상속받은 집 팔 때 양도세 취득가액은? 상속세 신고가액이 그대로 취득가액이 되는 구조

부모님이 20년 전 1억원에 산 집을 상속받아 5억원에 팔면, 양도차익은 4억원일까요? 아닙니다. 상속받은 자산의 취득가액은 피상속인이 산 값이 아니라 상속세를 신고할 때 평가한 값입니다. 그래서 상속세 신고 방법이 몇 년 뒤 양도세를 정합니다.

취득가액 = 상속개시일 현재 상속세 평가액

정리하면 이렇습니다.

• 감정가로 신고했으면 → 감정가가 취득가액
• 기준시가로 신고했으면 → 기준시가가 취득가액
• 기준시가로 신고했지만 국세청이 감정가로 결정했으면 → 그 결정가액이 취득가액

취득시기는 상속개시일입니다(시행령 §162①5). 피상속인의 취득가액·취득일은 취득가액 계산에 쓰지 않습니다.

숫자로 보는 차이

다른 집이 있어 비과세가 안 되는 상속인이 기준시가 2.5억원(감정가 3.8억원)짜리 주택을 상속받아 4년 뒤 5억원에 판다고 해 봅니다. 필요경비는 0으로 둡니다.

차이는 4,860만원입니다. 이 상속인의 상속세가 어느 쪽이든 0원이었다면(다른 재산 1억원·상속공제 5억원), 감정수수료 150만원을 빼도 4,710만원이 남습니다. 상속세가 나오는 경우의 비교는 감정평가 vs 기준시가 비교법에서 다룹니다.

보유기간은 두 가지로 센다

상속받은 집의 양도세에서 헷갈리는 부분입니다. 같은 집인데 보유기간을 세는 시작점이 둘입니다.

그래서 상속 직후에 팔아도 단기세율은 대개 적용되지 않습니다(피상속인이 2년 넘게 보유했다면). 하지만 장기보유특별공제는 상속개시일부터 3년이 지나야 붙기 시작합니다. 위 예시의 8%도 상속 후 4년 기준입니다.

1세대 1주택이면 12억 초과분만

상속받은 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면, 양도가 12억원 이하는 비과세이고 12억원을 넘는 고가주택은 초과분 비율만 과세됩니다(시행령 §160①). 이때 취득가액을 올려도 줄어드는 양도세가 작습니다. 13억원에 파는 1주택이라면 양도차익의 1/13만 과세 대상이라, 감정으로 취득가액을 3억원 올려도 양도세는 240만원 남짓 줄어듭니다. 상속주택과 일반주택의 비과세 순서는 상속주택 양도세 — 어느 집을 먼저 팔까를 참고하세요.

기준시가로 0원 신고했는데, 나중에 감정해서 다툴 수 있나

상속세가 0원이라 기준시가로 신고하고 세무서도 그대로 결정했다면, 양도 때 취득가액은 기준시가입니다(§163⑨ 본문 괄호의 결정·경정가액). 그런데 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결은 세무서장이 결정한 가액이 객관성·합리성을 갖춘 시가가 아니라면 이 결정가액 규정을 적용하지 않는다고 봤습니다. 상속세 0원으로 기준시가 결정된 사안에서, 양도 단계에서 소급감정한 시가를 취득가액으로 주장할 길이 열린 셈입니다.

다만 이 판결은 구 시행령이 적용된 0원 사안입니다. 상속세가 나오는 사안에도 같은 법리가 적용될지는 확실하지 않습니다. 경정청구와 소송이 필요하고 소급감정의 시가 인정 여부도 다툼거리입니다. 처음부터 감정가로 신고하는 쪽이 확실합니다. 반대로 국세청이 사후감정으로 평가액을 올리는 경우는 국세청 사후감정 위험에서 다룹니다.