집 팔면 얼마 남나: 매도가에서 빠지는 7가지 — 중개보수·양도세·대출 상환·중도상환수수료까지 순수령액 계산법
갈아타기 예산을 짤 때 많은 사람이 매도가에서 대출 잔액만 빼고 계산합니다. 하지만 잔금일에 실제로 손에 남는 돈은 그보다 적습니다. 매도가에서 빠지는 항목은 일곱 가지입니다. 이 글은 항목마다 근거 조문과 계산식을 정리하고, 10억원과 18억원 매도 예시로 원 단위까지 계산합니다.
계산식 한 줄
순수령액 = 매도가 − ① 중개보수 − ② 부가세 − ③ 양도세(+지방소득세) − ④ 인지세 본인 몫 − ⑤ 기존 대출 상환 − ⑥ 중도상환수수료 − ⑦ 돌려줄 임차보증금 (− 기타 비용)
①·②·④는 법정 상한이나 정액표로 정해집니다. ③은 비과세 요건과 매도가에 따라 0원부터 수천만원까지 달라지는 가장 큰 변수입니다. ⑤~⑦은 대출 약정과 임대차 계약에 달린 금액입니다.
① 중개보수 ② 부가세 — 9억에서 요율이 한 계단 오른다
주택 매매 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항과 별표 1에 따라 매도인·매수인이 각각 냅니다. 별표의 요율은 상한이고, 실제 보수는 시·도 조례가 정한 범위에서 중개사와 협의해 정합니다.
| 매매가 | 상한요율 | 한도 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | — |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | — |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | — |
| 15억원 이상 | 0.7% | — |
경계는 「미만」입니다. 그래서 8억 9,999만 9,999원이면 0.4%로 3,599,999원인데, 정확히 9억원이면 0.5%가 되어 450만원입니다. 10억원 매도면 상한 보수는 500만원이고, 일반과세자 중개사무소라면 부가세 10%인 50만원이 더 붙습니다(간이과세자 사무소는 다를 수 있습니다). 요율표 전체 해설은 중개보수 요율표 읽는 법에 있습니다.
③ 양도세 — 12억 이하 비과세, 넘으면 초과분만
1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 갖추면 양도세는 0원입니다. 다만 소득세법 제89조 제1항 제3호는 「양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택」을 비과세에서 뺍니다. 고가주택은 시행령 제160조 제1항에 따라 양도차익 중 12억 초과 비율만큼만 과세합니다.
과세양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
장기보유특별공제(소득세법 제95조 제2항): 보유·거주 모두 해당하면 표2(보유 연 4% + 거주 연 4%, 각 최대 40%), 보유기간 중 거주 2년 미만이면 표1(연 2%, 최대 30%) — 시행령 제159조의4
예시(가정): 18억원 매도, 취득가 8억원, 필요경비 2천만원, 보유 12년·거주 12년.
| 단계 | 거주 12년 (표2) | 거주 1년 (표1) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 980,000,000 | 980,000,000 |
| 과세양도차익 (× 6억/18억) | 326,666,666 | 326,666,666 |
| 장기보유특별공제 | 80% 261,333,332 | 24% 78,399,999 |
| 과세표준 (기본공제 250만 차감) | 62,833,334 | 245,766,667 |
| 양도세 + 지방소득세 10% | 10,252,000원 | 80,796,466원 |
같은 집, 같은 가격인데 거주 2년 요건 하나로 70,544,466원이 달라집니다. 거주 0년도 거주 1년과 똑같이 표1 24%입니다. 단계별 설명은 1세대1주택 12억 초과 양도세 계산법에서 볼 수 있습니다. 다주택 중과나 감면이 걸리면 계산기에서 세액을 직접 입력하는 쪽이 정확합니다.
양도세는 잔금일에 내는 돈이 아닙니다. 소득세법 제105조 제1항 제1호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다(예: 2026-11-20 양도 → 2027-01-31까지). 계산기의 기본값은 이 세금도 순수령액에서 미리 빼는 보수적인 방식이고, 토글을 켜면 「나중에 낼 세금」으로 따로 보여 줍니다.
④ 인지세 — 매매계약서 15만원의 절반
인지세법 제3조 제1항은 부동산 소유권 이전 증서에 금액 구간별 정액 인지세를 매깁니다. 1억원 초과 10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원입니다. 주택 소유권 이전 증서는 기재금액 1억원 이하면 비과세입니다(제6조 제5호). 매도인과 매수인이 함께 작성한 계약서의 인지세는 반씩 나눠 내는 경우가 많아, 계산기는 분담 비율 50%를 기본값(관행값)으로 둡니다. 이 경우 10억원 매도라면 본인 몫은 75,000원입니다. 계약서를 여러 통 작성하면 통마다 인지세가 붙을 수 있으므로 분담 방식은 계약 때 확인하세요.
⑤ 대출 상환 ⑥ 중도상환수수료 — 3년이 지났는지 확인
잔금일에 기존 주담대를 갚아야 매수인에게 근저당 없는 등기를 넘길 수 있습니다. 대출을 일찍 갚으면 약정에 따라 중도상환수수료가 붙습니다. 은행 약정서에 흔한 구조는 상환액 × 수수료율 × (면제기간 − 경과일수) ÷ 면제기간이고, 면제기간은 보통 3년입니다.
- 잔액 2억원 · 1.2% · 400일 경과(면제기간 1,095일) → 2억 × 1.2% × 695/1,095 = 1,523,287원
- 잔액 1.5억원, 같은 조건 → 1,142,465원
- 1,095일이 지났다면 → 0원
요율과 산식은 약정마다 다르므로 은행이 안내한 금액이 있으면 그 값을 쓰세요. 수수료와 이자 절감액을 비교하는 방법은 중도상환수수료와 상환 이익 비교에서 다룹니다.
⑦ 돌려줄 임차보증금
세입자가 있는 집을 팔면서 보증금을 매도인이 돌려주는 구조라면 그 금액도 빠집니다. 매수인이 보증금을 승계하면 그만큼 잔금이 줄어드므로, 결과는 같습니다.
예시 — 10억원 매도, 대출 2억원
- 매도가 1,000,000,000원
- − 중개보수 5,000,000원 − 부가세 500,000원
- − 양도세 0원 (12억 이하 비과세)
- − 인지세 75,000원
- − 대출 상환 200,000,000원
- = 순수령액 794,425,000원
여기에 보유 현금을 더하면 다음 집에 쓸 수 있는 돈이 됩니다. 그 돈으로 취득세까지 내고 살 수 있는 최대 집값은 갈아타기 예산 역산에서 이어서 계산합니다.