DSR 계산 방법 총정리 — 신용대출은 왜 5년으로 나눠 계산할까 (부채산정방식 표 전체)
"신용대출 1억을 만기 1년으로 받았는데 은행에서 DSR이 확 올랐다"는 말은 착각이 아닙니다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 실제 상환 스케줄이 아니라 감독규정이 정한 '부채산정방식'으로 계산되기 때문입니다. 신용대출은 분할상환 요건을 못 채우면 무조건 대출총액 ÷ 5년이 연간 원금으로 잡힙니다. 그 기준표가 「은행업감독업무시행세칙」 [별표18]의 <표3> 총부채원리금상환비율 부채산정방식이고, 이 글에서 표 전체를 주석까지 옮겨 놓았습니다.
1. DSR 산식 — 딱 한 줄
[별표18] 제12호 가목. 은행은 한국신용정보원에 집중되는 차주의 DSR 산출용 대출 원리금 상환정보를 활용해 이 값을 구합니다. 금융위원회 FAQ의 예시로는 연소득 5,000만원 차주의 연간 원리금 상환액이 2,000만원이면 DSR은 40%입니다.
산식은 단순한데 실무가 어려운 이유는 분자입니다. "연간 원리금 상환액"이 내가 실제로 내는 돈이 아니라, 대출 종류별로 감독규정이 정한 방식으로 다시 계산된 값이기 때문입니다.
2. <표3> 총부채원리금상환비율 부채산정방식 (개정 2024.3.7.)
아래가 DSR 계산의 전부입니다. 이자는 대부분 "실제 부담액"이고, 갈리는 것은 원금입니다.
| 분류 | 종류 / 상환형태 | 연간 원금 |
|---|---|---|
| 주택 담보대출 | 개별 주담대·잔금대출 — 원금전액분할상환 | 분할상환 개시 이후 실제 상환액 |
| 개별 주담대·잔금대출 — 원금일부분할상환 | 실제 상환액 + 만기상환액 ÷ (대출기간 − 거치기간) | |
| 개별 주담대·잔금대출 — 원금일시상환 | 대출총액 ÷ 대출기간(최대 10년) | |
| 중도금 및 이주비 — 상환방식 무관 | 대출총액 ÷ 25년 | |
| 주담대 이외 기타대출 | 전세자금대출 · 예·적금담보대출 · 보험계약대출 | 불포함 (이자도 불포함) |
| 전세보증금담보대출(주2) | 대출총액 ÷ 4년 | |
| 신용대출 — 분할상환(주3) | 대출총액 ÷ 약정만기(5년 이상 10년 이내) | |
| 신용대출 — 분할상환 외 | 대출총액 ÷ 5년 | |
| 오피스텔 外 비주택담보대출 | 대출총액 ÷ 8년 | |
| 오피스텔담보대출(주4) — 전액/일부 분할상환 | 실제 상환액 (+ 만기상환액 ÷ (대출기간 − 거치기간)) | |
| 오피스텔담보대출 — 원금일시상환 | 대출총액 ÷ 8년 | |
| 기타담보대출(주5) | 대출총액 ÷ 10년 | |
| 유가증권담보대출 | 대출총액 ÷ 8년 | |
| 장기카드대출(카드론) — 분할상환(주6) / 분할상환 외 | 대출총액 ÷ 약정만기(5년 이내 / 3년 이내) | |
| 기타대출(주7) — 할부·리스·단기카드대출·학자금·대부업 | 향후 1년간 실제 상환액 |
주1) 한도대출(마이너스통장)은 원금·이자 산정 시 대출총액을 한도금액으로 적용. 신규대출로 기존대출 원금상환이 예정된 경우 상환예정금액은 제외. 주2) 전세보증금담보대출 = 임차인이 임대인에게 지급한 전세보증금을 담보로 취급한 대출(보증기관 보증서 담보로 잔금지급일·전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 신청분과 증액 갱신분은 전세자금대출로 분류). 주3) 신용대출 분할상환 = 거치기간 없이 분기별·월별 균등분할상환 구조로 분할상환금액이 총대출액의 40% 이상. 주4) 오피스텔담보대출은 분할상환이라도 거치기간 1년 초과면 원금일시상환으로 간주. 주5) 기타담보대출 = 지급보증담보대출, 유가증권 외 기타담보대출 등. 주6) 카드론 분할상환 = 거치 없이 분기별·월별 균등분할상환. 주7) 기타대출 = 할부대출(자동차 할부 등), 리스, 단기카드대출, 학자금대출, 대부업대출 등. 주8) 단기카드대출(현금서비스) 이자는 평균사용기간(2개월) 등을 적용해 산정.
