먼저 사고 나중에 팔 때: 일시적 2주택 취득세도 2년(2026-10-01) — 양도세와 다른 기준일 8월 4일 vs 8월 26일, 대출 처분 6개월

새 집 잔금을 먼저 치르고 살던 집을 나중에 파는 「선매수 후매도」는 잠시 2주택이 됩니다. 이때 지켜야 할 기한은 세 가지입니다. 양도세 비과세 처분기한, 취득세 1주택 세율 유지 기한, 주담대 처분 약정 기한입니다. 2026년 10월 1일부터 앞의 두 기한이 조정대상지역에서는 다시 2년이 됐는데, 경과조치 기준일이 서로 다릅니다.

취득세 — 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 개정

일시적 2주택으로 인정되면 신규 주택에 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호 괄호). 부칙 제2조 제1항은 개정 규정을 「이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터」 적용한다고 정합니다. 취득세 납세의무는 취득일(보통 잔금일)에 성립하므로, 2026-10-01 이후 잔금분부터입니다. 같은 조 제2항은 2026년 8월 26일 이전에 다른 1주택의 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년)을 따르게 합니다.

기한을 넘기면 일시적 2주택이 아니게 되어, 조정대상지역 1세대 2주택 중과세율이 추징될 수 있습니다. 제13조의2 제1항 제2호의 중과세율은 4% + 중과기준세율(2%)의 200%로 8%입니다. 7억원 주택이면 1주택 세율 1.67%와 8%의 차이만 4천만원이 넘습니다.

양도세와 기준일이 다르다 — 8월 4일 vs 8월 26일

양도세 일시적 2주택 처분기한도 같은 날 개정됐습니다(소득세법 시행령 제155조 제1항, 대통령령 제36737호). 종전 주택이 조정대상지역인 상태에서 조정대상지역 신규 주택을 취득하면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 부칙 제2조는 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 시행일(2026-10-01) 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용하고, 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 종전 규정(3년)을 따르게 합니다. 자세한 판정 흐름은 일시적 2주택 처분기한, 2026년 10월부터 다시 2년에 있습니다.

정리하면 계약금 지급일이 2026-08-04 ~ 08-26 사이인 사람은 양도세는 새 규정(2년), 취득세는 종전 규정(3년)을 적용받습니다. 두 기한 중 빠른 쪽에 맞춰 팔아야 둘 다 지킬 수 있습니다.

기한은 신규 취득일을 빼고 다음 날부터 세어(초일불산입, 민법 제157조) N년 뒤 그 기산일의 전날입니다(민법 제160조 제2항). 대개 N년 뒤 같은 날이지만 예외가 있습니다. 2024-02-29 취득분은 기산일이 3월 1일이라 3년 기한은 2027-02-28이고, 평년 2029-02-28 취득분은 기산일 3월 1일의 전날인 2032-02-29가 3년 기한입니다(만료 연도가 윤년). 같은 이유로 2023-02-28에 종전 주택을 취득했다면 1년 요건은 2024-02-29가 아니라 2024-03-01 이후 취득이어야 채워집니다. 양도세의 「종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 신규 취득」 요건도 같은 방식으로, 2022-02-28 취득이면 신규 주택은 2023-03-01 이후에 취득해야 합니다. 기한 마지막 날이 공휴일이어도 계산기는 기한을 자동으로 늦추지 않습니다. 잔금은 여유 있게 잡으세요.

주담대 처분 약정 — 6개월

세법 기한보다 대출 약정이 훨씬 짧을 수 있습니다. 금융위원회의 2025-06-27 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안」은 1주택자가 수도권·규제지역에서 주담대를 받아 집을 사면 6개월 이내에 기존 주택을 처분하겠다는 약정을 받도록 했습니다. 처분 약정 없이 추가 구입하는 1주택자는 이 지역 주담대를 받을 수 없습니다. 위 예시에서 대출을 잔금일(2026-11-20)에 실행하면 처분 약정 기한은 2027-05-20으로, 세법상 2년 기한보다 1년 반 빠릅니다. 약정 기간과 위반 시 조치는 대출 약정서로 확인하세요.

신고·납부 기한도 함께

• 취득세: 취득일부터 60일 이내 신고·납부(지방세법 제20조 제1항). 2026-11-20 잔금이면 2027-01-19
• 양도세 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월(소득세법 제105조 제1항 제1호). 2027-01-15 양도면 2027-03-31

선매수 자금 갭과 브릿지 이자

먼저 사면 매도대금이 들어오기 전까지 새 집 필요 현금을 다른 돈으로 메워야 합니다. 그 갭을 브릿지(일시) 대출로 메우면 이자가 듭니다.

이 값은 단순 이자이며 취급 수수료·보증료·인지세는 포함하지 않았습니다. 매도 계약금·중도금을 먼저 받으면 갭은 줄어듭니다. 순수령액 자체는 집 팔면 얼마 남나에서 계산합니다.