대출 갚을까 투자할까 — '세후 손익분기 수익률' 하나로 판정하는 법
여윳돈 3,000만원이 생겼습니다. 연 4% 주택담보대출을 갚을까, 예금이나 ETF에 넣을까? 이 질문은 생각보다 간단하게 정리됩니다. 대출을 갚는 것은 "대출금리만큼 확정 수익을 주는 투자"와 같기 때문입니다. 남는 일은 두 수익률을 세후 기준으로 같은 단위에 놓는 것뿐입니다.
1. 대출 상환 = 무위험 확정 수익
1,000만원을 갚으면 그 1,000만원에 붙던 연 4% 이자, 즉 연 40만원이 사라집니다. 은행이 연 4%를 확정으로 주는 상품에 넣은 것과 결과가 같습니다. 차이는 두 가지입니다.
- 세금이 없다 — 이자를 덜 내는 것은 소득이 아니므로 과세되지 않습니다. 반대로 예금 이자는 과세됩니다.
- 대신 소득공제가 줄 수 있다 — 주담대 이자로 소득공제를 받고 있었다면, 이자가 줄면 공제도 줄어 세금이 늘 수 있습니다. 그만큼 상환의 실효 수익률이 대출금리보다 낮아집니다.
그래서 비교할 두 숫자는 「대출 실효 비용금리」와 「투자 세후 수익률」입니다.
2. 대출의 실효 비용금리
δ(공제 손실 비율) = 상환으로 줄어드는 이자 중 공제한도 안쪽에 있던 비율. 이자가 전부 한도 안이면 δ = 1, 상환 후에도 이자가 한도를 넘으면 δ = 0입니다.
장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 「소득세법」 제52조 제5항·제6항에 따라 상환기간·금리 방식별로 연 800만~2,000만원(10년 이상은 600만원) 한도가 있습니다(2026년 10월 현행 법령 기준 · 개정 시 달라짐 · 본인 조건 확인). 한계세율은 과세표준 구간의 기본세율(제55조 제1항)에 지방소득세 10%를 더한 값입니다.
예: 대출 2억·연 4%, 3,000만원 상환, 공제한도 1,800만원, 한계세율 16.5%(과세표준 1,400만~5,000만원 구간 15% × 1.1). 연 이자 800만원 → 680만원으로 줄고 둘 다 한도 안이라 δ = 1. r_eff = 4% × (1 − 0.165) = 3.34%. 같은 조건에서 한계세율이 26.4%(24% 구간)면 r_eff는 2.94%까지 내려갑니다. 세율이 높을수록 공제의 가치가 커서 상환의 실효 수익률이 낮아집니다.
반대로 신용대출처럼 이자 공제가 없거나, 근로소득 없이 사업소득만 있어 공제 대상이 아니라면 δ = 0, r_eff는 대출금리 그대로입니다.
전세대출은 다릅니다. 「소득세법」 제52조 제4항은 무주택 세대주인 근로자가 갚은 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액의 40%를 공제합니다(연 400만원 한도, 청약저축 공제와 합산). 이 공제는 이자가 아니라 원리금 상환액을 기준으로 하므로 위 δ 모형으로는 계산되지 않습니다. 이 글과 도구는 전세대출 공제를 반영하지 않으니, 전세대출 상환의 실제 효과는 따로 확인하세요.
3. 투자의 세후 수익률
예금·채권 이자와 배당은 「소득세법」 제129조 제1항(이자 제1호 라목·배당 제2호 나목)에 따라 14% 원천징수되고, 「지방세법」 제103조의13 제1항에 따라 그 10%가 지방소득세로 붙어 합계 15.4%입니다. 세후 수익률 = 세전 × (1 − 0.154). 예금 3%라면 세후 2.54%.
해외주식·국내 주식 매매차익처럼 과세 방식이 다른 투자는 손익분기가 달라집니다 — 세금 방식별 손익분기 비교에서 따로 정리했습니다. 15.4% 세율 자체는 이자소득세 15.4% 해설을 참고하세요.
4. 손익분기 세전 수익률 r*
투자의 세전 기대수익률이 r*보다 낮으면 갚는 쪽이, 높으면 투자 쪽이 기대값으로 유리합니다.
| 조건 (대출 4%, 한계세율 16.5%) | 대출 실효금리 | 예금형(15.4%) r* | 비과세형 r* |
|---|---|---|---|
| 주담대 이자 소득공제 받음(한도 안) | 3.34% | 3.95% | 3.34% |
| 공제 없음(신용대출 등) | 4.00% | 4.73% | 4.00% |
즉 4% 주담대를 갚는 것은 세전 3.95%짜리 예금과 비기고, 공제가 없는 4% 신용대출을 갚는 것은 세전 4.73%짜리 예금과 비깁니다. 예금 금리가 3%대라면 대부분 상환이 앞섭니다. 위 수치는 계산기 참조 구현의 산출값이며 수수료는 넣지 않았습니다.
5. 같은 숫자라도 위험이 다르다 — 위험 프리미엄
가장 중요한 점: 투자 수익률은 보장되지 않고, 상환으로 줄어드는 이자는 확정입니다. 주식형 자산의 기대수익률이 r*보다 1%p 높다고 해서 투자가 "확실히" 이기는 것은 아닙니다. 몇 년 사이 손실이 날 수도 있습니다.
그래서 판정에 위험 프리미엄을 더합니다. "불확실한 투자라면 확정 수익보다 최소 2%p는 더 기대돼야 감수하겠다"면, 투자 세후 수익률이 r_eff + 2%p를 넘을 때만 「투자 유리」로 봅니다. 그 사이 구간은 숫자보다 비상금·유동성·성향으로 결정할 영역입니다.
6. 이 계산이 빠뜨리는 것
- 중도상환수수료 — 대출 후 3년 이내 상환이면 부과될 수 있습니다(「금융소비자보호법」 제20조 제1항 제4호 나목). 수수료를 넣은 기간별 원 단위 비교는 계산기 「기간 비교」 탭에서, 수수료 산식은 중도상환수수료 계산과 중도상환 실익에서 확인하세요.
- 유동성 — 갚은 돈은 다시 빌리려면 DSR·LTV 심사를 다시 받아야 합니다(DSR·DTI 계산기). 비상금은 먼저 남겨 두세요.
- 금융소득 2천만원 — 이자·배당이 연 2천만원을 넘으면 종합과세로 세율이 올라갈 수 있습니다(금융소득 2천만원 기준 해설).
- 전액상환 연도 공제 상실 — 주담대를 상환기간 15년 전에 전액 갚으면 그해 이자는 공제받지 못합니다. 주담대 조기상환과 소득공제의 함정에서 자세히 다룹니다.