「공시가 1억 이하는 주택 수 제외」는 취득세 이야기 — 지방 2억·양도세 지방 3억·종부세는 기준이 다르다

"공시가격 1억 원 이하 주택은 주택 수에서 빠진다"는 말은 취득세 중과 판정에서만 맞습니다. 그마저 수도권 외 지역은 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 2억 원으로 바뀌었고, 그 전에 산 1억 초과~2억 이하 주택은 여전히 셉니다. 양도세 1세대1주택 비과세 판정에는 가격 기준이 아예 없고, 양도세 중과 판정은 "지방 3억", 종부세는 금액만으로 빼 주는 규정이 없습니다.

세목별 금액 기준 한눈에

취득세 ① 수도권 외 2억은 "2025년 1월 2일 이후 취득한 주택"만

지방세법 시행령 제28조의2 제1호는 2025년 4월 29일 개정(대통령령 제35477호)으로 저가주택 기준을 수도권 1억 원 이하, 수도권 외 2억 원 이하로 나눴습니다. 주택 수 제외(§28의4⑥1가)는 이 호를 그대로 끌어다 씁니다. 그런데 같은 시행령 부칙 제2조는 두 개정 규정을 2025년 1월 2일 이후 취득하는 주택부터 적용하게 했습니다.

행정안전부 Q&A(2025.4.22 정책브리핑) Q4는 이를 이렇게 설명합니다 — "2025년 1월 2일 전에 취득한 공시가격 1억 원 초과 ~ 2억 원 이하 주택은 이번 개정안 적용대상이 아니므로 종전과 같이 주택 수에 포함됨". 1억 원 이하 주택은 시점과 관계없이 종전처럼 빠집니다. 취득일은 잔금 지급일이라, 2024년에 계약했어도 2025년 1월 2일 이후 잔금을 냈다면 개정 기준이 적용됩니다(Q1).

"지방"의 범위도 세목마다 다릅니다. 취득세 2억 기준의 수도권 외는 서울·인천·경기를 뺀 전 지역으로 광역시를 포함합니다(같은 Q&A Q3). 반면 양도세 중과의 "지방 3억"은 광역시·특별자치시의 동 지역을 뺍니다 — 부산 동 지역의 2.5억 주택은 취득세에선 빠지고 양도세 중과 판정에선 들어갑니다.

취득세 ② 기준 금액은 "주택 수 산정일 현재" 시가표준액

§28의4⑥은 저가주택·오피스텔·부속토지 모두 주택 수 산정일 현재의 시가표준액으로 판단합니다. 몇 년 전 0.9억이던 오피스텔도 다음 주택을 살 때 공시가격이 1억을 넘었다면 주택 수에 들어갑니다. 반대로 공시가격이 내려가 기준 아래로 떨어지면 빠집니다. 새 주택을 계약하기 전에 그해 공시가격부터 확인해야 하는 이유입니다.

오피스텔 주택수 취득세 — 조건 세 개를 모두 갖춰야 들어간다

1. 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔이어야 합니다(지방세법 §13의3 4호). 건축물분으로 과세되는 업무용 오피스텔은 세지 않습니다.
2. 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔이어야 합니다. 그 전 분양계약·매매계약분은 제외입니다(부칙 <17473> §3·§7).
3. 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억 원을 넘어야 합니다(§28의4⑥4). 지분만 가졌다면 전체 건축물과 부속토지의 시가표준액으로 봅니다.

2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이 사용승인·취득한 소형 신축 오피스텔 등 특례(⑥8·⑥9)도 취득세에만 있는 규정입니다. 오피스텔을 취득하는 거래 자체는 주택 세율이 아니라 건축물 세율이고, 쟁점은 그 오피스텔이 다음 주택을 살 때 주택 수에 들어가느냐입니다.

양도세 — 비과세엔 가격 기준이 없고, 중과는 "지방 3억"

양도세에서 주택은 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다(소득세법 §88 7호). 1세대1주택 비과세 판정에서 공시가격이 낮다고 빼 주는 규정은 없습니다. 지방 1억짜리 주택 하나가 서울 아파트의 비과세를 깰 수 있습니다.

다주택 중과 판정에서는 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시의 군, 읍·면, 세종시 읍·면 지역 포함)에 있고 양도 당시 기준시가 합계가 3억 원 이하인 주택을 주택 수에 넣지 않습니다(시행령 §167의3① 각 호 외 괄호·1호, §167의10①1). 이렇게 빠지는 주택은 팔 때도 중과 대상이 아닙니다.

헷갈리기 쉬운 것이 기준시가 1억 원 이하 규정입니다. 시행령 §167의10①9호는 양도 당시 기준시가 1억 원 이하 주택(정비구역 안 제외)을 2주택 중과 대상에서 뺍니다. 이는 그 주택을 팔 때 중과하지 않는다는 뜻일 뿐, 다른 주택을 팔 때 주택 수에서 빼 준다는 뜻이 아닙니다. 3주택 이상 중과(§167의3①)에는 이 배제가 없습니다.

종부세 — 금액만으로 빠지는 주택은 없다

종부세 세율 적용 주택 수(종합부동산세법 §9①)는 시행령 §4의3③이 정합니다. 여기서 빼는 것은 합산배제 임대·사원용 주택, 상속주택(5년·지분 40%·지분 상당 공시가격 6억/수도권 밖 3억), 무허가 건축물 부속토지, 일시적 2주택 신규주택·지방 저가주택(1세대1주택 의제 신청 시), 소형 신축·지방 준공 후 미분양·인구감소지역 특례 주택입니다. "공시가격 ○억 이하라서" 빠지는 일반 규정은 없습니다. 지방 저가주택(공시가격 4억 원 이하 + 지역 요건) 규정도 1주택자가 신청해야 1세대1주택자로 봐 주는 의제 규정입니다(§4의2③).

사례 — 서울 아파트 + 지방 주택 두 채

서울 아파트(7억), 지방 소도시 주택 A(공시가격 1.8억, 2025년 3월 취득), 지방 소도시 주택 B(1.5억, 2024년 6월 취득)를 모두 본인이 가졌습니다.

같은 세 채가 1채·2채·3채로 세어집니다. 서울 아파트를 팔 때 비과세는 받기 어렵지만(3주택) 중과 판정에서는 1주택이라 중과 대상이 아닙니다.