스트레스 DSR로 줄어든 대출 한도 — 스트레스 금리 1.5%·3.0%와 변동·혼합·주기형 적용비율
스트레스 금리는 실제로 내는 이자가 아닙니다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 감안해 한도를 계산할 때만 더하는 가상의 가산금리입니다. 대출금리가 연 4%인데 스트레스 금리 1.5%p가 적용됐다면, 한도는 5.5% 기준으로 계산되지만 매월 내는 이자는 4% 기준 그대로입니다.
한도는 "남은 여력 ÷ 금리 부담"으로 정해집니다. 그래서 금리를 1.5%p만 얹어도 한도는 15% 넘게 깎입니다. 2025년 7월 1일 3단계 스트레스 DSR이 시행되고, 같은 해 10월 15일 대책으로 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 3.0%로 올라가면서 체감 한도가 크게 줄었습니다. 얼마나 줄었는지 직접 계산해 봅니다.
1. 한도 계산의 뼈대
월 여력 = (연소득 × DSR 한도% − 기존 대출 연간 원리금) ÷ 12, i = 한도 산출용 적용금리 ÷ 12, n = 만기 개월(DSR 산정 만기는 40년 상한 — [별표18] 제12-2호 사목).
스트레스 DSR은 이 i에 대출금리 + 스트레스 금리 × 금리유형별 적용비율을 넣습니다.
예시 차주: 연소득 1억원, 기존 대출 없음, DSR 한도 40%, 대출금리 연 4%, 만기 30년 원리금균등. 연간 여력은 4,000만원, 월 여력은 333만 3,333원입니다.
2. 스트레스 금리·적용비율별 한도
| 구분 | 적용비율 | 한도 산출 금리 | 최대 원금 | 미적용 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 스트레스 미적용 | — | 4.00% | 6억 9,820만원 | — |
| 주기형 (1.5%p) | 40% | 4.60% | 6억 5,022만원 | −4,798만원 (−6.9%) |
| 혼합형 (1.5%p) | 80% | 5.20% | 6억 704만원 | −9,116만원 (−13.1%) |
| 변동형 (1.5%p) | 100% | 5.50% | 5억 8,707만원 | −1억 1,113만원 (−15.9%) |
| 변동형 (3.0%p — 수도권·규제지역 주담대) | 100% | 7.00% | 5억 103만원 | −1억 9,718만원 (−28.2%) |
가정: 연소득 1억원·기존 부채 없음·DSR 40%·대출금리 4%·30년 원리금균등. 적용비율은 3단계 기준 예시값(변동 100% / 혼합형 80% / 주기형 40%)입니다. 2026년 8월 기준이며 단계·지역·대출종류별로 다르고 대책 발표 때마다 바뀝니다. 스트레스 금리가 1.5%p에서 3.0%p로 오르면 같은 조건에서 한도가 5억 8,707만원 → 5억 103만원으로 한 번 더 14.7% 줄어듭니다.
같은 소득·같은 대출금리인데 금리 유형만 바꿔도 한도가 5,000만원 이상 차이 납니다. 순수 고정금리라면 스트레스 금리가 붙지 않아 미적용과 같은 한도가 나옵니다.
3. 3단계 스트레스 DSR이 바꾼 것 (2025.7.1. 시행)
- 스트레스 금리 1.50%로 상향. 다만 지방(서울·경기·인천 제외) 주택담보대출은 2단계 금리인 0.75%를 2025년 12월말까지 적용하기로 했습니다(이후 수준은 재검토 대상이라고 밝혔으므로 시점별 확인 필요).
- 적용 범위가 「全 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출」로 확대 — 보도자료 <표2>에서 3단계(’25.7.1일) 칸은 은행권 행과 2금융권 행을 함께 덮는 하나의 셀로 주담대 + 신용대출 + 기타대출입니다. 즉 제2금융권도 주담대뿐 아니라 신용대출·기타대출까지 대상입니다. 은행권이 주담대+신용대출, 제2금융권이 주담대까지였던 것은 2단계(’24.9월)입니다.
