법정 전월세 전환율이란 — 연 10%와 기준금리+2%p 중 낮은 값, 조문·계산 순서 정리

전세 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 집주인이 부를 수 있는 월세에는 법이 정한 상한이 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조가 정한 이 상한이 흔히 말하는 법정 전월세 전환율입니다. 조문 그대로 읽고, 어떤 순서로 계산하는지, 어디까지 적용되는지 정리합니다.

조문 — 두 비율 중 낮은 쪽

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)는 이렇게 씁니다. "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다." 각 호는 (1) 은행 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율, (2) 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율입니다.

대통령령(시행령 제9조)이 빈칸을 채웁니다. 제1항은 1호 비율을 연 1할(10%), 제2항은 2호 이율을 연 2퍼센트로 정합니다. 그래서 법정 상한은 다음 식이 됩니다.

2020년 개정 — 3.5%에서 2%로

2호의 가산이율은 원래 연 3.5%였습니다. 2020년 9월 29일 공포·시행된 대통령령 제31080호가 이를 연 2%로 낮췄습니다. 부칙 제2조는 적용 시점을 분명히 합니다 — 개정규정은 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용하되, 시행 이후 보증금을 월세로 전환하는 경우부터 적용합니다. 즉 이미 전환이 끝난 월세를 소급해 깎는 규정이 아니라, 앞으로 전환할 때 새 상한을 쓰라는 뜻입니다.

계산 순서 — 네 단계

1. 오늘 기준금리를 확인합니다. 한국은행 기준금리는 금융통화위원회가 수시로 바꾸므로 계산기에도 상수로 넣지 않고 사용자가 입력합니다.
2. 상한 전환율을 구합니다. min(10%, 기준금리 + 2%p). 예시로 기준금리를 2.5%라 가정하면 min(10%, 4.5%) = 4.5%. 이 글의 2.5%는 계산 예시값이며, 글 작성 시점(2026. 8. 18.)의 실제 한국은행 기준금리는 2.75%(2026. 7. 16. 결정)입니다 — 계산기에는 오늘 기준금리를 확인해 입력하세요.
3. 전환 보증금을 정합니다. 전세 보증금 − 월세로 바꾼 뒤 남길 보증금. 예: 3억 − 1억 = 2억.
4. 법정 최대 월세 = 전환 보증금 × 상한 ÷ 12. 2억 × 4.5% ÷ 12 = 900만 ÷ 12 = 75만원/월.

연 단위로 보면 2억을 돌린 대가로 받을 수 있는 월세 합계는 최대 900만원, 즉 전환한 보증금의 4.5%입니다. 기준금리 예시값을 바꾸면 결과도 그만큼 달라집니다.

어디까지 적용되나 — 자주 오해하는 세 가지

시장 전환율과 법정 상한은 다르다

뉴스에 나오는 "서울 전월세전환율 ○%"는 한국부동산원이 실거래 신고를 바탕으로 월세 × 12 ÷ (전세가격 − 월세보증금) × 100으로 산출한 통계입니다. 시장이 실제로 거래하는 수준을 보여주는 지표이지, 법이 정한 상한이 아닙니다. 두 값은 보통 다르며, 시장 전환율이 법정 상한보다 높은 지역도 흔합니다. 반전세 계산에서 어느 값을 쓸지는 전환 계산 공식 글에서 다룹니다.

정리

• 법정 전환율 상한 = min(연 10%, 기준금리 + 2%p) — 주택임대차보호법 §7조의2, 시행령 §9
• 법정 최대 월세 = 전환 보증금 × 상한 ÷ 12
• 존속 중 계약에서 보증금 → 월세로 전환할 때 적용, 강행규정
• 기준금리·시행령 수치는 변동 — 한국은행·국가법령정보센터에서 확인