주택연금 진짜 비용: 금리 4.03% + 연보증료 0.95% — 대출잔액이 집값을 넘는 나이 (2026 개편 반영)

주택연금은 매달 돈이 「들어오는」 상품이라 비용이 잘 보이지 않습니다. 하지만 법적으로는 집을 담보로 한 대출이고, 이자와 보증료는 현금으로 내지 않는 대신 대출잔액에 쌓입니다. 그 잔액이 언제 집값을 넘어서는지가 주택연금 손익분기를 읽는 첫 단추입니다.

1. 비용 세 가지 — 금리, 연보증료, 초기보증료

HF는 「이자는 매월 연금지급총액(대출잔액)에 가산」되고, 보증료도 「취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액(대출잔액)에 가산」된다고 안내합니다(HF 「자세히 알아보기」 인용). 보증료율 자체는 법률이 상한(초기 2%, 연 2%)만 두고, 시행령 제28조의7이 주택가격 상승률·연금산정 이자율·사망 확률 등을 고려해 공사 이사회가 정한다고 위임합니다 — 그래서 법 개정 없이도 바뀝니다.

기준금리는 은행연합회가 공시하는 COFIX 신규취급액 기준으로, 2026-09-15 공시된 2026년 8월분이 3.18%입니다(은행연합회 COFIX 공시). 그러면 대출금리는 3.18 + 0.85 = 4.03%, 여기에 연보증료를 더한 연 4.98%가 잔액이 불어나는 속도입니다(예시값 — 금리는 6개월마다 바뀝니다).

2. 2026년 개편 — 무엇이 바뀌었나

금융위원회는 2026-02-05 보도자료에서 2026-03-01 이후 신규신청자부터 다음을 적용한다고 밝혔습니다(금융위원회 보도자료 인용):

• 월 수령액 인상 — 평균 가입자(72세, 주택가격 4억원) 기준 월 129.7만원 → 133.8만원(증가율 3.13%)
• 초기보증료 주택가격의 1.5% → 1.0%, 초기보증료 환급가능 기간 3년 → 5년(슬라이딩 방식)
• 연보증료 대출잔액의 0.75% → 0.95% — 초기보증료 감소로 인한 수령액 감소를 막기 위한 소폭 인상

매일신문은 2026-10-10 보도에서 개편 혜택은 3월 이후 신규 가입자에게만 가고 기존 가입자는 종전 지급액·보증료 조건을 그대로 적용받는다고 전했고, 주택금융공사가 12월에 지급액 산정 체계와 계리모형에 대한 추가 연구용역 결과를 내놓아 내년 월지급금이 다시 조정될 수 있다고 보도했습니다(매일신문 인용). 즉 지금의 일람표·요율은 2026-12 이후 다시 확인해야 합니다.

초기보증료가 낮아진 대신 연보증료가 올랐다는 점은 오래 받을수록 보증료 총액이 커진다는 뜻이기도 합니다. 연 0.2%p 차이는 잔액이 클수록 커지기 때문입니다.

3. 예시 — 72세·시가 6억, 잔액은 언제 집값을 넘나

예시: 72세(부부 중 연소자), 일반주택 시가 6억원, 월지급금 200만 7천원(HF 일람표 2026-06 판 72세·6억 값), 금리 4.03% + 연보증료 0.95%, 초기보증료 600만원(6억 × 1.0%), 집값 연 1% 상승.

90세까지 18년 동안 받은 월지급금은 216회 × 200만 7천원 = 4억 3,351만원인데, 잔액은 7억 1,699만원입니다. 차이 약 2억 8,348만원이 초기보증료와 이자·연보증료(복리로 쌓인 부분 포함)입니다. 잔액은 90세 1개월에 집값을 넘고, 이후 상속 가능액은 0원에 머뭅니다. 한국주택금융공사법 제43조의4 제1항에 따라 채권은 담보주택에 대하여만 행사할 수 있어, 넘친 잔액을 상속인이 갚지 않습니다(같은 조 제2항의 선순위 조세·임금채권 등 예외 제외).

4. 금리가 1%p 움직이면 역전 나이는 1년 이상 움직인다

변동금리라 실제 경로는 이 셋 사이를 오갑니다. 같은 집이라도 금리가 높은 시기에는 상속 가능액이 더 빨리 줄어듭니다. 반면 월지급금은 금리와 무관하게 정액으로 계속 나옵니다 — 금리 위험을 가입자의 생활비가 아니라 상속 가능액이 흡수하는 구조입니다.

5. 12억 산정 상한 — 비싼 집일수록 월지급금이 「납작」해진다

한국주택금융공사법 제43조의11 제2항은 소득세법 제89조 제1항 제3호의 고가주택 기준에 해당하는 주택은 그 기준가액(12억원)을 주택가격으로 보고 연금지급액을 결정하도록 합니다. 그래서 시가 15억 주택도 12억짜리처럼 계산됩니다(예: 75세 12억·15억 모두 월 366만 6천원, 일람표 기준). 일람표에는 고연령에서 열 값이 같아지는 상한 구간도 있습니다 — 80세 행은 10억·11억·12억이 모두 월 406만원입니다. 집값 중 이 상한을 넘는 부분은 연금으로 바뀌지 않으니, 고가주택일수록 다운사이징과의 비교가 달라집니다(자세한 예시는 다운사이징 비용 체크리스트의 15억 사례).

6. 비용을 줄여 주는 세제 혜택

• 소득세: 대출이자비용 소득공제 연 200만원 한도(소득세법 제51조의4) — 연금소득이 있는 경우에 의미가 있습니다
• 재산세: 1세대 1주택자가 저당권방식으로 가입하면 재산세(본세) 최대 25% 감면, 5억원 초과 주택은 5억원 기준으로 감면(~2027-12-31, HF 「주택연금의 장점」·지방세특례제한법 제35조)

둘 다 일몰·요건이 있는 혜택이라 계산기에는 넣지 않았습니다. 가입 시점에 HF·지자체에 확인하세요.

잔액 역전 나이는 「주택연금을 얼마나 오래 받아야 본전인가」가 아니라 「언제부터 집이 상속 재산으로서 의미가 없어지는가」를 알려 줍니다. 다운사이징과 비교한 상속·생활비 기준 손익분기는 주택연금 vs 집 팔기 손익분기 수명 글에서 이어집니다. 국민연금 수령 시기 비교는 국민연금 손익분기 글을 보세요.