DSR과 DTI 차이 — 기타대출 '원금'을 세느냐가 갈랐다 (지역별 DTI 한도표 포함)

DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)은 이름도 산식도 비슷해 보이지만, 딱 한 곳에서 갈립니다. 주택담보대출 아닌 대출의 '원금'을 세느냐입니다. DTI는 기타부채의 이자만 보고, DSR은 원금까지 봅니다. 신용대출 1억원이 있는 차주라면 이 한 줄 차이가 30%p 넘게 벌어집니다.

1. 두 산식을 나란히

2. 같은 차주, 두 개의 숫자

연소득 6,000만원, 주담대 3억원(연 4%·30년 원리금균등) + 신용대출 1억원(연 5%, 분할상환 요건 미충족)인 차주를 계산해 보겠습니다. 기타부채 평균대출금리는 예시로 5.8%(한국은행 가중평균 가계대출금리 4.8% + 세칙이 정한 1%p)를 씁니다.

이 차주는 DTI 기준(조정대상지역 50%)으로는 통과하지만 DSR 기준(은행 40%)으로는 한참 초과입니다. "DTI는 되는데 왜 대출이 안 되냐"는 질문의 답이 여기 있습니다. 2018년 이후 규제의 중심이 DTI에서 DSR로 옮겨간 이유이기도 합니다.

3. DTI 기타부채 이자는 '내 금리'가 아니다

기타부채총잔액에서는 대환 대상 대출과 예·적금담보대출만 공제하고, 무이자 대출잔액은 포함합니다([별표18] 제8호 가목). 즉 "이자를 안 내는 대출"도 잔액이 있으면 평균금리를 곱해 이자로 환산됩니다. 공제 목록이 짧다는 점이 중요합니다 — 보험계약대출이나 서민금융상품처럼 DSR에서 빠지는 대출도 DTI 기타부채총잔액에서는 빠지지 않습니다. DSR 적용제외(제12호 나목)와 DTI 기타부채 공제(제8호 가목)는 서로 다른 목록입니다.

4. 지역별 DTI 한도표 ([별표6] 제3호 가목)

주1) 조정대상지역·수도권 기준은 해당 지역 소재 아파트(주상복합 포함) 담보대출에 적용. 주2) '수도권'은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 제외한 수도권. 2026년 8월 기준이며 규제지역 지정과 한도는 정부 대책으로 수시로 바뀌므로 국토교통부 공고와 금융회사 안내를 확인하세요.

• +10%p 여지 — 생애최초 주택구매자, 규제지역 내 서민·실수요자의 주택구입 목적 주담대는 DTI 60% 이내에서 취급 가능([별표6] 제3호 다목).
• −10%p 차감 — 2주택 이상 세대에 생활안정자금 목적 주담대를 취급하면 위 한도에서 10%p를 차감해야 합니다(제3호 마목, 여신심사위원회 승인 시 예외).
• 적용 배제 — 전 금융기관 합산 1억원 이내 소액대출(단, 단일물건 누적 1억원 초과 주담대는 적용), 상속·경매참가 등 불가피한 채무인수, 분양주택 중도금대출·재건축재개발 이주비·추가분담금 중도금대출, 채무조정 목적 조건변경 등(제3호 나목). 다만 이 배제는 그 대출을 신규로 취급할 때 DTI 심사를 하지 않는다는 뜻이지, 이미 보유한 대출이 DTI 계산에서 사라진다는 뜻이 아닙니다. 보유 중인 중도금·이주비·추가분담금 대출은 [별표18] 제7-1호 나목(4)에 따라 잔여대출총액을 25개년 원금균등분할 상환하는 것으로 보아 기존 주택담보대출 연간 원리금에 산입합니다.

5. 다주택자는 만기 15년으로 계산된다

[별표18] 제7-2호 가목은 다주택자의 두 번째 주택담보대출부터 만기를 15년으로 제한해 연간 원리금을 산정하도록 정합니다. 같은 3억원·연 4% 주담대라도 만기를 30년이 아니라 15년으로 놓고 계산하니 연간 원리금이 1,718만원에서 2,662만원으로 뜁니다. 연소득 6,000만원 기준 DTI는 28.6% → 44.4%. 조정대상지역 한도 50%에 순식간에 근접합니다.

이 15년 제한은 해당 대출을 취급할 때의 산정에만 적용되며, 실제 대출 만기가 15년으로 바뀌는 것은 아닙니다.

6. 정리 — 어느 쪽을 먼저 볼까

• 주택담보대출만 있고 신용대출이 거의 없다면 DSR과 DTI는 비슷하게 나옵니다.
• 신용대출·마이너스통장·카드론이 있으면 DSR이 훨씬 빡빡합니다. 한도를 막는 쪽은 거의 항상 DSR입니다.
• DTI는 규제지역 아파트 담보대출에서 별도로 걸리는 관문입니다. 두 비율을 동시에 통과해야 합니다.