주택연금 vs 집 팔고 작은 집: 몇 살까지 살면 어느 쪽이 남을까 — 손익분기 수명 계산법

집 한 채가 노후 자산의 전부라면 선택지는 크게 둘입니다. 지금 집에 살면서 주택연금을 받거나, 집을 팔고 작은 집으로 옮긴 뒤 남은 돈을 굴려 생활비로 꺼내 쓰거나. 어느 쪽이 「이득」인지는 결국 부부 중 오래 사는 사람이 몇 살까지 사느냐로 갈립니다. 이 글은 그 갈림길 나이(손익분기 수명)를 월 단위로 계산하는 방법을 정리합니다.

1. 같은 생활비를 놓고 비교해야 한다

두 방식은 돈이 나오는 구조가 다릅니다. 공정하게 비교하려면 매달 같은 생활비 W를 쓴다고 두고, 두 가지를 봅니다.

• 생활비 기준 — 그 생활비를 몇 살까지 댈 수 있나. 주택연금(A)은 부부 모두 사망할 때까지 정액으로 나옵니다. 다운사이징(B)은 운용자금이 바닥나는 고갈 나이가 있습니다.
• 상속 기준 — 그 나이에 사망하면 상속인에게 무엇이 남나. A는 집값에서 대출잔액을 뺀 값, B는 작은 집 + 남은 운용자금입니다.

두 기준은 서로 다른 답을 내는 경우가 많습니다. 아래 예시가 바로 그렇습니다.

2. 계산식 — 월 단위로 따라가기

상속 가능액 식의 max(0, …)가 핵심입니다. 한국주택금융공사법 제43조의4 제1항은 주택연금 채권과 공사의 구상권을 담보주택에 대하여만 행사할 수 있다고 정합니다(선순위 조세·임금채권, 계약해지 후 지급분, 고의·중과실 훼손은 같은 조 제2항의 예외). HF는 이를 「연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다」라고 설명합니다(HF 「주택연금의 장점」 인용). 대출잔액이 집값을 넘어도 연금은 계속 나오고, 상속 가능액은 0원 아래로 내려가지 않습니다.

3. 예시 — 72세 동갑 부부, 시가 6억 → 3억 작은 집

예시 가정: 일반주택, 월지급금 200만 7천원(HF 일람표 2026-06 판의 72세·6억 값), 대출금리 4.03%(COFIX 신규취급액 3.18% + 가산 0.85%p) + 연보증료 0.95%, 초기보증료 1.0%. 다운사이징은 매도·이사 비용 990만원을 빼고 운용 원금 2억 9,010만원, 세전 3%(이자소득세 15.4% 차감) 운용, 생활비는 주택연금과 같은 월 200만 7천원, 집값 연 1% 상승.

결과를 두 기준으로 읽으면:

• 상속 기준 손익분기: 72세 10개월. 그 전에 사망하면 주택연금 쪽이, 그 뒤면 다운사이징 쪽이 더 남깁니다. 주택연금 부채가 연 4.98%(금리+보증료)로 불어나는 동안 운용자금은 세후 약 2.54%로 불어나기 때문에, 첫해를 넘기면 다운사이징이 앞섭니다.
• 생활비 기준: 다운사이징 자금은 86세 3개월에 고갈. 이후에는 같은 생활비를 댈 수 없습니다. 위 표의 90세 이후 B 값은 작은 집 값에서 모자란 생활비 누계를 뺀 숫자입니다(90세에 부족 누계 약 8,860만원).
• 주택연금 대출잔액이 집값을 넘는 나이: 90세 1개월. 그 뒤로 A 의 상속 가능액은 0원이지만 연금은 부부 모두 사망할 때까지 계속 나오고, 넘친 부분은 청구되지 않습니다.

4. 교차는 한 번이 아닐 수 있다

같은 예시에서 집값 상승률만 0%로 바꾸면 교차가 두 번 생깁니다: 72세 7개월에 다운사이징이 앞서고, 98세 10개월에 다시 주택연금이 앞섭니다. 주택연금 상속 가능액은 0원에서 멈추지만, 다운사이징 쪽은 고갈 뒤 모자란 생활비가 계속 쌓여 작은 집 값을 갉아먹기 때문입니다(100세에 B −2,944만원). 그래서 「첫 교차 나이」 하나만 보고 판정하면 안 되고, 비교 기간 안의 모든 교차를 확인해야 합니다. 계산기는 월 단위로 전부 찾아 보여 줍니다.

5. 그 나이까지 살 확률 — 부부는 「둘 중 한 명」이 기준

주택연금은 부부 모두 사망할 때까지 지급되므로, 확률도 둘 중 한 명이라도 살아 있을 확률로 봐야 합니다. 2024년 완전생명표(국가데이터처, 2025-12-03)로 72세 동갑 부부를 계산하면(두 사람 사망은 독립이라고 가정):

이 가정에서 다운사이징만 하면 부부 열 쌍 중 여덟 쌍 이상이 생활비가 끊긴 뒤에도 한 명은 살아 있다는 뜻입니다. 반대로 상속을 가장 중시한다면 72세 10개월 이후의 거의 모든 사망 시점에서 다운사이징이 더 남깁니다. 어느 쪽을 중시할지는 가족의 선택이고, 계산기는 두 답을 나란히 보여 줄 뿐입니다. 일반 은퇴자산의 고갈 계산은 은퇴자산 고갈 나이 글을 참고하세요.

6. 조합안도 있다 — 팔고 작은 집으로 주택연금

다운사이징과 주택연금은 배타적이지 않습니다. 같은 예시에서 작은 집(3억)으로 즉시 주택연금(월 100만 3천원 예시)을 받으며 나머지를 운용하면 100세까지 생활비가 끊기지 않습니다. 다운사이징 뒤 자금이 바닥날 때 작은 집으로 가입하는 안도 계산할 수 있지만, 미래 가입 시점의 월지급금은 지금 일람표로 근사할 수밖에 없습니다. 비용 항목(중개보수·양도세·취득세)과 조합안은 다운사이징 비용 체크리스트, 금리·보증료가 잔액을 얼마나 빨리 키우는지는 주택연금 진짜 비용 글에서 다룹니다.