이 기산일입니다. 기간은 마지막 해에서 기산일에 해당하는 날의 전날 끝납니다(민법 §160②). 그래서 마감일은 대개 합가일의 10년 뒤 같은 날입니다.

합가·혼인 특례 기간에 초일불산입을 직접 회신한 예규는 찾지 못했습니다. 위 계산은 같은 조 제1항(일시적 2주택) 기간에 대해 초일을 넣지 않는다고 한 서면-2018-부동산-3033과 민법 일반원칙에 따른 것입니다. 마감일이 주말·공휴일이어도 늦춰진다는 근거는 찾지 못했습니다. 그리고 기준은 계약일이 아니라 잔금일(그보다 먼저 등기했으면 등기접수일 — 시행령 §162)입니다. 마감 직전 거래는 여유를 두세요.

기간이 5년인지 10년인지는 양도일로 갈립니다. 동거봉양은 2018-02-13 이후, 혼인은 2024-11-12 이후 양도분부터 10년입니다(2026-10-05 기준, 개정 시 달라짐). 혼인 쪽 개정 경위는 혼인 합가 2주택 비과세 10년에 있습니다.

먼저 판 집 vs 남은 집

먼저 파는 집은 자녀 쪽 집이든 부모(배우자) 쪽 집이든 상관없습니다(사전-2025-법규재산-0740). 판정기의 먼저 팔 집 탭은 두 집 각각을 먼저 판다고 가정해 세액을 나란히 보여줍니다.

기한을 넘기면 — 세액 비교

동거봉양 합가 예시와 같은 집입니다. 2015년 5억원에 취득, 16억원에 양도, 보유 11년·거주 8년입니다(국세 + 지방소득세).

기한 안에 판 합가 특례 주택은 중과 대상이 아닙니다. 시행령 제167조의10 제1항 제15호가 "제155조…에 따라 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택"을 중과에서 뺍니다. 그러나 기한을 넘기면 이 배제가 사라집니다. 2주택 중과 한시 배제(§167의10①12의2)도 2026-05-09 양도분으로 끝났습니다. 양도 당시 조정대상지역이면 기본세율에 20%p가 붙고 장기보유특별공제도 못 받습니다(소득세법 §104⑦1). 세율·공제율은 2026-10-05 기준 값입니다. 12억 초과분 계산 순서는 1세대1주택 12억 초과 양도세 계산법, 세액 계산 흐름은 양도소득세 계산 순서를 보세요.

일시적 2주택과 겹치면 — 두 기한을 모두 지킨다

합가 전에 이미 갈아타기 중(일시적 2주택)이었다면 합가 후 3주택이 됩니다. 국세청은 두 특례를 겹쳐 적용할 수 있다고 보지만, 일시적 2주택 처분기한과 합가 10년 기한을 모두 지켜야 합니다. 위 회신의 "3년"은 회신 당시 기준입니다. 2026-10-01 개정으로 일시적 2주택 처분기한은 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026-08-04 이후 취득했으면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 이 경우는 합가 판정기의 범위를 벗어나므로 일시적 2주택 양도세 비과세 판정기로 먼저 기한을 확인하고 세무사와 상담하세요. 요건 계산법은 일시적 2주택 비과세 요건 4가지에 있습니다.