상속 부동산, 물납할까 팔아서 낼까 — 수납가액이 상속세 평가액에 묶이는 함정과 손익분기

물납 요건과 한도를 채웠다고 물납이 늘 이득은 아닙니다. 국가는 물납 재산을 지금 시세가 아니라 상속세를 계산할 때 쓴 가액으로 받습니다. 기준시가로 낮게 신고한 부동산이 지금 그보다 비싸다면, 같은 세금을 내면서 더 비싼 재산을 내주는 셈입니다. 이 차이를 숫자로 비교하고 손익분기를 구합니다.

① 수납가액은 상속세 평가액에 묶인다

상속세 및 증여세법 시행령 제75조 제1항은 수납가액을 이렇게 정합니다.

예외는 주식 발행회사의 증자·감자, 연부연납 분납세액을 물납하는 경우, 유가증권이 합병·분할 등으로 평가기준일보다 30% 이상 떨어진 경우입니다. 이 셋이 아니면 상속 이후 시세가 얼마가 되든 상속세 평가액으로 받습니다. 그래서 판정의 출발점은 “지금 시가 ÷ 수납가액” 비율입니다.

② 비교 방법 — 세금을 해결하는 데 소모되는 재산의 지금 시가

두 선택지 모두 나머지 재산은 상속인이 그대로 갖습니다. 그러니 세금 X를 해결하는 데 재산이 얼마나 줄어드는지를 지금 시가로 비교하면 됩니다.

• 물납 비용 = X × 시가 ÷ 수납가액 — 수납가액 기준으로 X만큼의 지분을 내주는데, 그 지분의 지금 가치
• 매각 비용 = 매각비용과 양도소득세를 내고도 X가 남도록 팔아야 하는 시가

상속받은 재산의 취득가액은 상속개시일 현재 상증법상 평가액입니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 그래서 평가기간 뒤 매각 차익은 시가와 평가액의 차이에서 생기고, 여기에 양도세가 붙습니다.

③ 평가액 10억 재산으로 세금 1억을 낼 때

세금 1억 원, 수납가액(평가액) 10억 원, 매각비용 1%, 양도소득세 실효세율 26.4%(지방소득세 포함 예시)로 두고 평가기간이 지난 뒤 판다고 가정합니다.

시가 14억이면 물납은 1억 세금에 시가 1.4억 원어치 지분을 내줍니다. 팔면 양도세 약 794만 원과 중개비를 내고도 시가 1.09억 원만 쓰면 됩니다. 반대로 상속 뒤 값이 떨어진 재산은 평가액으로 받아 주는 물납이 유리합니다.

손익분기는 시가가 수납가액의 1.0101배인 지점입니다. 그 이하면 물납, 그 이상이면 매각이 유리합니다. 1.0101은 1 ÷ (1 − 매각비용률 1%)입니다. 손익분기 근처에서는 양도차익이 거의 0이라 양도세가 붙지 않기 때문입니다. 결국 판정은 “지금 시가가 수납가액보다 매각비용만큼 넘게 높은가” 하나로 정리됩니다. 지연비용이 없으면 이 손익분기는 양도세율과 무관합니다.

④ 평가기간 안에 팔면 판정이 뒤집힌다

상속개시일 전후 6개월(현행 시행령 제49조 제1항의 평가기간) 안에 그 재산을 팔면 매매가액이 그 재산의 상속세 평가액이 됩니다. 판 지분만이 아니라 재산 전체의 평가액이 바뀝니다. 시가가 평가액보다 높으면 상속세가 (시가 − 평가액) × 한계세율만큼 늘어납니다.

이번에는 손익분기가 0.9967배 이상이면 물납 유리로 방향이 반대입니다. 시가가 평가액보다 높을 때 평가기간 안에 팔면 상속세가 늘어나므로, 그 기간에는 물납하거나 평가기간이 지난 뒤 파는 편이 낫습니다. 시가가 평가액보다 낮을 때는 상속세가 줄어드는 쪽입니다. 다만 이것은 “매매가가 평가액을 대신한다”는 단순 가정입니다. 평가기간 안에 매매·감정이 여럿이면 평가기준일에 가장 가까운 날의 가액을 쓰고(같은 조 제2항), 이미 낸 세금을 줄이려면 경정청구 같은 별도 절차가 필요합니다.

⑤ 물납도 양도소득세 과세대상이다

국세청은 물납을 양도로 봅니다. 재일46014-2445(1997. 10. 16.)는 「납부할 상속세 또는 증여세를 상속(증여)받은 부동산 및 비상장주식 등으로 물납하는 경우 유상이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임」이라고 회신했습니다.

보통은 세금이 나오지 않습니다. 수납가액(상속재산 가액)과 양도세 취득가액(상속 평가액)이 같아 차익이 0이기 때문입니다. 예외가 가업상속공제를 받은 자산입니다. 이 자산은 양도할 때 취득가액에 피상속인의 취득가액이 섞여(소득세법 제97조의2 제4항) 차익이 생길 수 있습니다.

조세일보 2026. 4. 21. 보도에 따르면 실제 과세 사례가 있습니다. 형제가 2018년 상속받은 비상장주식에 가업상속공제를 적용받았고, 그중 9,000주를 2020년 물납했습니다. 2025년 감사원 지적 뒤 2020년 귀속 양도소득세 총 2억 원이 고지됐습니다. 국세청은 심사청구(심사 양도 2026-0004)를 기각하면서 물납을 「공법상 대물변제적 성격을 가진 유상양도」로 봤다고 합니다. 결정문 원문은 확인하지 못해 보도 내용으로만 소개합니다. 계산기는 이런 경우를 위해 「물납 시 양도소득세」를 직접 입력하게 했습니다.

⑥ 매각이 늦어지면 — 지연 비용을 더한다

부동산이 신고기한까지 안 팔리면 그 사이 비용이 매각 쪽에 붙습니다. 연부연납을 신청해 가산금(예시 연 3.1%, 국세기본법 시행규칙 제19조의3)을 낼 수도 있고, 그냥 늦게 내면 납부지연가산세(예시 1일 0.022%, 국세기본법 시행령 제27조의4 제1항)가 붙습니다. 연 3.1%를 하루로 나누면 0.022%의 절반에도 못 미칩니다.

시가 14억 예시에 납부지연 90일을 더하면 지연비용 1,980,000원이 붙습니다. 그래도 매각이 28,815,166원 유리하고, 손익분기는 1.0101배에서 1.0373배로 올라갑니다. 연부연납 쪽 계산은 상속세 연부연납 vs 일시납 판정기와 연부연납 손익분기 글을 참고하세요.

물납 요건·한도부터 확인하려면 → 상속세 물납 요건과 한도 계산법. 물납이 거부되는 재산 → 물납 거부 재산과 충당 순서.