3. "신용대출 5년"이 실제로 만드는 차이
연소득 6,000만원 차주가 신용대출 1억원(연 5%, 만기 1년, 분할상환 요건 미충족)만 가지고 있다고 해 봅시다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 연간 원금 | 1억원 ÷ 5년 (<표3> 분할상환 외) | 20,000,000원 |
| 연간 이자 | 1억원 × 5% | 5,000,000원 |
| 연간 원리금 | — | 25,000,000원 |
| DSR | 2,500만 ÷ 6,000만 × 100 | 41.7% → 은행 40% 초과 |
만기가 1년이라 실제로는 이자만 내고 있는데도 DSR에는 원금 2,000만원이 잡힙니다. 반대로 거치 없이 매월 균등분할로 총액의 40% 이상을 갚는 구조(주3)로 약정만기 10년짜리 신용대출을 받으면 같은 1억원이라도 연간 원금은 1,000만원으로 절반이 됩니다. 은행이 "분할상환 신용대출"을 권하는 이유가 여기 있습니다.
마이너스통장은 더 냉정합니다. 주1에 따라 실제 사용액이 아니라 한도금액이 대출총액이 됩니다. 5,000만원 한도에 한 푼도 안 썼어도 DSR에는 연 1,000만원(5,000만 ÷ 5년)의 원금이 잡힙니다.
4. 주담대는 "실제 상환액" — 원리금균등이면 어떻게 계산할까
주택담보대출 원금전액분할상환은 표 그대로 분할상환 개시 이후 실제 상환액입니다. 원리금균등이라면 연금현가식으로 월 상환액을 구해 12개월치를 더하면 됩니다.
3억원·연 4%·30년(360회) → PMT = 1,432,246원, 연간 원리금 17,186,951원. 연소득 6,000만원이면 이 대출만으로 DSR 28.6%입니다. 여기에 3장의 신용대출 1억원이 더해지면 DSR은 70.3%가 됩니다.
거치기간이 있어도 DSR은 "분할상환 개시 이후" 금액으로 봅니다. 지금 이자만 내고 있어도 거치 후 원리금이 기준이라는 뜻입니다.
5. 놓치기 쉬운 두 가지 상한
- 만기 40년 상한 — [별표18] 제12-2호 사목(2024.3.7. 신설)은 "대출기간 전기간에 걸쳐 충분한 채무상환능력을 갖추고 있음이 입증되는 경우에는 실제 대출기간을 적용하나, 그러하지 아니한 경우 40년을 초과할 수 없다"고 정합니다. 50년 만기 상품이라도 DSR 계산에서는 40년으로 잘립니다.
- 주담대 원금일시상환의 10년 — 대출총액 ÷ 대출기간이되 대출기간은 최대 10년입니다. 만기 3년짜리 일시상환 주담대라면 3년으로 나눠 훨씬 큰 원금이 잡힙니다.
6. DSR 산정에서 빠지는 대출
[별표18] 제12호 나목([별표6] 제4호 마목 위임)은 다음 대출을 DSR 산정에서 제외합니다. 서민금융상품(새희망홀씨·사잇돌대출·햇살론 등), 대출금액 3백만원 이하 소액대출, 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외 대상이 아님), 주택연금(역모기지론), 정부·공공기관·지자체 이차보전 협약 대출, 자연재해 긴급 대출, 보험계약대출, 상용차 금융, 예·적금담보대출, 할부·리스 및 단기카드대출. 여기에 상속·경매참가 등 불가피한 채무인수, 채무조정, 분양주택 중도금대출·재건축재개발 이주비 대출 등도 포함됩니다.
다만 "신규 취급 시 DSR을 적용하지 않는다"와 "다른 대출을 심사할 때 부채에서 빼 준다"는 다릅니다. [별표6] 제4호 마목 단서(개정 2025.3.5.)는 “다음 각 호에 해당하지 않는 대출을 신규취급하는 경우에는 다음 각 호의 대출을 총부채원리금상환비율 산출을 위한 기존부채에 포함한다”고 정합니다. 즉 다른 신규 대출을 심사할 때는 기존 부채로 다시 잡힙니다. 계산기의 제외 체크는 '그 대출 자체를 신규 취급할 때'의 심사 배제를 표현한 것이므로, 신규 대출 한도를 볼 때는 체크를 해제하고 계산해야 여력이 과대 계상되지 않습니다.
- 금융감독원. 「은행업감독업무시행세칙」 [별표18] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준(개정 2024.3.7.) — 제12호 DSR 산식·적용제외, 제12-2호 사목 만기 40년 상한, <표3> 부채산정방식. 국가법령정보센터 원문
- 금융위원회. 「은행업감독규정」 [별표6] 주택 관련 담보대출 등에 대한 리스크관리기준(개정 2025.3.5.) — 제4호 가목 총대출액 1억원 초과 차주 DSR 40% 이내, 제4호 마목 적용제외. PDF 원문
- 금융위원회. 주요정책문답 「[주택담보대출] 관련 Q&A」(2020-09-04) — DSR 정의와 산정 예시(연소득 5,000만원·연 원리금 2,000만원 → 40%). 원문