부동산 중개보수 요율표 읽는 법 — 매매·임대차 구간별 상한요율·한도액과 '협의'의 의미
"복비는 0.4%"라고 외워 두면 집값이 2억 아래거나 9억을 넘는 순간 틀립니다. 중개보수는 거래금액 구간마다 상한요율이 다르고, 낮은 구간에는 한도액까지 붙어 있습니다. 공인중개사법 시행규칙 별표1 요율표를 한 줄씩 읽고, 어디서 자주 틀리는지 예시로 확인합니다.
누가 정하나 — 법 → 부령 → 조례의 3단 구조
공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 "소정의 보수"를 받는다고 하면서, 주택 중개보수의 한도는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도 조례로, 주택 외 중개대상물의 보수는 국토교통부령으로 정하도록 위임합니다. 그 부령이 공인중개사법 시행규칙이고, 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수를 "중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같다"고 씁니다.
- 쌍방 각각 — 매도인과 매수인(임대인과 임차인)이 각자 자기 몫을 냅니다. 요율표의 숫자는 '일방'이 내는 상한입니다.
- 상한 — 요율표는 "이 이상은 못 받는다"는 선입니다. 그 안에서 협의해 정합니다.
- 시·도 조례 — 주택은 각 시·도가 별표1 범위 안에서 조례로 요율을 정합니다. 대부분 별표1과 같지만, 지역·개정에 따라 다를 수 있으니 확인이 필요합니다.
별표1 — 주택 매매·교환 요율표
2021년 10월 19일 국토교통부령 제902호로 개정된 별표1의 매매·교환 구간입니다(공포일 시행, 시행 후 체결하는 계약부터 적용). 경계는 "이상 ~ 미만"입니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | — |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | — |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | — |
| 15억 원 이상 | 0.7% | — |
별표1 — 주택 임대차 등 요율표
전세·월세 등 매매·교환 이외의 거래입니다. 월세는 보증금에 월세×100(합산액 5천만 원 미만이면 ×70)을 더한 환산보증금으로 거래금액을 만든 뒤 이 표를 적용합니다(월세 복비 계산 글).
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | — |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | — |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | — |
| 15억 원 이상 | 0.6% | — |
계산 순서 — 세 단계
- 거래금액을 확정합니다. 매매는 매매가, 교환은 두 물건 중 큰 쪽 가액, 분양권은 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함)+프리미엄, 월세는 환산보증금.
- 거래금액이 들어가는 구간을 찾고 상한요율·한도액을 읽습니다.
- 일방 최대 중개보수 = min(거래금액 × 상한요율, 한도액). 한도액이 없는 구간은 거래금액 × 요율이 그대로 상한입니다.
- 아파트 5억 매매 → 2억~9억 구간 0.4% → 5억 × 0.4% = 200만 원
- 빌라 1억 5천만 매매 → 5천만~2억 구간 0.5% = 75만 원 → 한도 80만 이내 → 75만 원
- 빌라 1억 8천만 매매 → 0.5% = 90만 원 → 한도액 80만 원 적용 → 80만 원
- 아파트 10억 매매 → 9억~12억 구간 0.5% = 500만 원
- 주택 16억 매매 → 15억 이상 0.7% = 1,120만 원
- 전세 3억 → 1억~6억 구간 0.3% = 90만 원
모두 일방(매수인 또는 매도인 한쪽)이 내는 상한이며 부가가치세는 별도입니다. 경계값에서도 "이상"이 적용되어, 정확히 2억 원 매매는 2억~9억 구간 0.4% = 80만 원입니다.
한도액은 왜 있나
낮은 구간(매매 2억 미만, 임대차 1억 미만)에는 요율이 조금 더 높은 대신 한도액이 붙습니다. 거래금액 × 요율이 한도액을 넘으면 한도액에서 잘립니다. 위 예시처럼 1억 8천만 원 매매는 0.5%면 90만 원이지만 80만 원에서 멈춥니다. 1억 6천만 원부터 2억 원 미만까지는 전부 80만 원이라는 뜻입니다. 계산기는 이 경우 "한도액 적용" 배지를 띄우고 거래금액 × 요율 값과 한도액을 나란히 보여줍니다.
"상한요율 이내에서 협의"의 의미
요율표는 최대치입니다. 시행규칙 제20조 제1항은 조례가 정한 요율 한도 안에서 "중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다"고 씁니다. 즉 0.4% 구간이라고 해서 0.4%가 자동으로 확정되는 것이 아니라, 0.4%를 넘지 못한다는 뜻입니다. 계약 전에 요율을 협의하고, 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서에 적힌 중개보수 금액을 확인하세요. 계산기에는 '협의 요율' 입력칸이 있어서 상한 복비와 협의 복비를 같이 볼 수 있고, 상한보다 높은 요율을 넣으면 법정 한도로 잘라 경고합니다.
2021년 10월 개정 — 무엇이 바뀌었나
개정 전 별표1은 매매 6억~9억 0.5%, 9억 이상 0.9% 이내 협의, 임대차 3억~6억 0.4%, 6억 이상 0.8% 이내 협의였습니다. 국토교통부령 제902호(2021. 10. 19. 공포·시행)는 매매 2억~9억을 0.4%로 묶고 9억 이상을 0.5·0.6·0.7%로 세분했으며, 임대차 1억~6억을 0.3%로 낮추고 6억 이상을 0.4·0.5·0.6%로 나눴습니다. 부칙에 따라 시행 이후 체결하는 계약부터 적용됩니다. 이후 각 시·도가 조례를 맞춰 개정했는데(예: 서울특별시 주택 중개보수 조례 2021. 12. 30.), 개정 별표1의 상한은 부칙에 따라 2021. 10. 19.부터 전국에 바로 적용되었고(종전 조례 요율이 개정 상한을 넘는 경우 개정 상한이 우선), 조례가 그보다 낮은 요율을 정한 지역만 차이가 납니다. 과거 계약을 따질 때는 계약일과 해당 시·도 조례를 함께 보세요.
정리
- 일방 최대 중개보수 = min(거래금액 × 구간 상한요율, 한도액) — 시행규칙 §20① · 별표1
- 쌍방 각각 지급, 부가가치세 별도(부가세·오피스텔·상가 글)
- 요율은 상한이며 그 안에서 협의 — 계약 전 확인
- 주택 요율은 시·도 조례 — 국가법령정보센터·관할 지자체에서 현행 값 확인, 계산기 '요율표' 탭에서 수정 가능
- 법제처 국가법령정보센터. 공인중개사법 제32조(중개보수 등). 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) [시행 2024. 7. 10.] [국토교통부령 제1349호]. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 공인중개사법 시행규칙 [별표 1] 주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련) — 국토교통부령 제902호(2021. 10. 19.) 개정. 원문
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보. 부동산 매매 — 중개보수 산정. 원문
- 서울특별시. 부동산중개업정보 — 부동산 중개보수(서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례). 원문
- 마이홈포털(국토교통부·LH). 주택 중개보수 안내. 원문