묵시적 갱신 뒤 이사 가려면 — 집주인 동의 없이 3개월이면 끝나는 이유와 효력일 계산

아무도 연락하지 않은 채 만료일이 지나 계약이 그대로 이어졌다면, 그 계약은 묵시적 갱신입니다. 이때 임대인과 임차인의 처지는 같지 않습니다. 임대인은 2년 동안 나가라고 할 수 없지만, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 집주인 동의는 필요 없습니다.

묵시적 갱신은 언제 성립하나 (제6조)

상가와 다르다 — 주택은 임차인에게도 기한이 있다

상가건물 임대차보호법 사건인 대법원 2024. 6. 27. 선고 2023다307024 판결은 상가 임차인이 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절을 통지한 경우 "묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다"고 했습니다. 그 이유로 상가법은 "주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다"는 점을 들었습니다.

바꿔 말하면 주택은 사정이 반대입니다. 주택 임차인이 만료 2개월 전 마감을 넘겨 "나가겠다"고 통지하면, 임대인도 통지하지 않은 이상 묵시적 갱신이 성립합니다. 그러면 계약은 만료일에 끝나지 않고, 아래의 3개월 해지 규칙을 따라야 합니다. 상가 판례를 주택에 그대로 옮겨 쓰면 안 됩니다.

해지 — 언제든, 그러나 효력은 3개월 뒤 (제6조의2)

"제2항에도 불구하고"가 핵심입니다. 2년 의제는 임대인만 묶습니다. 임대인은 묵시적 갱신 기간 중 해지할 수 없고, 임차인은 계약이 이어진 지 한 달 만에도 해지를 통지할 수 있습니다.

갱신요구권으로 갱신된 계약도 같습니다. 제6조의3 제4항은 "제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다"고 정합니다.

효력일 계산 — 판례의 날짜 그대로

그래서 효력일 = 임대인이 통지를 받은 날 + 3개월(같은 날짜)입니다. 1월 29일 도달이면 4월 29일입니다. 3개월 뒤 같은 날짜가 없는 경우(예: 11월 30일 도달 → 2월)는 그 달 말일로 맞춥니다(민법 제160조 제3항). 이 경계를 직접 다룬 판례는 없으므로 며칠 여유를 두는 편이 안전합니다.

판례 사안은 효력일(4. 29.)이 원래 만료일(3. 9.)보다 뒤였습니다. 갱신요구를 해 놓고 아주 일찍 해지를 통지해 3개월이 원래 만료일보다 먼저 오는 경우까지 이 판례가 다룬 것은 아닙니다. 판정기는 이 경우 "원래 기간은 그대로 진행되므로 만료일에 종료"로 표시하고 "추론"이라고 밝혀 둡니다.

3개월 동안의 월세, 그리고 보증금

해설집 p27은 "임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함"이라고 적습니다. 효력일 전까지는 계약이 살아 있기 때문입니다. 새 임차인이 빨리 들어와 임대인과 합의하면 앞당길 수 있지만, 그것은 합의의 문제입니다.

효력일은 보증금 반환을 청구할 수 있는 기준일입니다. 법은 반환일을 효력일과 같은 날로 정하지 않습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계이므로, 실제 이사일과 반환일은 미리 협의해 두는 것이 좋습니다.

묵시적 갱신을 거쳤어도 갱신요구권은 남는다

그래서 묵시적 갱신이 끝날 무렵(만료 6개월~2개월 전)에 다시 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 "전 임대차와 동일한 조건"이므로 그 시점에 보증금이 오르지도 않습니다. 이후 증액 문제는 5% 상한 정리를 보세요.

이런 경우는 3개월 규칙이 아니다

• 합의 재계약·최초 계약 기간 중: 제6조의2는 "제6조제1항에 따라 갱신된 경우"(와 제6조의3 준용)에만 적용됩니다. 새로 계약서를 쓴 재계약 기간 중의 중도 해지는 계약서 특약과 합의의 문제입니다.
• 법인 임차인, 민간임대주택·공공임대주택: 별도 규정이 있을 수 있습니다.