월세 복비는 어떻게 계산할까 — 환산보증금(보증금+월세×100, 5천만 미만이면 ×70) 공식과 흔한 오해
전세 복비는 보증금에 요율을 곱하면 끝이지만, 월세는 "거래금액"이 무엇인지부터 정해야 합니다. 시행규칙은 보증금 + 월세×100을 거래금액으로 삼고, 그 합산액이 5천만 원 미만이면 ×70으로 다시 계산하라고 정합니다. 이 한 문장에서 가장 많이 틀리는 지점이 "5천만 원 미만을 무엇으로 판정하느냐"입니다.
조문 — 시행규칙 제20조 제5항 제1호
"임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다."
핵심은 "합산한 금액이 5천만 원 미만"입니다. 보증금이 5천만 원 미만인지가 아니라, 보증금 + 월세×100으로 먼저 합산한 값이 5천만 원 미만인지를 봅니다. 그래서 계산은 항상 ×100으로 시작해서, 결과가 5천만 원에 못 미칠 때만 ×70으로 한 번 더 계산합니다.
계산 순서 — 네 단계
- 1차 합산: A₀ = 보증금 + 월세 × 100
- 판정: A₀가 5천만 원 미만인가?
- 거래금액: 미만이면 A = 보증금 + 월세 × 70, 아니면 A = A₀
- 복비: A가 들어가는 임대차 요율표 구간을 찾아 min(A × 상한요율, 한도액). 임대인·임차인이 각각 이 금액을 한도로 냅니다.
| 임대차 등 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | — |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | — |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | — |
| 15억 원 이상 | 0.6% | — |
표는 공인중개사법 시행규칙 별표1(2021. 10. 19. 개정) 기준이며 주택은 시·도 조례가 이 범위 안에서 정합니다. 요율표 구조와 한도액은 요율표 읽는 법에서 자세히 다룹니다.
예시 세 가지 + 오해 교정 한 가지
A₀ = 1,000만 + 50만×100 = 6,000만 ≥ 5천만 → A = 6,000만 → 5천만~1억 구간 0.4% = 24만 원 ≤ 한도 30만 → 24만 원(일방).
A₀ = 500만 + 30만×100 = 3,500만 < 5천만 → ×70 재산정: A = 500만 + 30만×70 = 2,600만 → 5천만 미만 구간 0.5% = 13만 원 ≤ 한도 20만 → 13만 원. ×100을 그대로 썼다면 3,500만 × 0.5% = 17만 5천 원이 되어 4만 5천 원을 더 내게 됩니다.
월세가 없으면 보증금이 곧 거래금액입니다. 3억 → 1억~6억 구간 0.3% = 90만 원.
"보증금이 5천만 원 미만이니까 ×70"이라고 계산하면 2,000만 + 40만×70 = 4,800만 → 0.5% = 24만 원. 그런데 조문대로 하면 A₀ = 2,000만 + 40만×100 = 6,000만 ≥ 5천만이므로 ×100이 유지되고, 5천만~1억 구간 0.4% = 24만 원입니다. 이 예시는 우연히 금액이 같지만, 구간과 요율이 다르고 한도액(20만 vs 30만)도 달라서 다른 숫자에서는 결과가 갈립니다. 예컨대 보증금 2,000만·월세 45만이면, 근거 없는 ×70 방식은 2,000만 + 45만×70 = 5,150만 → 0.4% = 20만 6천 원이 나오지만, 조문대로 ×100이면 6,500만 → 0.4% = 26만 원입니다.
반전세·보증금 0·월세만 있는 계약
반전세(보증금이 크고 월세가 작은 계약)도 같은 식입니다. 보증금 1억 5천만·월세 30만이면 A = 1억 5천만 + 3천만 = 1억 8천만 → 0.3% = 54만 원. 보증금이 0이고 월세만 있는 계약도 환산 규정이 그대로 적용되어, 월세 60만이면 A₀ = 6,000만 → 0.4% = 24만 원입니다. 계산기는 보증금 0 입력도 허용하고 환산 단계를 ①②③으로 풀어 보여줍니다.
오피스텔·상가 월세는 환산만 같고 요율은 다르다
환산 규정(제20조 제5항)은 중개대상물 종류를 가리지 않습니다. 다만 요율은 주택 요율표가 아니라, 별표2 요건(전용 85㎡ 이하·전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설)을 갖춘 오피스텔은 임대차 0.4% 이내, 그 밖의 오피스텔·상가·사무실은 0.9% 이내 협의이고 한도액이 없습니다. 예: 상가 보증금 5천만·월세 200만 → A = 5천만 + 2억 = 2억 5천만 → 0.9% 상한 = 225만 원(협의 상한). 자세한 내용은 부가세·오피스텔·상가 글을 보세요.
정리
- 월세 거래금액 = 보증금 + 월세×100 → 합산액이 5천만 원 미만일 때만 보증금 + 월세×70 — 시행규칙 §20⑤1호
- 판정 기준은 '보증금'이 아니라 '합산액'
- 거래금액이 정해지면 임대차 요율표 구간 → min(거래금액 × 요율, 한도액), 쌍방 각각, 부가세 별도
- 요율은 상한이며 시·도 조례·개정으로 바뀔 수 있음 — 국가법령정보센터·관할 지자체 확인