집 팔고 작은 집 가면 노후자금이 얼마 남나 — 중개보수·양도세·취득세 빼고 차액 운용 기간 계산

「6억짜리 집을 팔고 3억짜리로 옮기면 3억이 남는다」는 계산에는 빠진 것이 있습니다. 팔 때와 살 때 드는 비용, 그리고 그 돈을 생활비로 꺼내 쓰면 몇 살에 바닥나는가입니다. 체크리스트대로 비용을 빼고 운용 기간까지 계산해 봅니다.

1. 비용 체크리스트 — 팔 때

• 중개보수 — 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항·별표 1의 주택 매매 상한요율(일방): 5천만원 미만 0.6%(한도 25만원), 5천만~2억 미만 0.5%(한도 80만원), 2억~9억 미만 0.4%, 9억~12억 미만 0.5%, 12억~15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7%. 상한이며 실제 요율은 협의로 정합니다.
• 양도소득세 — 1세대 1주택(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 — 소득세법 시행령 제154조)은 비과세지만, 양도가액 12억원 초과 고가주택은 제외됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 이때 과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액(시행령 제160조 제1항)입니다.

2. 비용 체크리스트 — 살 때

• 취득세(지방세법 제11조 제1항 제8호, 무주택 상태에서 1주택 유상취득): 6억 이하 1%, 9억 초과 3%, 그 사이는 (가격 × 2/3억 − 3) × 1/100 을 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림한 세율 — 예: 7억이면 1.67%, 8억이면 2.33%
• 지방교육세: 취득세율 × 50% × 20%(지방세법 제151조 제1항 제1호) → 취득세액의 10%
• 농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 주택만 가격의 0.2%(2% × 10%)
• 중개보수(위 표), 이사·등기·법무사·수리 등 기타

새 집을 먼저 사면 일시적 2주택이 되어 비과세 요건(처분기한)과 취득세 판단이 달라집니다. 이 글과 계산기는 「먼저 팔고 나중에 사는」 순서를 가정합니다. 생애최초·고령자 감면 등은 취득세 계산기, 일시적 2주택·다주택 양도세는 양도세 계산기에서 따로 확인하세요.

3. 예시 — 72세 부부, 6억 → 3억(85㎡ 이하)

이 돈을 세전 연 3%(이자소득세 15.4% 차감 후 약 2.54%)로 굴리며 매달 200만 7천원(같은 집으로 주택연금을 받을 때의 월지급금 예시)씩 꺼내 쓰면 86세 3개월에 바닥납니다. 운용수익률을 4%로 올리면 87세 4개월, 생활비를 월 150만원으로 줄이면 92세 7개월까지 버팁니다. 수익률 1%p보다 생활비 수준이 고갈 나이를 훨씬 크게 움직인다는 점이 눈에 띕니다. 일반적인 은퇴자산 인출 전략은 은퇴자산 고갈 나이 글에서 다룹니다.

4. 조합안 — 작은 집으로 주택연금을 더하면

다운사이징 후 작은 집으로 주택연금에 가입할 수도 있습니다.

• C. 이사 직후 바로 가입: 72세·3억 월지급금 예시 100만 3천원(HF 일람표 2026-06 판)을 받으면 운용자금에서 꺼낼 돈이 월 100만 4천원으로 줄어 100세까지 고갈되지 않습니다. 대신 작은 집에도 대출잔액이 쌓여 85세 사망 시 상속 가능액은 3억 3,183만원으로 다운사이징만 할 때(3억 7,276만원)보다 적습니다. 100세까지 가면 순서가 바뀝니다(C 9,568만원 vs B 6,695만원).
• D. 자금이 바닥날 때 가입: 86세 3개월에 그때 집값(연 1% 상승 가정 시 약 3억 4,570만원)으로 가입하면 현행 일람표 기준 월 233만 6천원 — 가입 나이가 높을수록 같은 집값의 월지급금이 커지는 표 구조 때문입니다. 다만 이것은 14년 뒤에도 지금의 일람표·금리·보증료가 그대로라는 근사입니다. HF는 2026-12 계리모형 재검토를 앞두고 있다는 보도가 있고, 미래 월지급금은 알 수 없습니다.

5. 고가주택 사례 — 75세, 시가 15억 → 6억(85㎡ 초과)

예시: 공시가격은 12억 이하라 주택연금 가입 대상이라고 가정, 15년 전 7억에 취득해 15년 거주.

거주가 2년 미만이면 표2가 아니라 표1(연 2%, 한도 30%)이 적용됩니다 — 같은 예시에서 보유 10년·거주 1년이면 공제율 20%, 세액은 3,133만 3,500원으로 뜁니다. 12억 초과 양도세의 세부는 1주택 12억 초과 양도세 글을 보세요(1주택 장기보유특별공제 개편안은 2026-10 현재 미통과 — 현행 기준).

이 사례의 비용은 매도 1,398만 1,500원(중개 1,050만 + 양도세), 매수 1,320만원(취득세 등 780만 + 중개 240만 + 기타 300만)으로 운용 원금 8억 7,281만 8,500원이 남고, 월 366만 6천원씩 써도 100세까지 바닥나지 않습니다. 같은 집으로 주택연금을 받으면 월지급금은 12억 산정 상한(한국주택금융공사법 제43조의11 제2항) 때문에 시가 15억이 아니라 12억 기준인 366만 6천원이고, 상속 기준으로는 76세 1개월부터 다운사이징이 앞섭니다. 집값 중 12억을 넘는 부분이 연금으로 바뀌지 않는 고가주택에서는 다운사이징 쪽이 유리하게 나오기 쉬운 구조입니다. 금리·보증료가 잔액을 키우는 속도는 주택연금 진짜 비용, 손익분기 수명 읽는 법은 주택연금 vs 집 팔기 글에 있습니다.