복비 부가세·오피스텔·상가 중개수수료 — 일반과세자 10% 별도, 간이과세자는 세금계산서 발급 여부, 0.9% 상한의 뜻

"복비 200만 원"이라고 들었는데 영수증에는 220만 원이 찍히는 이유, 오피스텔은 왜 0.5%이기도 하고 0.9%이기도 한지, 상가 복비가 "0.9%"라는 말이 왜 반만 맞는지. 계산기의 공통 설정(과세유형)과 '오피스텔·주택 외' 탭이 다루는 세 가지를 조문으로 정리합니다.

부가가치세 — 보수와 별도, 과세유형에 따라 다르다

중개보수는 부동산 중개 용역의 대가이고, 부가가치세법 제30조에 따라 세율은 100분의 10입니다. 서울시 중개보수 안내도 "중개보수의 부가가치세는 별도"라고 명시합니다. 다만 누가 얼마를 더 내는지는 중개사무소의 과세유형에 따라 갈립니다.

중개사무소가 어느 쪽인지는 사업자등록증(간이과세자 표기)과 세금계산서·영수증 중 무엇을 발급하는지로 확인하세요. 계산기의 부가세율 10%는 부가가치세법 세율을 기본값으로 넣어 둔 것이고 입력으로 바꿀 수 있습니다.

오피스텔 — 별표2 요건을 갖추면 0.5% / 0.4%

공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호는 오피스텔 중개보수를 별표2 요율 범위에서 정하도록 합니다. 별표2의 조건은 전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔입니다. 이 요건을 충족하면 매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4%를 상한으로 쌍방 각각 받습니다. 주택 요율표와 달리 한도액은 없습니다.

예: 요건을 갖춘 오피스텔 2억 매매 → 0.5% = 100만 원(일방, 부가세 별도). 같은 오피스텔을 보증금 1천만·월세 70만으로 임대하면 환산보증금 8,000만 → 0.4% = 32만 원. 업무용으로 쓰는 요건 미충족 오피스텔이면 0.9% 이내 협의가 됩니다. 월세 환산은 주택과 같은 규정(월세 복비 글)을 씁니다.

상가·토지 — "0.9% 이내에서 협의"

제20조 제4항 제2호는 주택·오피스텔 외 중개대상물의 보수를 "거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다"고 씁니다. 두 가지를 읽어야 합니다.

• 0.9%는 상한이지 정해진 요율이 아닙니다. 주택처럼 구간별 요율이 없고 한도액도 없어서, 협의하지 않으면 상한이 그대로 청구될 수 있습니다. 계약 전에 요율을 정하고 중개대상물 확인·설명서에 적힌 보수를 확인하세요.
• 거래금액이 크면 금액도 커집니다. 상가 보증금 5천만·월세 200만 → 환산 2억 5천만 → 0.9% 상한 = 225만 원(일방). 토지 10억 매매 → 0.9% 상한 = 900만 원.

계산기의 '오피스텔·주택 외' 탭은 협의 요율을 입력하면 상한 복비와 협의 복비를 나란히 보여주고, 상한을 넘는 요율을 넣으면 법정 한도로 잘라 경고합니다. 상가·토지 요율은 국토교통부령이 직접 정하므로 시·도 조례와 무관하지만, 요율표 탭에서 개정에 맞춰 수정할 수 있습니다.

실비와 지급 시기 — 계산기가 다루지 않는 것

시행규칙 제20조 제2항은 중개보수와 별도로 실비(권리관계 확인에 든 등기사항증명서 발급비 등, 계약금 반환채무이행 보장에 소요된 비용)를 영수증을 첨부해 청구할 수 있게 합니다. 실비는 금액이 정해진 것이 아니라 실제 지출액이므로 계산기는 계산하지 않습니다. 지급 시기는 약정에 따르되 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날(잔금일)입니다(서울시 안내). 중개보수 외에 별도 명목의 금품을 요구하는 것은 공인중개사법 제33조가 금지하는 행위입니다.

정리

• 부가세는 보수와 별도 — 일반과세자·세금계산서 발급 간이과세자는 10% 별도, 직전 연도 공급대가 4,800만 원 미만의 영수증 발급 간이과세자는 별도 구분 징수 없음 — 부가가치세법 §30·§36①2호
• 오피스텔 별표2 요건(85㎡ 이하·전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설) → 매매 0.5%·임대차 0.4%, 한도액 없음
• 그 밖의 오피스텔·상가·토지 → 0.9% 이내 협의 — 상한이지 관행 요율이 아님
• 실비·지급 시기는 별도 규정, 계산기에서 제외. 주택 요율표는 요율표 읽는 법 참고