주담대 이자 소득공제 받는 중에 조기상환하면 손해일까 — 공제한도·15년 요건·전액상환 연도의 함정
"주담대는 이자 소득공제를 받으니까 갚지 말고 두는 게 낫다"는 말을 자주 듣습니다. 절반만 맞습니다. 공제로 돌려받는 것은 이자의 일부(한계세율만큼)일 뿐이고, 이자가 공제한도를 넘는 사람은 갚아도 공제가 전혀 줄지 않습니다. 대신 정말 조심해야 할 함정은 따로 있습니다 — 상환기간 요건 전 전액상환입니다.
1. 누가, 얼마까지 공제받나
「소득세법」 제52조 제5항은 근로소득이 있는 거주자로서 과세기간 종료일 현재 무주택 또는 1주택 세대주가, 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 사며 저당권을 설정하고 빌린 장기주택저당차입금의 이자상환액을 공제한다고 정합니다. 사업·프리랜서 소득만 있으면 공제 대상이 아니고, 연말 기준 2주택 이상이면 배제됩니다. 소유권이전등기 후 3개월 안에 빌려야 하는 등 세부 요건은 시행령 제112조 제8항에 있습니다.
| 상환기간 | 금리·상환 방식 | 연 한도 | 조문 |
|---|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리 그리고 비거치식 분할상환 | 2,000만원 | §52⑥1호 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 1,800만원 | §52⑥2호 |
| 15년 이상 | 그 밖의 방식 | 800만원 | §52⑤ 단서 |
| 10년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 | §52⑥3호 |
2026년 10월 현행 법령 기준 · 개정 시 달라짐 · 본인 조건 확인. 고정금리는 차입금의 70% 이상에 고정금리(5년 이상 단위 변경 포함)를 적용하는 경우, 비거치식은 거치기간 1년 이내에 매년 일정액 이상을 갚는 경우입니다(시행령 제112조 제9항). 한도는 주택임차차입금·주택청약종합저축 공제와 합산이고, 공제액은 종합소득금액을 넘을 수 없습니다(§52⑧). 6억원 기준시가 요건은 개정이 잦으니 국세청 안내로 확인하세요.
2. 조기상환으로 줄어드는 절세액 — 「한도 안쪽」만 손해
소득공제이므로 공제 1원의 가치는 한계세율(지방소득세 포함)만큼입니다. 이자가 한도를 넘는 부분은 원래 공제받지 못하던 이자라, 그 부분이 줄어도 세금은 그대로입니다.
예 1 — 한도 안쪽: 2억·연 4%, 3,000만원 상환, 한도 1,800만원, 한계세율 16.5%. 연 이자 800만원 → 680만원, 둘 다 한도 안이라 줄어든 120만원 전부가 공제 손실입니다. 절세액 감소는 120만 × 16.5% = 연 19만 8천원. 그래도 아끼는 이자가 120만원이니 상환의 실효 수익률은 4% × (1 − 0.165) = 3.34%로, 여전히 대부분의 예금 세후 금리보다 높습니다.
예 2 — 한도 초과: 6억·연 3.5%, 3,000만원 상환, 한도 1,800만원. 연 이자 2,100만원 → 1,995만원. 상환 후에도 한도 1,800만원을 넘으므로 공제액은 1,800만원 그대로, 절세액 감소 0원. 이 사람에게 상환 수익률은 대출금리 3.5% 전체입니다.
정리하면 "공제받으니 갚지 말라"는 조언은 공제의 크기를 과장합니다. 공제는 이자의 6.6~49.5%(지방소득세 포함 한계세율)를 돌려줄 뿐이고, 나머지 이자는 고스란히 비용입니다. 이 실효금리로 투자와 비교하는 법은 세후 손익분기 수익률에서 다룹니다.
3. 진짜 함정 — 15년 전 「전액」상환 연도
상환기간 15년 이상 요건으로 공제받던 차입금을 당초 상환기간 요건을 충족하지 않고 조기 상환한 경우, 조기 상환한 연도에 지출한 이자상환액에 대해서는 소득공제를 받을 수 없습니다(상환기간 15년 경과 후 조기상환한 경우는 공제 가능). — 원천세과-488(2009.6.4.), 원천세과-160(2010.2.23.)
같은 상담사례: 조기 상환하는 연도의 직전연도까지 공제받은 금액은 추징되지 않습니다.
즉 과거 공제를 토해내지는 않지만, 그해 1월부터 상환일까지 낸 이자는 공제를 못 받습니다. 연말에 갚을수록 손해가 커집니다.
| 잔액 3,000만원·연 4% 전액상환 (한계세율 16.5%) | 그해 낸 이자 | 공제 상실액 |
|---|---|---|
| 3월에 상환 | 약 30만원 | 약 4만 9,500원 |
| 12월에 상환 | 약 120만원 | 약 19만 8,000원 |
12월에 다 갚을 계획이라면 1월로 미루는 것을 따져볼 만합니다. 올해 이자 공제(약 19만 8천원)를 지키는 대신 한 달 치 이자 10만원이 더 나가고, 그 사이 여유자금을 예금(세후 2.54%)에 두면 약 6만 3천원을 법니다 — 이 예시에선 미루는 쪽이 약 16만원 유리합니다(근사, 내년 1월분 이자는 공제 불가로 봄). 계산기 「소득공제」 탭이 상환 월별로 이 비교를 해 줍니다.
일부 상환은 이 상담사례가 직접 다루지 않습니다. 계산기는 일부 상환 후에도 공제가 유지된다고 가정하지만, 일부상환 뒤에도 약정 상환기간이 그대로 유지되는지 은행과 국세청(☎126)에 확인하세요. 추가 상환은 비거치식 분할상환 요건(매년 일정액 이상 상환)을 깨지 않습니다.
4. 체크리스트
- 근로소득이 있는가, 연말 기준 무주택·1주택 세대주인가 — 아니면 공제 자체가 없으므로 상환 수익률 = 대출금리.
- 내 연 이자가 공제한도를 넘는가 — 넘는 구간의 상환은 공제 손실 0.
- 전액상환이고 상환기간 요건(15년·10년) 전인가 — 그해 이자 공제 상실, 상환 월을 1월로 조정할 수 있는지.
- 대출 3년 이내인가 — 중도상환수수료(수수료 산식).
- 투자 수익률은 보장되지 않는다 / 상환 절감은 확정이다 — 공제를 빼고도 투자 기대수익이 충분히 높은지.