제시받은 월세가 법정 상한을 넘는지 확인하는 법 — 실제 전환율 계산과 초과분 대응

"보증금 1억에 월세 100만원으로 바꾸자"는 제안을 받았을 때, 이게 법정 상한 안인지 밖인지는 나눗셈 한 번이면 알 수 있습니다. 실제 전환율을 구해 법정 상한과 비교하고, 초과라면 월·연 초과분을 계산한 뒤 어떻게 대응할지 정리합니다.

1단계 — 실제 전환율 계산

예: 전세 보증금 3억 → 보증금 1억 + 월세 100만원 제안. 100만 × 12 = 1,200만, 3억 − 1억 = 2억. 1,200만 ÷ 2억 = 6.00%.

2단계 — 법정 상한과 비교

주택 법정 상한은 min(연 10%, 기준금리 + 2%p)입니다(조문 해설). 기준금리를 2.5%(예시값)로 가정하면 상한은 4.5%. 실제 6.00% − 상한 4.5% = +1.50%p 초과입니다. 기준금리는 한국은행에서 오늘 값을 확인해 넣어야 합니다. 이 글의 2.5%는 계산 예시값이며, 글 작성 시점(2026. 8. 18.)의 실제 한국은행 기준금리는 2.75%(2026. 7. 16. 결정)입니다 — 계산기에는 오늘 기준금리를 확인해 입력하세요.

3단계 — 초과분을 금액으로

• 법정 최대 월세 = 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만원
• 초과 월세 = 100만 − 75만 = 25만원/월
• 연 초과분 = 25만 × 12 = 300만원

계산기의 "실제 전환율 판정" 탭은 이 세 줄을 자동으로 계산하고 상한 초과 여부를 배지로 표시합니다.

4단계 — 상한이 "적용되는" 상황인지 확인

가장 중요한 단계입니다. 제7조의2는 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다.

계산기의 "전환 상황" 선택에서 "신규·갱신 계약"을 고르면 배지 문구가 "상한 참고치 대비 초과(법적 강제 아님)"로 바뀝니다. 다만 계약갱신 과정에서 보증금 일부를 월세로 돌리는 것은 실질적으로 "전환"이므로 상한 적용을 주장할 여지가 큽니다 — 개별 사안은 전문가·조정위원회에 확인하세요.

상가는 숫자가 다르다

상가건물 임대차보호법 제12조·시행령 제5조는 연 12%와 기준금리 × 4.5배 중 낮은 값을 씁니다. 기준금리 2.5% 예시면 11.25%. 같은 3억 → 1억 + 100만원 조건이라면 실제 6%는 상가 상한 이내입니다. 주택과 상가를 혼동하면 판정이 뒤집히니 계산기에서 임대차 유형을 먼저 고르세요.

초과라면 — 대응 순서

1. 기록을 남깁니다. 제안 문자·계약서·월세 이체 내역, 계산 근거(기준금리 조회 화면, 계산 결과)를 보관합니다.
2. 임대인과 재협의. 조문·시행령과 계산식을 제시하고 법정 최대 월세(예: 75만원)로 조정을 요청합니다.
3. 이미 초과 지급했다면 초과분 반환을 요구할 수 있습니다. 강행규정 위반 부분의 효력이 없다는 점을 근거로 삼되, 구체적 청구 방법은 법률 전문가와 상의하세요.
4. 임대차분쟁조정위원회. LH·한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 위원회 홈페이지의 전월세 전환 계산기로 같은 값을 교차 확인해 두면 설명이 쉽습니다.

정리

• 실제 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)
• 주택 상한 = min(10%, 기준금리 + 2%p), 상가 상한 = min(12%, 기준금리 × 4.5)
• 초과 월세 = 제시 월세 − 전환 보증금 × 상한 ÷ 12
• 상한은 존속 중 계약의 전환에 강행 적용, 신규 계약에서는 참고치