상속세 기준시가 신고, 국세청 감정평가로 뒤집힐까: 꼬마빌딩·고가주택 사후감정 기준과 2026 대법원 판결

기준시가와 시가 차이가 큰 꼬마빌딩을 기준시가로 신고하면 상속세가 크게 줄어듭니다. 그래서 국세청은 이런 부동산을 골라 직접 감정을 의뢰하고, 그 감정가로 상속세를 결정합니다. 기준시가로 신고했다가 뒤집히면 얼마나 손해일까요? 생각보다 손실의 출처가 좁습니다.

국세청은 언제까지 감정할 수 있나

원칙적으로 시가로 보는 감정가액은 상속개시일 전후 6개월(평가기간) 안의 것입니다(시행령 §49①). 그런데 같은 조 단서가 있습니다. 평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 감정가액도, 가격변동의 특별한 사정이 없으면 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있습니다. 상속세 법정결정기한은 신고기한부터 9개월입니다(시행령 §78①1).

즉 신고 후 9개월 동안은 기준시가 신고가 감정가로 바뀔 수 있습니다. 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결은 이 단서 규정이 모법의 위임 범위를 벗어난 무효 규정이 아니라고 봤습니다.

어떤 부동산이 대상이 되나

국세청은 2020년부터 비주거용 부동산(꼬마빌딩 등)을 감정평가 대상으로 삼아 왔습니다. 2024년 12월 3일에는 2025년부터 초고가 아파트와 호화 단독주택도 대상에 추가한다고 발표했습니다. 발표에 따른 선정 기준은 다음과 같습니다.

이 기준은 보도자료 문언입니다. 내부 사무처리규정 원문은 공개되지 않아, 비율의 분모가 무엇인지 등은 확인하지 못했습니다. 「해당하면 반드시 감정」이 아니라 「선정될 가능성이 높다」 정도로 보는 것이 맞습니다.

뒤집혀도 가산세는 없다

기준시가로 신고했는데 국세청 감정가로 결정되면 과소신고가 됩니다. 그러나 상증법 §60②③의 평가액으로 과세표준을 결정해 생긴 과소신고분에는 과소신고가산세를 부과하지 않습니다(국세기본법 §47의3④1다, 부정행위 제외). 기한 안에 신고·납부했고 평가심의위원회를 거쳐 결정했다면 납부지연가산세도 없습니다(§47의4③6, 시행령 §27의5).

그럼 손실은 어디서 생길까요? 두 가지입니다.

1. 신고세액공제 3% 상실분 — 신고세액공제는 신고기한 안에 신고한 과세표준에 대한 산출세액이 기준입니다(시행령 §65의2). 국세청이 올린 부분에는 3%가 붙지 않습니다.
2. 감정수수료 공제 상실분 — 수수료 공제(500만원 한도)는 그 감정가액으로 신고할 때만 됩니다(시행령 §20의3②). 국세청이 의뢰한 감정에는 해당하지 않습니다.

예시: 처음부터 감정 vs 기준시가 후 사후감정

다른 상속재산 15억원, 상속공제 5억원, 기준시가 8억원 부동산의 감정가가 11억원(수수료 600만원)인 경우입니다. 1세대 1주택으로 3년 보유·거주 후 13억원에 판다고 가정합니다.

C의 상속세는 A보다 554만원 많습니다. 수수료 공제가 없어서 200만원(500만 × 40%), 신고세액공제가 기준시가 산출세액분만 붙어서 354만원입니다. 그런데 A는 감정수수료 600만원을 직접 냈습니다. 그래서 사후감정이 확실하더라도 C가 A보다 46만원 쌉니다. 사후감정 확률이 0~100% 어디든 이 예시에서는 기준시가 신고가 낫습니다.

물론 결론은 숫자에 따라 바뀝니다. 수수료가 적고 상속세 구간이 낮으면 신고세액공제 상실분이 수수료보다 커질 수 있습니다. 또 양도세 절감이 큰 경우(다주택·비주택)에는 애초에 A가 B보다 유리할 수 있습니다. 이 비교는 감정평가 vs 기준시가 비교법에서 다룹니다.

2026 대법원: 사후감정에도 요건이 있다

대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결(비주거용 부동산 상속세)은 평가기간이 지난 뒤 과세관청이 의뢰한 감정가액도 시행령 §49① 단서 요건을 갖추면 시가가 될 수 있다고 봤습니다. 다만 그 요건, 즉 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점은 평가기준일부터 가격산정기준일, 감정평가서 작성일까지 전 구간에서 필요합니다. 시간이 흐르며 생기는 일반적 가격변동도 고려해야 합니다. 그리고 증명책임은 과세관청에 있습니다.

그래서 시나리오 C는 확정이 아닙니다. 상속개시 후 시장이 크게 움직였다면 사후감정가의 시가 인정을 다툴 여지가 있습니다. 반대로 기준시가로 0원 결정된 뒤 상속인이 양도 단계에서 소급감정을 주장한 사례는 상속받은 집 양도세 취득가액의 2022두67357 판결 부분을 보세요.