오피스텔 주택수 포함 양도세 — 아파트 비과세가 깨지는 조건, 그리고 '1억 이하 제외'가 양도세엔 없는 이유

아파트 한 채에 오피스텔 한 실. 오피스텔을 누군가 "살면서" 쓰고 있다면 아파트를 팔 때 1세대1주택 비과세가 깨질 수 있습니다. 10억 원 아파트(취득 6억, 8년 보유·거주) 기준으로 양도세가 0원에서 1억 1,821만 원, 조정대상지역이면 2억 3,382만 원까지 벌어집니다. 오피스텔이 양도세에서 언제 주택이 되는지, 취득세 기준과 무엇이 다른지 정리합니다.

세법마다 '주택'의 기준이 다르다

소득세법 제88조 제7호는 주택을 "허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이" 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따르게 합니다. 건축물대장에 '업무시설'로 적혀 있다는 사실만으로는 양도세에서 주택이 아니라고 할 수 없습니다.

'사실상 주거'는 무엇으로 판단하나 — 판례와 심판례

대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결은 다른 건물이 주택인지는 "건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단"해야 하고, 일시적으로 다른 용도로 쓰더라도 구조·기능·시설이 주거용에 적합하고 주거기능이 유지·관리되어 언제든 주택으로 쓸 수 있으면 주택으로 본다고 했습니다(놀이방으로 쓰던 아파트를 주택으로 본 사례).

조세심판원 조심2021전6969(2022. 5. 3.)는 오피스텔에 같은 법리를 적용했습니다. 청구인은 고가 아파트 양도계약을 맺은 뒤에야 오피스텔을 사업장으로 사업자등록하고 업무용 임대차계약을 맺었는데, 임차인이 그 오피스텔을 체류지로 신고했고 내부가 방 3개·거실·주방·욕실 2개로 주거에 적합하다는 점 등을 들어 주택으로 보고 아파트의 1세대1주택 비과세를 부인했습니다. 사업자등록·업무용 계약서·세금계산서가 있어도 실제 거주 정황이 있으면 뒤집힙니다.

예시 — 아파트 10억 양도, 오피스텔이 업무용 vs 주거용

아파트 양도 10억 원, 취득가(필요경비 포함) 6억 원, 8년 보유·8년 거주, 기본공제 250만 원, 지방소득세 10%, 2026년 현행 기본세율 예시값으로 계산했습니다.

차이는 세 군데서 생깁니다. ① 비과세가 사라지고 ② 1주택 장특공 표2(보유·거주 각 4%p/년, 8년이면 64%) 대신 표1(16%)이 적용되며 ③ 조정대상지역이면 중과 대상이라 장특공이 아예 배제되고(소득세법 §95② 괄호) 세율이 20%p 오릅니다(§104⑦). 3주택 이상이면 +30%p입니다.

2026년 5월 10일부터 중과가 다시 적용된다

조정대상지역 다주택자 중과는 시행령의 한시 배제 규정으로 멈춰 있었지만, 그 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지입니다(소득세법 시행령 §167의3①·§167의10① 해당 호 가목). 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 주거용 오피스텔 하나 때문에 위 표의 마지막 줄을 맞을 수 있습니다. 다만 경과 규정이 있습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받았다면(토지거래허가 대상이면 5월 9일까지 허가 신청), 계약일부터 4개월(시행령이 표로 정한 서울·경기 일부 지역은 6개월) 안에 양도해도 배제가 유지됩니다(같은 호 나목·다목). 토지거래허가 대상 주택은 허가를 5월 9일까지 신청했다면 5월 10일 이후 계약해도 되지만, 이때는 2026년 9월 9일(표의 지역은 11월 9일)까지 양도해야 합니다. 계산기는 양도일만 비교하므로 이 경과 규정에 해당하면 「중과 제외 사유 있음」을 체크하세요. 수도권·광역시·세종 밖 기준시가 3억 원 이하 주택 등 중과 제외 주택은 시행령 §167의10① 각 호를 따로 확인해야 합니다. 중과 재개 전반은 다주택 중과 2026 글을 참고하세요.

