상속주택 취득세 0.8% 받는 조건 — 「무주택」은 내가 아니라 가구 기준, 따로 사는 미혼 30세 미만 자녀도 센다

상속받은 집의 취득세는 원래 2.8%입니다. 상속으로 1가구 1주택이 되면 0.8%로 내려갑니다. 지방교육세를 더하면 합계 0.96%입니다. 5억 원 집이면 1,000만 원 차이가 납니다. 조건은 ‘상속인 본인 무주택’이 아니라 상속인의 1가구 무주택입니다. 이 가구에는 주소가 다른 가족도 들어갈 수 있습니다.

0.8%는 어디서 나오나 — 2.8% − 중과기준세율 2%

지방세법 제11조 제1항 제1호는 상속 세율을 「가. 농지: 1천분의 23」, 「나. 농지 외의 것: 1천분의 28」로 정합니다. 제15조 제1항은 각 호의 취득에 대해 「제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되」라고 정합니다. 같은 항 제2호 가목이 「대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득」입니다. 중과기준세율은 제6조 제19호에서 「1천분의 20을 말한다」고 정합니다. 그래서 2.8% − 2% = 0.8%입니다.

같은 제15조 제1항 본문 뒷부분에는 「제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율」이라는 문언도 있습니다. 이 부분은 유상거래 주택(1~3%)에 관한 것이라 상속(제1호)에는 쓰지 않습니다.

합계는 0.96% — ‘1.16%’가 아닌 이유

• 지방교육세는 줄지 않습니다. 제151조 제1항 제1호는 「제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율 … 에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 … 의 100분의 20」으로 정합니다. 기준이 특례세율이 아니라 제11조 세율(2.8%)입니다. 따라서 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%입니다.
• 농어촌특별세는 면적과 관계없이 없습니다. 농어촌특별세법 제4조 제10호의4는 「「지방세법」 제15조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 취득세」에 농어촌특별세를 부과하지 않는다고 정합니다. 면적 조건이 없습니다. 일부 자료는 85㎡ 초과 특례를 1.16%(농특세 0.2% 포함)로 설명합니다. 그러나 조문에는 면적 구분이 없어, 이 글과 도구는 0.96%로 계산합니다.

과세표준은 시가표준액입니다. 제10조의2 제2항 제1호가 「상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액」으로 정합니다. 즉 상속개시일 현재 공동주택가격·개별주택가격을 넣으면 됩니다.

「1가구」의 범위 — 시행령 제29조 제1항

원문은 1가구를 「상속인 … 과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표 … 에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구」로 정합니다. 이어 괄호에서 「상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다」고 정합니다. 이 가구가 「국내에 1개의 주택」을 소유하는 경우가 특례 대상입니다.

그 밖의 제외 조건도 있습니다.

• 재외국민 상속인: 원문 첫 괄호가 「「주민등록법」 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다」입니다.
• 고급주택: 주택의 정의 괄호에 「제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다」가 있습니다. 고급주택은 사치성재산 중과(§13⑤) 대상이 될 수도 있습니다.
• 판정 시점: 상속 취득일은 「상속 또는 유증 개시일」입니다(시행령 §20①). 즉 피상속인이 사망한 날 기준으로 가구의 주택 보유를 봅니다.

무엇을 ‘주택 소유’로 세나

• 다른 주택의 공동소유 지분, 부속토지만 가진 경우도 1주택으로 셉니다. 제29조 제2항은 「공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다」고 정합니다.
• 다른 공동상속주택의 소수지분은 빼고 셉니다. 제29조 제3항은 공동상속 주택에서 「지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다」고 정합니다. 조세심판원 조심2021지1903(2022.1.12.)은 같은 날 집 한 채는 100%, 주상복합 한 채는 20% 지분으로 상속받은 청구인 사건입니다. 심판원은 「쟁점상가주택은 상속지분이 가장 큰 청구인의 어머니를 소유자로 보아야 할 것」이라며, 100% 상속 주택에 특례를 인정했습니다.
• 피상속인 명의의 이 집은 ‘다른 주택’이 아닙니다. 다만 같은 상속으로 다른 주택을 같은 가구원이 최대지분으로 받으면 그 집은 세야 할 수 있습니다(원문에 명시 없음 — 관할 확인).

실제 사례 — 주소만 옮겨 둔 딸 때문에 2.8%

헤럴드경제(2024)는 남편이 숨진 뒤 부부가 살던 집을 상속받은 배우자 사례를 소개했습니다. 해외에 사는 딸이 주민등록 주소만 부모 집에 두고 있었고, 그 딸이 다른 주택을 가지고 있었습니다. 그래서 1가구 1주택 요건을 못 갖춰 특례 대신 일반세율이 적용됐다는 내용입니다(2차 자료 — 사실관계는 기사 서술 기준). 시행령 제29조 제1항의 세대별 주민등록표에 「함께 기재되어 있는 가족」이라는 문언으로 보면, 실제로 같이 살았는지가 아니라 주민등록표가 기준이 됩니다.

공동상속이면 판단 대상이 「지분이 가장 큰 상속인」 한 명으로 바뀝니다. 50:50이면 거주자, 그다음 연장자 순입니다 — 공동상속 취득세 지분 최대자 판정에서 이어집니다.