선수관리비 돌려받기 — 관리사무소가 아니라 집주인에게, 장충금과 함께 정산서 한 장으로
입주할 때 관리사무소나 집주인에게 낸 「선수관리비」는 법령에 없는 말입니다. 법령상 명칭은 관리비예치금(공동주택관리법 제24조)이고, 원래 소유자가 내는 돈입니다. 그래서 이사 나갈 때 관리사무소가 세입자에게 돌려주지 않습니다 — 세입자가 냈다면 받은 사람(대개 집주인)에게 돌려받고, 보증금·장기수선충당금과 함께 정산서 한 장으로 정리하는 것이 깔끔합니다.
① 관리비예치금 조문 — 소유자가 내고, 소유권을 잃을 때 돌려받는다
- 법 제24조 제1항: 「관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 "관리비예치금"이라 한다)를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다.」
- 같은 조 제2항: 「관리주체는 소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우에는 제1항에 따라 징수한 관리비예치금을 반환하여야 한다. 다만, 소유자가 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있다.」
관리사무소가 돌려주는 시점은 세입자가 이사 나갈 때가 아니라 소유자가 집을 팔 때입니다. 국토교통부도 민원 회신(2019-03-13)에서 같은 조문을 들어 미납 관리비를 정산한 뒤 잔액을 반환하고, 운용은 「관리규약으로 정하는 바에 따라야 할 것」이라고 답했습니다(관리·운용방법은 시행령 제19조 제1항 제11호에 따라 관리규약 사항).
시행령 제24조(관리비예치금의 징수)는 「사업주체는 법 제11조제1항에 따라 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금을 징수할 수 있다.」는 조문입니다. 신축 입주 초기 사업주체가 걷는 근거일 뿐, 반환은 법률 제24조가 정합니다.
② 세입자가 냈다면 누구에게 받나
- 집주인에게 냈다 → 퇴거 때 집주인에게. 보증금과 함께 정산서에 넣습니다.
- 관리사무소에 직접 냈다 → 관리사무소는 소유자 몫으로 보관하므로, 역시 집주인과 정산합니다.
- 전 세입자에게 줬다 → 다음 세입자에게 받거나 집주인과 따로 정산하는 관행이 많습니다. 계약서 특약을 확인하세요.
다만 세입자가 낸 관리비예치금을 집주인이 돌려줘야 한다고 직접 정한 조문은 없습니다(장기수선충당금의 시행령 제31조 제8항 같은 규정이 없음). 금액이 소유자 몫이라는 법 제24조와 계약·관행에 기대는 것이므로, 입주 때 낸 영수증이나 계약서 특약 문구를 챙겨 두는 것이 중요합니다.
③ 퇴거 정산서 — 대법원이 말한 구조
대법원은 판결 이유에서 「임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다」고 했습니다(2023다258672). 계약이 끝난 날을 기준으로, 더할 것과 뺄 것을 한 장에 모으면 됩니다.
| 항목 | 예시 A(전세) | 예시 B(월세) |
|---|---|---|
| + 보증금 | 300,000,000 | 10,000,000 |
| + 장기수선충당금 | 506,000 | 0 |
| + 선수관리비 | 200,000 | 0 |
| − 미지급 차임 | 0 | 1,500,000 |
| − 미납 관리비(퇴거월) | 254,650 | 254,650 |
| − 합의한 원상복구비 | 0 | 300,000 |
| = 돌려받을 금액 | 300,451,350원 | 7,945,350원 |
장충금 506,000원은 장기수선충당금 반환 계산의 예시(2년 8개월 · 인상 1회), 퇴거월 관리비 254,650원은 이사 관리비 정산의 예시(11월 20일 전출 · 평균 30만원)입니다. 원상복구비 같은 공제는 집주인이 근거를 대야 하는 금액이라, 합의된 금액만 넣으세요.
④ 보증금이 늦게 오면 — 판결문 숫자로 보는 지연손해금
임대인의 보증금 반환과 세입자의 집 인도는 동시이행 관계입니다(민법 제536조). 그래서 지연손해금은 집을 비워 준 다음 날부터 셉니다. 이율은 약정이 없으면 민법 제379조의 「연 5푼」입니다.
서울고법 2009나95952 사건에서 세입자는 2009년 3월 19일 집을 비워 줬고, 집주인은 4월 14일 3,000만원, 5월 21일 2억 9,000만원을 나눠 줬습니다. 법원은 「3,000만 원 × 26/365 × 5%, 원 미만 버림」으로 106,849원, 「290,000,000원 × 63/365 × 5%, 원 미만 버림」으로 2,502,739원, 합계 2,609,588원을 계산했습니다. 일수는 지급일에서 인도일을 뺀 날수(인도 다음 날부터 지급일까지)이고, 365일로 나눕니다.
그리고 이 지연손해금에 세입자가 「대납한 장기수선충당금 70,400원」을 더하고, 세입자가 낼 3월분 관리비 190,000원을 빼서 2,489,988원을 지급하라고 했습니다. 장충금·관리비·지연손해금이 실제로 한 장의 정산으로 처리된 사례입니다. 소송을 하면 소장 송달 다음 날부터 다른 이율이 붙을 수 있지만, 이 사건은 소송 중 보증금이 모두 지급돼 민법 이율로 계산했습니다.
⑤ 이사 전 체크리스트
- 입주 때 선수관리비를 누구에게 얼마 냈는지 영수증·계약서 확인
- 관리사무소에서 중간정산서와 장기수선충당금 납부확인서 받기
- 계약 종료일(해지 효력일) 확인 → 계약 갱신·해지 통보 기한 계산기
- 보증금 반환이 걱정되면 → 전세보증금 위험 점검기
- 장충금 반환 청구는 계약 종료 후 10년 안에(일반 채권 시효를 쓴 실무 해설 기준) — 그래도 이사 날 정산이 가장 쉽습니다
- 법제처. 공동주택관리법 제24조(관리비예치금) (법률 제21447호, 2026-07-01 시행). 원문
- 법제처. 공동주택관리법 시행령 제19조·제24조(관리비예치금의 징수) (대통령령 제36424호, 2026-07-01 시행). 원문
- 법제처. 민법 제379조(법정이율)·제536조 (법률 제21454호, 2026-03-17 시행). 원문
- 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결. 원문
- 서울고등법원 2010. 5. 28. 선고 2009나95952 판결. 원문
- 국토교통부 주택건설공급과 전자민원 회신(2019-03-13) 「소유자 변경 시 관리비예치금 승계여부」. 아파트관리신문 게재. 원문
- 서울특별시. 서울특별시 공동주택관리규약 준칙 제19차 개정(2026-03-31) 제59조. 원문