전세 재계약 5% 인상, 갱신요구권을 썼느냐가 전부다 — 합의 재계약·묵시적 갱신·월세 전환별 상한 계산

"전세 재계약은 5%까지만 올릴 수 있다"는 말은 절반만 맞습니다. 5% 상한은 임차인이 갱신요구권을 행사한 갱신과 계약 기간 중 증액청구에만 걸립니다. 갱신요구권을 쓰지 않고 새 계약서에 합의로 서명하면 10% 인상도 가능합니다. 반대로 갱신요구권을 행사했다면 합의로도 5%를 넘을 수 없고, 넘은 부분은 돌려받을 수 있습니다.

조문 — 5%는 제7조 제2항

시행령 제8조도 같은 20분의 1과 1년 제한을 정합니다. 갱신요구권과의 연결 고리는 제6조의3 제3항입니다. "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다." 시·도가 조례로 상한을 더 낮출 수 있다는 점도 기억해 두세요. 2026년 10월 4일 법제처 자치법규 검색에서는 해당 조례를 찾지 못했지만, 사는 지역의 조례는 직접 확인해야 합니다.

국면별 정리 — 내 인상은 어디에 해당하나

보조 근거로, 상가건물 임대차보호법 사건인 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결이 있습니다. 이 판결은 같은 구조의 상가 증액 상한 조문에 대해 "임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다"고 했습니다. 다만 주택 제7조에 대해 같은 취지를 밝힌 대법원 판례는 찾지 못했습니다. 그래서 주택에 대해서는 위 해설집을 1차 근거로 씁니다.

그래서 재계약 제안을 받으면 — 서명 전에 비교

만료 6개월~2개월 전 창 안이고 갱신요구권을 아직 쓰지 않았다면 선택지는 둘입니다.

1. 갱신요구권 행사: 5% 안에서 2년 갱신. 갱신요구권을 이번에 씁니다(1회).
2. 합의 재계약: 제안 금액(5% 초과 가능)으로 새 계약. 갱신요구권은 다음 만료 때 쓸 수 있습니다.

해설집 p34의 사례도 같은 선택을 보여 줍니다. 합의로 8% 올린 연장계약을 맺은 임차인은 그 계약을 유지하다가 만료 때 갱신요구권으로 5% 안에서 2년을 더 살 수도 있고, 지금 갱신요구권을 행사해 5% 범위로 조정할 수도 있다고 설명합니다. 어느 쪽이 유리한지는 금액과 거주 계획에 달려 있습니다. 판정기의 "합의 재계약 10% 인상 제안" 프리셋은 두 금액을 나란히 보여 줍니다.

5%는 상한일 뿐이라는 점도 기억하세요. 해설집 p32 Q2는 5%가 "임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다"라고 합니다. 집주인이 요구한다고 무조건 5%를 올려 줘야 하는 것은 아닙니다.

계산 예시 — 보증금·월세 각각 20분의 1

• 전세 3억, 갱신요구권 행사: 3억 × 5% = 1,500만원 → 보증금 최대 3억 1,500만원.
• 보증금 1억·월세 80만원, 갱신요구권 행사: 보증금 최대 1억 500만원, 월세 최대 84만원.
• 전세 3억에 합의 재계약 3억 3,000만원 제안: 상한 미적용. 갱신요구권을 쓴다면 3억 1,500만원이 한도이므로 차이는 1,500만원입니다.

조문은 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1"이므로 판정기는 보증금과 월세를 각각 5%로 계산합니다. 월세를 보증금으로 환산해 합친 뒤 5%를 적용하는 방식은 공식 해설집에 없는 계산이라 쓰지 않습니다. 원 단위는 내림합니다(조문에 절사 규정이 없어 임차인에게 불리하지 않은 방향을 택했습니다).

1년 제한 — 증액 후 1년 안에는 다시 청구 못 한다

제7조 제1항 후문에 따라 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 증액을 청구할 수 없습니다. 기간은 민법으로 셉니다. 2026. 6. 1.에 증액했다면 다음 날부터 기산해 2027. 6. 1.의 종료로 1년이 만료하므로, 다시 청구할 수 있는 첫날은 2027. 6. 2.입니다(민법 제157조·제159조·제160조). 이 1년 제한이 갱신요구권에 의한 갱신에도 그대로 적용되는지는 해설집이 언급하지 않습니다. 판정기는 이 경우를 판정 보류로 표시합니다.

보증금 일부를 월세로 돌린다면 — 전환율 상한

갱신하면서 보증금을 줄이고 월세로 돌리려면 임차인 동의가 필요합니다. 해설집 p35 Q1은 동의 없는 전세→월세 전환은 곤란하다고 설명합니다. 동의하더라도 제7조의2가 적용됩니다. 전환되는 금액에 다음 둘 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없습니다.

• 시행령 제9조 제1항: 연 1할(10%)
• 한국은행 기준금리 + 시행령 제9조 제2항 연 2퍼센트 — 기준금리 연 3.00%(2026. 8. 27. 결정, 변동 가능)라면 5%

구조 예시로 해설집 p35는 "(전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원을 넘을 수 없음 or 보증금 2억원 월세 100만원을 넘을 수 없음"이라고 적습니다. 이것은 2020년 당시 전환율 4%(기준금리 0.5% + 당시 가산율 3.5%)로 계산한 값입니다. (5억 − 3억) × 4% ÷ 12 ≈ 67만원입니다. 현행 가산율은 2%이고 기준금리도 달라졌으므로 숫자는 그대로 쓰면 안 됩니다. 지금 기준으로 다시 계산하려면 판정기 「5% 상한」 탭의 전환 계산이나 전월세 전환 계산기를 쓰세요.