여유자금 대출 갚기 vs 예금·해외ETF·국내주식 — 세금 방식이 바꾸는 손익분기

대출을 갚는 대신 투자한다면 "어디에" 투자하느냐에 따라 이겨야 할 수익률이 달라집니다. 이유는 세금입니다. 같은 세전 6%라도 매년 15.4%를 떼는 상품과 매도할 때 한 번 과세하는 상품, 아예 과세되지 않는 매매차익은 세후 결과가 다릅니다. 같은 대출·같은 여유자금으로 세 가지 과세 방식을 비교했습니다.

1. 과세 방식 3가지

매년 과세는 복리를 깎고, 매도 시 과세는 세금을 뒤로 미뤄(과세이연) 그동안 세금분까지 굴러가며, 연 250만원 공제가 붙습니다. 그래서 해외 ETF는 세율(22%)이 예금(15.4%)보다 높은데도 손익분기가 오히려 낮게 나올 수 있습니다.

2. 손익분기 세전 수익률 — 금리만 비교

대출 2억·연 4%, 3,000만원 상환, 주담대 이자 소득공제(한도 1,800만원, 한계세율 16.5%)를 받는 경우 대출 실효금리는 3.34%입니다(계산법은 세후 손익분기 수익률). 이 금리를 이기려면 세전으로 얼마를 벌어야 할까요.

해외 ETF의 손익분기는 보유 기간과 투자 원금에 따라 달라집니다(기본공제 250만원이 원금 대비 얼마인지에 따라). 수수료는 넣지 않은 순수 금리 비교입니다.

3. 5년 동일 현금흐름 시뮬레이션 — 수수료·공제까지

금리 비교만으로는 중도상환수수료, 소득공제 환급 시점, 상환 후 남는 월 상환여력을 놓칩니다. 그래서 계산기는 동일 현금흐름 원칙으로 원 단위 비교를 합니다. 두 시나리오의 매달 지출을 똑같이 맞추고, 덜 낸 쪽이 그 차액과 연 1회 공제 환급을 같은 수익률로 투자한다고 봅니다. 5년 뒤 「세후 투자평가액 − 대출잔액」(순자산)을 비교합니다.

조건: 대출 2억·연 4%·잔여 20년 원리금균등(월 1,211,961원), 여유자금 3,000만원, 대출 18개월째(대출기간 30년) · 중도상환수수료율 0.55%(예시) → 남은 부과기간 18/36개월 비례로 수수료 82,274원, 실제 상환원금 29,917,726원. 상환 후 처리는 기간 단축(월 상환액 유지), 공제한도 1,800만원·한계세율 16.5%.

5년 동안 상환 쪽은 이자를 약 661만원 덜 내지만, 그 이자로 받던 공제 환급도 약 109만원 줄어듭니다. 공제를 받지 않는 대출이라면 예금 3% 대비 상환 우위가 약 247만원으로 커집니다. 위 수치는 계산기 참조 구현 산출값이며, 투자 수익률은 보장되지 않는다는 점이 핵심 전제입니다 — 7%·6%는 가정일 뿐이고, 5년 사이 손실이 날 수도 있습니다. 상환 절감은 확정입니다.

4. 놓치기 쉬운 세 가지

• 금융소득 2천만원 — 이자·배당이 연 2천만원(소득세법 §14③6호)을 넘으면 초과분이 종합과세돼 15.4%보다 높은 세율이 될 수 있습니다. 예금·배당형으로 큰 금액을 굴린다면 손익분기가 더 올라갑니다 — 금융소득 2천만원 기준 해설, 세율 구조는 이자소득세 15.4%.
• 중도상환수수료 3년 — 대출계약 성립일부터 3년 이내 상환 등이 아니면 중도상환수수료를 부과할 수 없습니다(금소법 §20①4호나목1)). 3년이 지나면 위 표의 수수료가 0이 되고 상환이 조금 더 유리해집니다. 요율·산식은 중도상환수수료 계산, 일 단위 정밀 계산은 대환대출 손익분기 계산기.
• 다시 빌릴 수 없다 — 상환한 돈이 급히 필요해지면 DSR·LTV 심사를 다시 받아야 합니다(DSR·DTI 계산기). 투자 자산은 팔면 되지만, 하락장에 팔아야 할 수도 있습니다.