예외: 일시적 2주택

아파트(종전 주택)를 산 지 1년이 지나 주거용 오피스텔(신규 주택)을 취득하고, 정해진 기한 안에 아파트를 팔면 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있습니다(시행령 §155①). 기한은 신규 주택 취득일부터 3년이 원칙이고, 조정대상지역 안에서 갈아타는 경우는 단축하는 개정이 있었으므로 본인 양도 시점에 적용되는 기한을 확인해야 합니다. 오피스텔을 아파트보다 먼저 갖고 있었다면 이 특례의 구조에 맞지 않습니다.

'1억 이하 오피스텔은 주택 수 제외'는 양도세 이야기가 아니다

지방세법 시행령 §28의4⑥4호는 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔을 취득세 중과 판정의 주택 수에서 뺍니다. 2024.1.10~2027.12.31 사용승인·취득한 소형 신축 오피스텔 특례(같은 항 8·9호)도 취득세 규정입니다. 양도세에는 이런 가격 기준이 없습니다. 사실상 주거용이면 5천만 원짜리 오피스텔도 주택입니다.

소득세법 시행령 §167의3①12호 가목에도 소형 신축주택(2024.1.10~2027.12.31 취득, 전용 60㎡ 이하, 취득가 수도권 6억·비수도권 3억 이하, 아파트 제외)을 빼는 규정이 있지만, 이는 중과 판정에서 주택 수를 셀 때의 규정입니다. 3주택 이상 중과(§167의3①)뿐 아니라 2주택 중과도 같습니다 — §167의10① 본문 괄호가 「제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다」고 하고, 그 12호가 「제167조의3제1항제12호에 해당하는 주택」입니다. 1세대1주택 비과세 판정에서 빼 준다는 규정은 원문에서 찾지 못했습니다 — 비과세 판정에는 들어갈 수 있다고 보고 세무서에 확인하세요.

오피스텔 자체를 팔 때 — 2년은 '주거용으로 쓴 날'부터

다른 주택 없이 주거용 오피스텔 하나만 있다면 오피스텔 자체가 1세대1주택 비과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓴 경우 보유기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 셉니다(시행령 §154⑤ 단서). 한국세정신문이 소개한 사례에서는 2018년 2월 업무용으로 취득해 2023년 2월부터 주거용으로 쓰다 2024년 2월에 판 오피스텔이, 주거용 2년을 채우지 못해 비과세를 받지 못하고 1억 1,300만 원을 냈습니다. 전입신고 내역·관리비·내부 사진처럼 주거 사용 시작일을 입증할 자료를 남겨 두는 것이 중요합니다.

12억 원을 넘는 고가 오피스텔이면 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 장기보유특별공제를 나눠 계산합니다(소득세법 §95⑤⑥, 부칙 <법률 제19933호> 제7조). 업무용 기간은 표1, 주거용 기간은 표2로 보유기간 공제율을 구해 더하되 40%가 상한이고, 거주기간 공제율(표2)은 주거용 기간 중 거주한 기간으로 봅니다.

정리

• 양도세의 주택 = 사실상 주거용(소득세법 §88 7호). 공부상 업무시설·사업자등록이 있어도 실제 거주 정황이 있으면 주택(대법원 2004두14960, 조심2021전6969)
• 주거용 오피스텔 1실이 아파트 비과세를 깨면 차이는 억 단위. 조정대상지역은 2026.5.10 양도분부터 중과·장특공 배제
• 일시적 2주택은 '아파트 먼저, 오피스텔 나중' 구조일 때만
• '1억 이하 제외'·소형 신축 제외는 취득세(또는 양도세 중과 판정) 규정 — 비과세 판정의 주택 수와 혼동 금지
• 오피스텔 자체 비과세 2년은 주거용 사용일부터(시행령 §154⑤), 고가면 장특공 기간 분할(§95⑤)