갈아타기 예산 역산: 손에 쥔 돈으로 살 수 있는 최대 집값 — 취득세 1.67%·LTV 40%·15억 대출 절벽

"현금 8억에 대출 5억이면 13억짜리 집을 살 수 있다"는 계산은 틀립니다. 취득세·중개보수·인지세·등기비가 집값과 함께 늘어나고, 대출 한도도 집값 구간에 따라 바뀌기 때문입니다. 정답은 「필요 현금 ≤ 가용 현금」을 만족하는 가장 비싼 집값이고, 이 값은 역산해야 나옵니다.

문제 정의 — need(P) ≤ C

need(P)는 집값이 1원 오를 때 줄어들지 않습니다. 대출이 늘어도 LTV 100% 미만이면 집값만큼은 늘지 않고, 세금·보수는 줄지 않으며, 가격구간 한도는 집값이 오르면 내려가기만 하기 때문입니다. 그래서 이분 탐색으로 정확한 최댓값을 원 단위까지 찾을 수 있습니다. 매도 순수령액을 구하는 법은 집 팔면 얼마 남나에 정리했습니다.

취득세 — 6억~9억은 % 둘째 자리 반올림, 7억이면 1.67%

무주택 상태에서 사거나 일시적 2주택으로 사면 1주택 세율이 적용됩니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%입니다. 그 사이는 조문이 산식을 줍니다.

반올림 대상은 ×1/100까지 마친 세율입니다. 7억원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.6666…, ×1/100 = 0.016666… → 소수 넷째 자리까지 0.0167 = 1.67%입니다. 8억원은 2.33%, 6억 75만원은 1.01%, 6억 74만원은 1.00%입니다. 여기에 지방교육세(취득세율의 10%, 제151조 제1항 제1호)가 붙고, 전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%(농특세법 제5조 제1항 제6호)가 더해집니다.

세율 구조 전반은 취득세율 규칙 정리에서 다룹니다.

대출 — LTV 40%와 가격구간 한도 중 작은 값

2025-10-15 정책브리핑에 따르면 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 지정되면서 이 지역 주담대 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 같은 발표는 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대 한도를 시가에 따라 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 나눴습니다(2025-10-16부터). 다만 같은 기사 안에서 25억원 경계를 「25억 원 미만」과 「25억 원 이하」로 다르게 적고 있어, 정확히 25억원인 주택은 은행에 확인해야 합니다.

그 위에 DSR(소득 대비 원리금 비율) 한도가 따로 걸립니다. DSR 한도는 소득·기존 부채·스트레스 금리에 따라 사람마다 달라서 계산기는 금액을 직접 입력받습니다(스트레스 DSR 대출 한도 참고). 실제 대출 = min(집값 × LTV, 가격구간 한도, DSR 한도, 희망액)입니다. 1주택자는 기존 주택을 처분하겠다고 약정해야 무주택자와 같은 LTV를 받을 수 있습니다(금융위원회 2025-06-27).

예시 A — 가용 현금 8억 4,442만원, 규제지역

같은 자금으로 목표가를 점검하면, 12억원 집은 대출 4.8억원(LTV가 묶음)에 필요 현금 772,270,000원으로 72,155,000원 여유가 남습니다. 13억원 집은 필요 현금 856,230,000원으로 11,805,000원 부족합니다. "현금 8억 4,442만원 + 대출 5억원 = 13억 4,442만원"이라는 단순 합산과 실제 최대 집값 사이에는 부대비용만큼인 55,780,328원의 차이가 납니다.

예시 B — 15억원에서 1원 넘으면 필요 현금 +2억원

가격구간 한도는 계단입니다. 85㎡ 초과·규제지역(LTV 40%·DSR 한도 7억원 가정)이면:

집값이 1원 오르는데 필요 현금은 200,000,001원 늘어납니다. 15억원은 중개보수 상한요율이 0.6%에서 0.7%로 오르는 경계이기도 합니다(별표 1, 「15억원 이상」). 최대 집값이나 목표가가 이런 경계 바로 아래에 있으면 계산기가 경고 배너로 경계 전후의 필요 현금을 보여 줍니다.

예시 D — 대출 없이 취득세까지 역산

8억원 집을 팔고(비과세, 대출 없음) 순수령액 796,405,000원만으로 산다면 최대 집값은 770,307,607원입니다. 이 가격의 취득세율은 2.14%로 취득세 16,484,582원 + 교육세 1,648,458원, 중개보수 3,081,230원 + 부가세 308,123원이 들어 비용 합계가 26,097,393원입니다. 8억원에 팔아 8억원짜리를 사는 「같은 값 갈아타기」도 현금만으로는 안 된다는 뜻입니다. 같은 자금으로 중과세율(예: 취득세 8%·교육세 0.4%·농특세 0.6%)을 직접 넣으면 최대 집값은 723,528,876원으로 46,778,731원 더 낮아집니다.