상속주택은 몇 채로 셀까 — 취득세 5년, 양도세는 「특례」와 「중과 배제」, 종부세는 5년·지분 40%·6억/3억

부모님 집을 물려받으면 "5년 동안은 주택 수에 안 들어간다"는 말을 자주 듣습니다. 취득세에서는 대체로 맞지만, 양도세 중과 판정에서는 상속주택도 처음부터 주택 수에 들어가고, 종부세에서는 5년이 지나도 계속 빠질 수 있습니다. 세 세목이 상속주택을 세는 방식을 조문 순서대로 정리합니다.

세 줄 요약

취득세 — 5년, 그리고 공동상속은 "최대지분자 1명"

지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호는 상속으로 취득한 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔 가운데 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것을 소유주택 수에서 뺍니다. 상속 뒤 5년 안에 다른 주택을 사면 상속주택 때문에 중과 구간이 올라가지는 않습니다.

여러 상속인이 한 채를 공동으로 상속받으면 제5항에 따라 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 최대지분자가 두 명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음은 나이가 가장 많은 사람 순입니다. 나머지 상속인에게는 5년이 지나도 그 주택이 주택 수에 들어가지 않습니다.

양도세 ① 비과세 판정 — 「1주택으로 보는 특례」이지 주택 수 제외가 아니다

소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 각각 1채씩 가진 세대가 일반주택을 팔면 1주택을 가진 것으로 보아 비과세를 적용합니다. 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이어야 하고, 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택은 빠집니다. 상속주택 자체를 팔 때는 이 특례가 적용되지 않습니다. 요건과 순위 규정은 상속주택 + 일반주택 비과세 글에서 따로 정리했습니다.

공동상속주택은 제3항이 정합니다. 상속지분이 가장 큰 상속인(같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자)이 아닌 상속인은, 다른 주택을 팔 때 그 공동상속주택을 자기 주택으로 보지 않습니다.

양도세 ② 중과 판정 — 주택 수에는 들어가고, 그 주택만 중과 배제

다주택 중과 판정에서 상속주택을 빼 주는 조문은 없습니다. 시행령 제167조의3 제1항은 각 호 외 부분 괄호에서 제1호(지방 기준시가 3억 이하)와 제12호(소형 신축 등 특례 주택)만 주택 수 계산에서 뺍니다. 제7호는 성격이 다릅니다 — 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택을 상속받은 날부터 5년 안에 팔 때 그 상속주택을 중과 대상에서 빼는 규정이라, 다른 주택을 팔 때 상속주택은 그대로 주택 수에 들어갑니다.

예를 들어 조정대상지역 아파트 2채와 상속주택 1채가 있는 세대가 아파트를 팔면 중과 판정 주택 수는 3채입니다. 상속받은 지 2년 된 상속주택을 먼저 판다면 그 양도에는 제7호 배제를 검토할 수 있습니다. 공동상속주택은 최대지분 상속인(§167의3②2)의 주택으로 계산합니다.

종부세 — 5년이 지나도 빠질 수 있다

종부세 세율 적용 주택 수는 종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항이 정합니다. 제3호 나목은 상속으로 취득한 주택(상속받은 조합원입주권·분양권으로 완공 후 취득한 신축주택 포함) 중 다음 어느 하나에 해당하면 주택 수에 넣지 않습니다.

1. 과세기준일(6월 1일) 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택
2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택
3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하인 주택

세 요건이 "또는"으로 묶여 있어서, 혼자 상속받은(지분 100%) 수도권 공시가격 5억 원 주택은 3호에 해당해 5년이 지난 뒤에도 주택 수에서 빠집니다.

이 제외는 저절로 적용되지 않습니다. 시행령 제4조의3 제4항은 나목을 적용받으려면 9월 16일~30일 주택 보유현황 신고기간(법 §8③)에 서류를 내도록 하고, 한 번 냈으면 변동이 없는 한 다음 해부터 다시 내지 않아도 됩니다.

세율과 별개로 1세대1주택자 공제·세액공제는 세대 단위로 판정합니다. 1주택과 상속주택을 함께 가진 경우 상속주택이 같은 세 요건(시행령 §4의2②) 중 하나에 맞으면, 9월 16일~30일 신청(법 §8⑤)으로 1세대1주택자로 볼 수 있습니다(법 §8④3).

사례 — 경기 아파트 1채 + 2021년 단독 상속 수도권 주택(공시 5억)