상속 부동산 감정평가 받을까, 기준시가로 신고할까: 상속세 증가분과 양도세 절감분 비교법
상속받은 집이나 땅을 기준시가로 신고하면 지금 내는 상속세가 줄어듭니다. 감정가로 신고하면 상속세가 늘어납니다. 대신 나중에 팔 때 양도세가 줄어듭니다. 그래서 「감정을 받을까」는 감으로 정할 문제가 아니라 두 세금의 크기를 비교하는 계산 문제입니다.
왜 두 가지 신고 방법이 있나
상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다(상증법 §60①). 감정가액도 시가로 인정됩니다(§60②). 시가를 정하기 어려우면 보충적 평가방법을 씁니다(§60③·§61). 주택은 공동·개별주택가격, 토지는 개별공시지가, 일반 건물은 국세청 고시가액입니다. 흔히 「기준시가」라고 부르는 값입니다.
아파트는 같은 단지 매매가 있어 유사매매사례가액이 시가가 되는 경우가 많습니다(시행령 §49④). 이때는 기준시가로 신고하기 어렵습니다. 반면 단독주택·토지·꼬마빌딩처럼 비교할 거래가 없는 부동산은 기준시가와 감정가 중 어느 쪽으로 신고할지 고를 여지가 생깁니다.
감정가 신고로 생기는 세 가지 변화
- 상속세가 늘어난다 — 평가액이 높아지니 과세표준이 커집니다. 상속세율은 10~50% 누진입니다(§26).
- 감정수수료가 과세표준에서 빠진다 — 상속세 납부목적 감정수수료는 과세표준에서 뺍니다(§25①2). 한도는 500만원입니다(시행령 §20의3③). 단 그 감정가액으로 신고·납부할 때만 공제됩니다(같은 조 ②). 감정만 받고 기준시가로 신고하면 공제되지 않습니다.
- 나중 양도세가 줄어든다 — 상속받은 자산의 양도세 취득가액은 상속개시일 현재 상증법 평가액입니다(소득세법 시행령 §163⑨). 감정가로 신고하면 취득가액이 높아져 양도차익이 줄어듭니다. 이 구조는 상속받은 집 양도세 취득가액에서 자세히 다룹니다.
순효과 = 양도세 절감(지방소득세 포함) − 상속세 증가 − 감정수수료
순효과 > 0 이면 감정가 신고 유리, < 0 이면 기준시가 신고 유리
양도가 먼 미래라면 양도세 절감을 할인율로 현재가치로 바꿔 비교합니다.
상속세 0원 구간 — 감정이 거의 항상 유리
다른 상속재산이 적어 상속공제(일괄공제 5억원 등) 안에 들어가면, 감정가로 올려도 상속세가 0원으로 남을 수 있습니다. 과세표준이 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 않으니(§25②), 상속세가 0원으로 남는 감정가 상한은 이렇습니다.
A0 = 상속공제 + min(감정수수료, 500만원) − 이 부동산 외 과세가액 + 50만원 − 1원
예를 들어 다른 재산 1억원, 상속공제 5억원, 감정수수료 150만원이면 A0 = 401,999,999원입니다. 감정가가 이 이하면 상속세는 그대로 0원이고, 남는 비용은 수수료 150만원뿐입니다.
| 예시 1 (다주택, 4년 뒤 5억 양도) | A 감정 3.8억 | B 기준시가 2.5억 |
|---|---|---|
| 상속세 | 0원 | 0원 |
| 양도세 + 지방소득세 | 2,455.75만원 | 7,316.10만원 |
| 순효과 | +4,710.35만원 → 감정 유리 (양도세 절감 4,860.35만 − 수수료 150만) | |
상속세가 나오는 구간 — 한계세율 비교
상속세가 나오기 시작하면 감정가를 1원 올릴 때마다 상속세가 「상속세 한계세율 × 0.97」(신고세액공제 3% 반영, §69①)만큼 늘어납니다. 같은 1원이 나중 양도세를 「양도세 한계세율 × 1.1 × (1 − 장기보유특별공제율)」만큼 줄입니다. 대략 앞쪽이 작으면 감정이 유리합니다.
| 예시 | 상속세 증가 | 양도세 절감 | 순효과 |
|---|---|---|---|
| 예시 3: 다른 재산 4억·공제 5억, 기준시가 3억 vs 감정 6억, 수수료 300만, 다주택 5년 뒤 9억 양도 | 5,761.80만원 | 11,891.00만원 | +5,829.20만원 (감정 유리) |
| 예시 2: 다른 재산 15억·공제 5억, 기준시가 8억 vs 감정 11억, 수수료 600만, 1세대1주택 3년 보유·거주 후 13억 양도 | 11,446만원 | 241.79만원 | −11,804.21만원 (기준시가 유리) |
예시 3은 상속세가 20% 구간(과세표준 2억~4.97억원)인데, 양도세는 38~42% 구간(장기보유특별공제 10% 적용 후)이라 감정이 유리합니다. 할인율 3%로 5년 뒤 절감액을 현재가치로 바꿔도 +4,195만원입니다. 예시 2는 상속세 40% 구간입니다. 게다가 1세대 1주택 비과세 예정이라 양도차익 중 12억원 초과분 비율만 과세됩니다(소득세법 시행령 §160①). 양도세 절감이 241만원에 그쳐 감정이 크게 불리합니다.
주의할 점이 하나 있습니다. 순효과는 감정가가 높을수록 커지는 단조 함수가 아닙니다. 예시 3에서 감정가가 8억원이면 순효과 7,350만원으로 가장 크고, 9억원이면 6,116만원으로 줄어듭니다. 감정가가 오를수록 상속세는 높은 구간으로, 양도세 절감은 낮은 구간으로 옮겨 가기 때문입니다. 물론 감정가는 고르는 값이 아니라 감정기관이 정합니다.
감정 전에 확인할 요건
- 평가기간: 상속개시일 전후 6개월 이내의 감정가액이 시가입니다(시행령 §49①). 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 모두 이 안에 있어야 합니다(§49②).
- 감정기관 수: 원칙은 둘 이상 감정의 평균입니다. 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나로도 됩니다(§60⑤, 시행령 §49⑥).
- 기준금액 미달: 감정가가 기준시가와 유사사례 시가 90% 중 적은 금액에 못 미치면 세무서장이 재감정할 수 있습니다(시행령 §49①2).
- 취득세는 그대로: 상속 취득세 과세표준은 시가표준액이라 감정 여부와 무관합니다(지방세법 §10의2②1).
기준시가로 신고했는데 국세청이 나중에 감정해 결정하는 경우도 있습니다. 이때 손실이 어디서 생기는지는 국세청 사후감정 위험에서 계산합니다. 상속세 계산 전체 순서는 상속세 계산 순서를 참고하세요.
- 법제처 국가법령정보센터. 상속세 및 증여세법 제60조·제61조 [법률 제21065호, 2026.1.2. 시행]. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 상속세 및 증여세법 제25조·제26조·제69조. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 상속세 및 증여세법 시행령 제20조의3(감정평가 수수료 공제) [대통령령 제36741호, 2026.10.1. 시행]. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등). 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 소득세법 시행령 제163조·제160조 [대통령령 제36737호, 2026.10.1. 시행]. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 지방세법 제10조의2 [법률 제21308호, 2026.7.1. 시행]. 원문