분양권·입주권은 주택 수에 들어갈까 — 취득세 2020.8.12, 양도세 2021.1.1, 종부세는 제외

"분양권도 주택 수에 들어가나요?"의 답은 세목마다 다릅니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 계약한 분양권부터, 양도세는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 넣고, 종부세는 분양권을 아예 세지 않습니다. 조합원입주권은 양도세에서 취득 시기와 관계없이 들어갑니다. 날짜 경계는 전부 법률 부칙에 있습니다.

한 장 요약 — 세목별 판정표

취득세 — 2020년 8월 12일, 그리고 "계약일"

지방세법 제13조의3은 다주택 중과(§13의2①)를 적용할 때 세대 주택 수에 더하는 것으로 신탁주택(위탁자에게), 조합원입주권, 주택분양권, 그리고 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔을 꼽습니다. 이 조문은 2020년 8월 12일 시행된 법률 제17473호로 들어왔고, 부칙 제3조는 입주권·분양권·오피스텔 규정을 시행 이후 취득하는 분부터 적용하게 했습니다. 부칙 제7조는 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약 포함)을 체결했다면 적용하지 않는다고 덧붙였습니다. 그래서 판정 기준은 잔금일이 아니라 계약일입니다.

분양권으로 받는 주택 자체를 취득할 때는 언제를 기준으로 셀까요. 지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단은 조합원입주권이나 주택분양권으로 취득하는 주택은 그 권리의 취득일(분양사업자에게서 받은 분양권은 분양계약일)을 기준으로 세대 주택 수를 센다고 정합니다. 완공 후 잔금을 낼 때가 아니라 몇 년 전 계약할 때의 보유 현황으로 중과 여부가 정해지는 셈입니다. 세대 안에서 같은 분양권을 사고팔거나 증여해 취득일이 둘 이상이면 가장 빠른 날을 씁니다.

분양권·입주권을 1개 가진 세대가 새 주택을 사면 일시적 2주택 기간은 그 권리로 주택을 취득한 날부터 셉니다(시행령 §28의5②). 처분기한(조정대상지역 안 갈아타기 2년, 그 밖 3년)과 2026년 개정 경과조치는 취득세 일시적 2주택 2년 글에서 정리했습니다.

양도세 — 2021년 1월 1일, 입주권은 날짜 제한 없음

소득세법 제89조 제2항은 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 가진 세대가 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 원칙적으로 적용하지 않습니다. 분양권을 여기에 넣은 것은 2020년 8월 18일 법률 제17477호인데, 부칙 제4조가 제89조 제2항 본문과 제104조 제7항 제2호·제4호(중과)의 개정 규정을 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분양권부터 적용하게 했습니다. 2020년 12월 31일 이전에 계약한 분양권은 비과세 판정에서도, 중과 판정에서도 주택 수에 들어가지 않습니다.

조합원입주권에는 이런 날짜 제한이 없습니다. 오래전에 받은 입주권이라도 주택과 함께 있으면 비과세가 원칙적으로 배제됩니다.

분양권의 "취득일"이 당첨일인지 계약일인지는 별도 쟁점입니다. 국세청 실무와 2026년 대법원 판결이 갈린 사정은 분양권 취득일 글을 참고하세요. 2020년 12월 말 당첨·2021년 1월 초 계약처럼 경계에 걸리면 두 날짜로 모두 판정해 보는 것이 안전합니다.

중과 판정에서는 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시의 군, 읍·면 지역 포함)의 분양권 중 공급가격 3억 원 이하, 입주권 중 권리가액 3억 원 이하는 주택 수에 넣지 않습니다(시행령 §167의4②1·§167의11②1). 주택은 같은 지역 기준시가 3억 원 이하가 불산입입니다(§167의3①1).

종부세 — 분양권은 세지 않는다

종합부동산세의 주택은 지방세법상 재산세 과세 대상 주택입니다(종합부동산세법 §2 3호). 분양권은 아직 건물이 없는 권리라 주택분 재산세가 나오지 않으므로 세율 적용 주택 수(§9①)에도, 1세대1주택자 판정에도 들어가지 않습니다. 조합원입주권은 관리처분 뒤 기존 건물이 멸실되면 토지분 재산세 대상이 되어 빠지지만, 6월 1일 현재 기존 건물이 아직 주택으로 과세되고 있다면 주택으로 셉니다 — 고지서의 과세 구분을 확인하세요.

사례 — 아파트 + 주거용 오피스텔 + 배우자 분양권

본인 명의 서울 아파트(공시가격 9억, 2018년 취득), 본인 명의 주거용 오피스텔(시가표준액 1.5억, 2021년 취득, 주택분 재산세 과세), 배우자 명의 분양권(2022년 계약)을 가진 세대가 경기도 조정대상지역 주택을 더 사거나 아파트를 판다고 해 봅시다.

같은 분양권이 취득세·양도세에서는 1채로, 종부세에서는 0채로 세어집니다. 분양권 계약이 2020년 9월이었다면 취득세에는 들어가고 양도세에는 빠집니다.