- 신용대출은 잔액 1억원 초과 시에만 스트레스 금리를 부과합니다. 신용대출 5,000만원짜리는 스트레스 금리 없이 계산됩니다.
- 금리유형별 적용비율 상향 — 변동형은 100%이고, 혼합형·주기형은 [고정금리 기간 또는 금리변동주기] ÷ 만기 비중 구간별로 갈립니다. 비중 30% 미만이면 혼합형 60%→80%·주기형 30%→40%, 30~50%면 40%→60%·20%→30%, 50~70%면 20%→40%·10%→20%, 70% 이상이면 미적용이고, 고정기간이 5년 미만이면 변동형과 같은 100%입니다. 이 글에서 쓰는 80%·40%는 30년 만기 5년 혼합형·5년 주기형(비중 약 16.7%)의 값이므로, 만기와 고정기간이 다르면 해당 구간 값을 써야 합니다.
4. 2025.10.15. 대책이 얹은 것
- 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한 1.5% → 3.0%로 상향(2025.10.16. 시행). 위 표의 마지막 행이 이 경우입니다.
- 주택가격별 주담대 여신한도 차등화 — 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대를 주택가격 15억원 이하 6억원 / 15억 초과 25억 이하 4억원 / 25억 초과 2억원으로 제한. DSR 여력이 남아 있어도 이 상한에 먼저 걸릴 수 있습니다.
- 1주택자 전세대출 DSR 적용(2025.10.29. 시행) — 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 받는 전세대출은 원금은 빼고 이자상환분만 DSR에 반영합니다. 시행 전일까지 최초 임대차계약을 체결했거나 증액 없이 갱신하는 경우, 버팀목 등 정책 전세대출은 제외됩니다. <표3>의 원칙(전세자금대출 불포함)에 대한 예외라 계산기에서도 별도 옵션으로 두었습니다.
5. 한도를 지키는 현실적인 방법
- 금리 유형을 바꾼다 — 주기형·고정형은 적용비율이 낮아 스트레스 가산이 작습니다. 다만 상품별 금리 수준도 함께 비교해야 실익이 나옵니다.
- 마이너스통장 한도를 줄인다 — 한도대출은 사용액이 아니라 한도금액으로 DSR에 잡힙니다(<표3> 주1). 안 쓰는 한도는 순수한 손해입니다.
- 신용대출을 분할상환 구조로 — 거치 없이 총액의 40% 이상을 균등분할로 갚는 구조면 약정만기 5~10년 분모를 쓸 수 있어 연간 원금이 줄어듭니다. 자세한 기준은 <표3> 부채산정방식 정리에 있습니다.
- 만기를 늘린다 — DSR 산정 만기는 40년까지 인정됩니다(제12-2호 사목). 다만 총이자는 늘어납니다.
- 금융위원회. 보도자료 「[보도자료] 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표 — 5월 가계부채 점검회의 개최」(2025-05-20) — 스트레스 금리 1.50%(지방 주담대는 0.75%를 2025년 12월말까지 적용), 적용 범위 확대, 신용대출 잔액 1억원 초과 시 부과, <표3> 혼합형·주기형 적용비율 구간표. 원문
- 금융위원회. 보도자료 「「주택시장 안정화 대책」 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 발표」(2025-10-15) — 스트레스 금리 하한 상향(수도권·규제지역 주담대 3.0%), 주택가격별 주담대 한도 차등화, 1주택자 전세대출 DSR 적용. 원문
- 금융위원회. 주요정책문답 「대출수요 관리 방안 FAQ」(2025-10) — 전세대출 DSR 이자 반영 범위와 경과조치(2025.10.29. 시행). 원문
- 금융감독원. 「은행업감독업무시행세칙」 [별표18] — 제12-2호 사목 DSR 산정 만기 40년 상한, <표3> 부채산정방식. 국가법령정보센터 원문