계약갱신청구권, 만료 2개월 전 「당일」은 이미 늦다 — 도달일·초일불산입으로 마감일 계산하기

전세 만료일이 12월 10일이라면 "2개월 전"인 10월 10일에 갱신 요구 문자를 보내면 될까요? 공식 해설에 따르면 늦습니다. 국토교통부·법무부 해설집은 이 경우 10월 9일 24시까지 임대인에게 "도달"해야 한다고 풀이합니다. 기준은 보낸 날이 아니라 받은 날이고, "2개월 전 날짜"의 0시 전이 마감입니다.

조문 — 기간은 어디에 적혀 있나

갱신요구권 조문은 기간을 직접 쓰지 않고 제6조 제1항 전단(묵시적 갱신 조문)의 기간을 빌려 옵니다. 그래서 임차인의 갱신요구 기간과 임대인의 갱신거절·조건변경 통지 기간은 같은 창입니다 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2026년 10월 기준).

"2개월 전까지"의 마감일 — 해설집의 계산

국토교통부·법무부 「2020.7.31. 개정 주택임대차보호법 해설집」(2020.8.)은 날짜까지 적어 설명합니다. 아래는 해설집 문언 그대로입니다.

정리하면 마감일 = (만료일에서 2개월을 역(曆)으로 거슬러 올라간 날)의 전날, 그날 24시까지 도달입니다. 민법 제157조(초일 불산입)와 제160조(역에 의한 계산)를 거꾸로 적용한 결과입니다.

이 표의 날짜는 모두 해설집에 적힌 원래 날짜이고, 판정기는 이 세 예시를 그대로 재현하는지 검산한 뒤 같은 규칙을 씁니다.

기준은 도달일 — 발송일이 아니다

해설집은 일관되게 "임대인에게 … 도달해야" 한다고 씁니다. 대법원도 갱신의 효력이 생기는 시점을 도달로 봤습니다.

그래서 마감 당일 우체국에서 내용증명을 부치면 늦습니다. 등기는 보통 하루 이상 걸리고, 받는 사람이 부재하면 더 늦어집니다.

어떻게 보내야 하나 — 방식 제한은 없다

실무적으로는 문자·이메일로 먼저 보내 도달 기록을 남기고 내용증명을 함께 보내는 방법이 흔히 권해집니다. 마감이 가까우면 도달이 빠른 수단이 우선입니다.

창의 시작일과 월말·주말 — 공식 예시가 없는 부분

• 시작일("6개월 전부터"): 해설집에 예시가 없습니다. 판정기는 마감일 계산을 대칭으로 적용해 "만료일에서 6개월 거슬러 올라간 날"을 시작일로 보여 줍니다. 해석 차이를 피하려면 시작일보다 하루 이상 뒤에 도달하도록 보내세요. 너무 일찍 보낸 요구는 "기간 이내" 요구로 인정받지 못할 수 있습니다.
• 월말: 만료일이 4월 30일처럼 월말이면 2개월 전 같은 날이 없는 달(2월)에 걸립니다. 판정기는 민법 제160조 제3항(그 월의 말일)을 유추해 말일로 맞추고 "월말 경계 — 하루 이상 일찍"을 표시합니다. 이 경계를 다룬 판례는 찾지 못했습니다.
• 주말: 민법 제161조는 기간의 말일이 토요일·공휴일이면 다음 날 만료한다고 정하지만, 이것을 "~전까지" 역산 마감에 적용해 늦춰 주는지 확인된 판례·해설이 없습니다. 판정기는 늦추지 않고 경고만 띄웁니다.

2020. 12. 10. 전 계약은 1개월 — 부칙

"2개월 전까지"는 2020. 6. 9. 개정으로 바뀐 값입니다. 법률 제17363호 부칙 제2조는 "제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다"고 정하고, 시행일은 2020. 12. 10.입니다. 해설집은 묵시적 갱신도 여기서 말하는 '갱신'에 포함된다고 설명합니다(p23 Q3-2 "묵시적으로 갱신된 계약"). 2026년 이후에 만료되는 계약이 아직 1개월을 적용받으려면, 2020. 12. 10. 전에 체결·갱신된 뒤 한 번도 갱신되지 않았어야 합니다. 이런 경우는 드뭅니다.

갱신요구를 보냈다고 끝이 아니다 — 같은 창 안의 실거주 거절

일찍 갱신요구를 보내도 임대인은 마감일까지 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 다만 실거주 의사는 임대인이 증명해야 합니다. 2022다279795는 이를 판단할 때 임대인의 주거 상황, 가족의 직장·학교, 거절 전후의 언동, 이사 준비 여부 등을 종합한다고 했습니다.

실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 약정이 없으면 금액은 다음 중 큰 금액입니다(같은 조 제6항). ① 거절 당시 환산월차임의 3개월분 ② 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분 ③ 실제 손해액. 환산월차임은 월차임에 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 환산한 금액을 더한 값입니다.

갱신 거절 사유 9가지(제6조의3 제1항 각 호)

1. 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 — 해설집 p28: "반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여" 2기분이면 해당
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차
3. 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공
4. 임대인 동의 없는 전대
5. 고의나 중대한 과실로 파손
6. 주택의 전부 또는 일부 멸실로 목적 달성 불가
7. 철거·재건축(계약 당시 계획 고지 / 안전사고 우려 / 다른 법령)
8. 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주
9. 그 밖에 의무의 현저한 위반 또는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유

각 호에 해당하는지는 사실관계를 따져야 하는 문제여서 판정기는 판단하지 않고 목록만 보여 줍니다.